回顾过去20多年会发现，每一轮调控，都是不错的换房窗口。利率一降再降，信贷一松再松，经济预期越来越好……当全国楼市企稳的信号逐渐清晰，越看现在的市场，我越来越认识到一个事实：再不换房，就晚了！今天的内容，不是为了吓到某些人，而是在提醒大家：如果你今年还不把手上的劣质资产换掉，未来3-5年，可能就没有更好的机会了。现在是最好卖房的时候什么时候适合卖房？一般是市场最热的时候，这样才能保证收益最大化。但咱这是换房，思路又有点不一样了，最好的时机，反而在楼市将起未起的时候。理由有三：1.市场正在回暖，愿意买房的人多了。最近，已经有多个城市接连出现回暖信号，比如上海、北京、深圳、成都、苏州、南京、武汉、东莞、佛山、天津、郑州等。因为要卖房，所以我们重点关注二手房市场，简单挑2个城市看看。就拿成都来说，成交量简直像是坐火箭，不说一声燃都说不过去。2月成交1.9万套，几乎每个工作日都在刷新记录，单日成交连续3天破1000套！这个数据，已经刷新了成都近11年来的最高记录！

还是在2月只有28天的情况下，你就说秀不秀吧？成都的二手房这么火，最热的板块在哪里？各个板块最火的小区是哪些？成交价什么水平？我们花了不少时间，统计了一份最新数据，希望能给近期要买房的朋友一些参考和帮助。（私信我，发你资料）如果想在成都买房，有问题可以在找我领资料的时候一道问了。上海二手房成交量也远超预期。2月二手房累计成交超过1.8万套，和1月相比，涨幅超过125%。尤其是上周（2.20-2.26）成交6116套，创下近两年单周成交最高记录。从结果来看，很明显，现在愿意买房的人变多了。换言之，你之前不好卖的房子，现在好卖了。所以，抓紧时间趁楼市热度回归的时候，把房子卖掉！2、房价不在最底部，哪怕割肉卖房，亏也亏得少既然是为了换房，卖房的目的之一肯定是为了获取足够的资金。高位卖最赚钱，但大部分要换房的人等不到。我的观点是，别贪心，只要不卖在最底部，什么时候卖都行。现在卖房的人，如果房子买在2015年之前，怎么卖都不会亏，无非就是赚多赚少的区别。如果你惨一点，在2018-2019年期间买的，也分情况：买在一二线城市的，未必会亏，有人统计过，四大一线还是在涨的。

买在三四线城市的，可能会亏点，但情况多少比去年好些。这当中就涉及到选筹的重要性，你看，明明同样是卖房，有人5年后能赚，有人却得赔本倒贴。——谁让你当年乱买房？我说过无数次：别瞎买！别瞎买。有的人就是不听，非得一脑门子往老家扎，这下好了，当年种下的苦果还得自己咽。我的建议，趁早卖，割肉也得卖，再拿着卖房的钱，换一套更好房子虽然卖房亏了钱，但只要接下来买对房，这套房子能帮你赚回来、赚更多，懂吗？3、利率底部，卖房置换本身也是换低利率的机会。都知道现在房贷利率有多便宜吧？不知道就去翻翻我之前的文章。假设同样贷款100万，等额本息，按揭30年：当利率为6.0%时，还款总额约215.8万，利息约115.8万，月供5995.51元。当利率为3.8%时，还款总额约167.7万，利息约67.7万，月供4659.57元。……怎么你那5点几、6点几的甚至7出头的房贷利率，背着很开心吗？现在4点几、3点几的利率，馋不馋？不开心？馋？卖掉啊，换啊，省下来的利息和月供它不香吗？

现在是最好买房的时候前面说现在是卖房的好时机，这里又说是买房的好时机，是不是矛盾？又是卖好，又是买好，到底还是卖还是买？注意！我这里针对的其实是换房的人而言，现在是卖和买的双重机会。为什么这么说？因为从政策到市场，我们捕捉到最具确定性的两大理由。1、政策已经筑底从国家层面到地方政府，都在想尽办法鼓励你买房。财政部联合税务局直接发文：今年年底前，卖一买一减个税。怕交了首付房子却烂尾？“金融16条”直接给房企输血，保交楼。3成首付凑不齐？行，那就2成首付。

之前买过房子，再买房首付高了钱不够？那就把“认房认贷”，改成“认房不认贷”。这不，南京，二套房首付从8成降到了3成；苏州，二套房从未还清8成降到4成。已经买了2套，没名额？那就送你一个。例如长沙、西安、济南、宁波等城市，家里有老人的、生了二胎三胎的、把房子租出去了的，都能再买一套。武汉更直接，直接调整住房限购范围，在限购区买了房的，再送一个资格。之前的房子还在限售期，卖不了？那就放松限售，例如，青岛即墨限售“5改2”等。利率太高房贷压力太大？来你往上翻翻，我刚说过。……注意，眼下你能享受到的所有利好和优惠，都仅限于当下特定的楼市环境。一旦楼市正式回暖，你觉得这些刺激政策还会有吗？2、房价正处于筑底爬坡期，依然是大涨前夜眼下的市场，有一个非常明显的特点：成交量开始回升了，但是成交价大部分还在筑底阶段。

例如成都，2月二手房成交参考均价15829元/平，环比上涨了0.37%和突破11年历史的成交量相比，这个价格明显不在一个段位。例如上海，最新二手房价62924元/平，离峰值还有段距离。有经验的人都知道，成交量回升、价格还没动的时候，最适合买房。即能买在相对底部，又能保证后续的增值空间。市场变化很快的，等你从数据上或体感上意识到房价开始上涨的时候，早就错过了底部的窗口期。应该如何换房？在明确当下就是换房好时机的前提下，我们应该怎么换房？我建议你，最好遵循以下几个原则：

1、农村换城市，三四线城市换到一二线城市。现在有些三四线城市，抢人抢得热闹，又送户口又送房子还送钱，勾得不少没心眼的不要不要的。但我把话放在这里：未来的楼市，热闹都是一二线的。2、选择匹配城市发展方向的新区，或者当前的主流就业中心。当你选到一二线城市的时候，如何挑选好区域？我先简单给出2个方向：a.匹配这个城市发展规划方向的新区很简单，新区的暴击点更大，一旦规划落地，这里是以小博大的最好机会。如何选择新区？一定要遵循城市发展方向。比如深圳一路往西，广州一路往东，北京往东发展副中心等等。这些大家可以直接搜索城市的5年规划来了解城市发展走向，如果不懂也可以私信我，我可以和你细聊。

b.当前的主流就业中心一个是至少5-8年时间，中心是难以被替代的，是这个城市最好的地段，这里的房子虽然贵，但一定有安全阈值。一旦行情起来，这里会成为领涨的区域。其次，也可以选择主流就业中心的外溢核心，这个要结合配套等等来考虑了，选筹的难度会更大，不懂的还是那句话，私我直接问。3、换品质更好的房子。这个简单，就是在你现有房子的基础上，把对房子的要求往上提一提，例如：楼梯房换电梯房、小阳台换大阳台或双阳台、普通住宅换科技住宅、社区要换带会所的等等。别怕贵，要接受产品溢价，因为后期刚需换房，首要考虑同片区置换。

最后说几句，常言道，顺势而为，无论做任何事情，只有把握到最佳时机，才能事半功倍，换房也一样。之所以说再不换房就来不及了，关键原因是因为当下的楼市环境是限时的，过了这个村就没这个店。未来能不能换？可以，但势必需要付出点别的代价，例如更贵的价格之类。与其到时候后悔，我更建议你现在踩对时机、果断出手。过程可能纠结点，但只要选对筹码，最后都会有收获的。