（一）

自从房地产“白银时代”的说法成为共识后，关于这个行业的所有荣耀和掌声、财富和洒脱，都成为奢侈品。

曾经躺着赚钱的开发商更是如此。当政策红利已经耗尽，“地产”居然在某种程度上成为它们不愿提及的标签。造车、机器人、养老甚至农业都成为他们眼中的“香饽饽”。让头部企业忧虑的往往不是对手比你强，而是你连对手是谁都不知道，就死在了黎明之前。因此“高周转”、“多元化”成为开发商开启未来之门的密钥，前者代表你能有足够的能量撑到那天，后者能让你在新时代抢占先机。

对许多公司而言，多元化是更易操作的战略选择，但它绝非坦途。纵观中国房企排行榜单，能在地产主业之外脱颖而出者寥寥。它需要精到的眼光、决绝的态度、强大的执行力和一些运气。

（二）

企业往往在自己熟悉的领域更能做出成绩，因此成功的多元化多是进入自己优势所在的领域。

正如腾讯是人与人的连接，淘宝是人与货的连接，“连接”是所有平台型企业的极致追求，毫无疑问开发商的优势在于连接人和空间，虽然人人在说白银时代，但不得不承认空间的价值挖掘我们还处于初级阶段。不管是城市更新浪潮、还是长租公寓崛起都让以往粗放式的空间开采成为一种精耕细作的空间运营。

正是在这样的背景下，龙湖提出了“空间即服务”战略。与其他房企“噱头大于实质”的多元化不同，龙湖的四大主航道业务，地产开发、商业运营、冠寓、智慧服务，全部可以在财报中找到数据立证。曾经有位业内人士评价道，“现在房企做长租公寓基本上都是玩票儿、试水，但有一家不是，就是龙湖。”

外界越疯狂，龙湖越克制。扩张是一种能力，克制是一种修为。吴亚军似乎有意无意的与外界保持着若即若离的距离，但她清醒的知道，龙湖需要她做什么。8月21日香港中期业绩会现场，有记者问吴亚军怎么分配时间和精力，她的回答是，“领导层的时间是公司最宝贵的资源，我们会投放在自己最关注的事情上，什么关系到战略，我和邵总（邵明晓）的时间就在哪里。”言外之意，龙湖大方向、未来创新肯定有我，而不是拘泥于传统业务的运营。

“克制的龙湖”当然知道自己的优势在哪，吴亚军说不会随便做加法，但从数据来看，龙湖原有的核心优势正在逐渐扩大。根据中报，龙湖物业投资业务收入18.5亿元，同比增长62.8%。其中，商场、长租公寓、其他收入的占比分别为90.7%、7.5%和1.8%。截至2018年6月30日，龙湖集团已开业商场的建筑面积为258万平方米（含车位总建筑面积为337万平方米），整体出租率为97.0%；已开业长租公寓整体出租率为76.2%，其中，开业超过六个月的项目平均出租率为90.1%。

在住宅市场天花板下，各大开发商都开始布局商业地产。但现实很残酷，即使你是体量巨无霸，也不见得能在商业地产游刃有余。有人说过，商业地产开发犹如攻克地产大学的博士学位，此言非虚，尤其在融资收紧的环境下，稍有不慎，甚至会丢了身家性命。

龙湖是极少数没使用信托等非标类融资的房企。中报显示，上半年龙湖的净负债率54.6%，在手现金421.3亿元，平均借贷成本为年利率4.5%，而央企华润上半年的融资成本是4.4%。一位券商人士曾评价，龙湖基本是中国民营企业中资金成本最低的一家房企。毫无疑问，资本用真金白银给龙湖投下信任票。

（三）

龙湖今年年初提出“空间即服务”的战略，以地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务为四大主航道业务，四大业务均围绕空间做文章。正如业绩会上回应，“物业是否会分拆上市”时，邵明晓直言，四个业务都是主航道，智慧服务的数据对于四大主航道数据打通非常关键。要把它们放在一个大池子，以便各业务相互协同。

从数据来看，龙湖四大业务互为依存，互相助力。

下半年，龙湖在售主力项目将达到110个，其中39个为全新项目，56个项目将推出新一期新业态产品。商业运营业务中，北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街将于下半年开业。

同时，长租公寓品牌冠寓，至今年底累计开业房间数量也将达到6.5万间。在其官方描述中，商业运营和长租公寓两项业务的投入为集团未来投资物业租金的增长奠定了坚实的基础。

在行业风靡“高周转”之际，龙湖犹如一位世外高人，依旧按照既定方向发展着。在邵明晓看来，“空间即服务”战略，核心就是三个最强能力的打造，一是空间制造和管理能力，逐步参与城市空间的制造和管理；二是进一步洞察客户，伴随着客户的数字化，龙湖要做数字化转型；三是服务集成，就是赚服务的钱。龙湖有一个梦想，希望用不长的时间，把服务收入从100亿做到超过1000亿。”邵明晓表示。

在龙湖内部，商业、物业和长租公寓三大板块被称作服务型收入。对于未来，龙湖管理层想的很清楚：到2020年，龙湖物业收入预计将达到60亿元；龙湖商业的租金收入也将超过60亿元；长租公寓的租金收入则有望超过30亿元。这对龙湖应对未来行业变局形成强大支撑。对于住宅业务，龙湖今年的目标是前十，业绩会上邵明晓自信保证“全年2000亿没问题”。

最后分享一个关于多元化的小故事，马云曾请教李嘉诚，为什么你的新业务都能成功。老超人告诉他，做生意就是别管做多少项目，一定要有一个天塌下来都赚钱的项目，这个项目足以养活你的所有生意。

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