编辑者 大牛

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2024年刚刚过完，2025年很多人就开始考虑：

多余的钱能不能投资楼市？刚需用房能不能下手买房？

新的一年喊的口号最多的是，稳股市，稳楼市。但是很多人很失望，元旦刚过股市三连跌，股民亏得一塌糊涂。股市没希望了，楼市有没希望呢？

2025年，中国人民银行将活期存款利率下调至0.1%，一年期定期存款利率降至1.13%。按20万元存三年算，降息45个基点，总利息将少2700元。

有钱的把钱存银行利息低心慌，没钱的今年打算买房，又怕房价继续跌也心慌。

那么，今年是投资买房划算还是刚需买房划算呢？心急吃不了热豆腐，且听我细细分析。

楼市的这三个坏消息必须要考虑。

中国房地产行业房屋空置率近年呈现攀升态势。

中国家庭金融中心发布的报告显示，2015-2017年我国城市住房空置率从19.5%增长到21.4%。2022年，原住建部副部长仇保兴提到，我国住房空置率已达15%，极端的省份达到25%以上。

大规模的房屋空置浪费了大量社会资源，使得房地产市场的库存压力大。

其他地方我不知道，但是我们大理洱海周边的海景房就是这样。很多楼盘晚上就只开几盏灯，表面上的楼市繁华，小区里面晚上出来溜达的人特别少。

许多城市的二手房挂牌量呈现出惊人的增长，成都的二手房挂牌量超过19万套，杭州超过21万套，北京达到了11万套，重庆和武汉也有20万套，上海的挂牌量为18万套。

为什么这几年二手房成为香饽饽呢？

过去20多年，房价总体呈上涨趋势，许多投资者和炒房客获益。但近年来房价趋稳甚至下行，他们为避免损失，选择加速抛售房产“变现”。

各地放开限购和限售政策，外来人口和投资者进入市场的门槛降低，房东和投资者纷纷将房产挂牌出售，使得大量二手房源迅速进入市场。

二手房最大的优势就是不需要装修。现在是消费降级，很多人都希望拎包入住，新楼盘精装修的房价格特别贵，有的二手房才一两年，装修和家具都比较新，所以特别适合消费降级的人买房用。

二手房里面还有个法拍房问题。

2023年，全国法拍房同比增加了36.5%，住宅类法拍房增加了43%。2024年上半年，全国法拍房挂拍量为32.62万套，同比增长了77.76%。

在40个城市中，2024年有33个城市的流拍率上升，许多城市的流拍率同比往上窜了20至30个百分点，相当多的城市流拍率在65%以上。

部分法拍房存在质量问题、产权纠纷、债务风险、租约风险、设立居住权风险、费用不清楚、腾房风险。

法拍房市场信息不对称，对潜在风险担忧，如果想买法拍房，捡个便宜，捡个漏的，一定要慎重考虑。

丈母娘经济对房价的作用越来越少。以前，结婚用房需求很大，尤其是在所谓的“舔狗经济”下，女神节送礼盛行。

丈母娘要求的结婚三件套，送金首饰、买房和买车。然而现在，“舔狗经济”瓦解，很多人开始理性消费，买房不再是结婚的必然要素。

以前的普遍观念是，单身的男性比单身的女性要多，女人年纪再大都不愁嫁，所以很多丈母，娘对女婿要求特别高。现在的大龄剩女太多了，很难结婚，所以观念变化也很重要。

2023年，全国结婚登记768.21万对，2024年前三季度，全国结婚登记474.7万对，同比减少94.3万对，是近40年来的新低，婚房的刚需也在减少。

买房的另外一个刚性需求就是学区房。

二十届三中全会提出“优化区域教育资源配置，完善义务教育优质均衡推进机制”。多地实行多校划片、教师轮岗等举措，打破了学区房与优质学位的强关联。

买房的另外一个刚性需求是，为了儿女有更好的居住环境，但是目前的生育率怎么样呢？

从国家统计局的数据来看，2017-2023年，新生儿数量由1758万骤减至902万，6年降幅几近一半。2024年我国生育率再创历史新低，新生儿数量可能超不过900万。

结婚人数越来越少，生育率越来越低，学区房的重要性越来越小了。都决定了今年的房价，可能还不是最低点。

以上三点分析可以看出，今年的房价不容乐观。

稳股市，稳楼市的想法是好的，但是具体效果怎么样？还是要慎重考虑的。

如果把买房作为投资，那么现在是不是抄底的最佳时期？真的很难说，李嘉诚是楼市抄底高手，但是看看他最新的消息，好像没有任何信号。

当然。一二线大城市，市区中心地段，房价下跌的幅度不大，可以考虑买房，也可以用来出租。如果单纯买了房就想卖出去，中间赚取差价，这种老的模式现在已经不实用了。

对于刚需的用房，比如说结婚用的婚房，或者是为了改善住宿，为儿女学习考虑买的学区房，尽量付款多一点，贷款年限尽量短一点。想想法拍房的案例越来越多，这个真的是非常可怕。

这几天股市大跌，我炒股也亏了很多。

短视频上面有人抱怨，炒股亏的不算大钱，买了房月供了很多年，结果算下来才只付了利息，根本没付本金的，才是最亏的。

更亏的就是烂尾楼的房，房子没住，贷款照付，辛辛苦苦打工几十年，结果回到了解放前。

各位朋友，你认为现在是抄底楼市的最好时机吗？