很多人容易被开发商美颜后的售楼处，小区花园和样板房迷惑，这种环境带着很多不切实际的溢价，最终买单的最大可能性是这种环境决定的，这是非常非常不应该的。一个好的产品应该看它素颜时候的样子，而不是美颜后的样子，应该在素颜的环境下做决定，这样才能更加理性，更容易认清房产和片区价值。

一个好的产品在片区有竞争力，可以和片区差的产品拉开差距，美颜的环境中也更容易忽略片区是有天花板的。很多人说这个小区如何好，那个房子如何好，这些可以在同片区做比较，不能跨片区做比较。比如深圳天麓1000多万的别墅，不论是产品，还是环境都吊打深圳市区几千万上亿的别墅，这样的别墅在天麓卖1000多万流通性也很差。

深圳房价是以福田CBD和南山大科技园为主力的购买力往外外溢的，过去福田和南山其它部分片区自成一体的发展非常不错，发展起来的片区购买力支撑也很强，房价也会随着片区发展异军突起。深圳郊区这样的片区特别少见，未来可能出现产业支撑的除了光明部分片区外，其它片区都很难看到，但是郊区一小块发展好了也很难形成市区这种购买力在房产上的挤压效应，深圳大部分郊区都在睡城的路上越走越远，睡城的主流购房者上下班的路也越来越难。

之前讲了很多如何分辨片区房产价值，特别是这种产业带来的购买力支撑，很难具体量化，对一个片区不是特别了解，一时半会儿也很难证实。开发商在讲一个片区产业的时候都特别宏大，不切实际，购房者容易被迷惑。比如多年前去大鹏看房，那边的销售给我讲大鹏生物谷未来的产值要比肩南山。

拒绝开发商的大饼，有一个特别简单的方法来验证一个片区发展的好不好，购买力是外溢型的，还是支撑型的。只需要关注深圳早晚高峰期的车流和人流，特别是早高峰的车流和人流，因为早高峰的车流和人流更加集中。

首先看早高峰的车流，大方向深圳早高峰车流都是从郊区往市区挤，原关口的咽喉要道是最难通过的地方。看一个片区早高峰的车流要看进出片区的主干道早高峰是什么情况，验证起来非常简单，早高峰打开地图看实时路况就知道了。 比如要看前海片区这些年发展的怎么样，早高峰打开地图看月亮湾大道，滨海大道，兴海大道，沿海高速，南坪快速和宝安大道等等进入前海片区的车流情况，这些主要的道路早高峰进入前海的车流多不多，有没有开始拥堵，看月亮湾大道以东大片的住宅区，早高峰更多车流和人流进入前海工作的多，还是从月亮湾大道出前海工作的多。

另外看片区地铁人流方向，早高峰的时候地铁口出来片区上班的人流够不够多，片区坐地铁出去上班的人是不是很少，这个非常关键。一个片区产业支撑如果足够强，早高峰片区最近的住宅出去的人就应该很少，进来的人应该特别多。

在深圳，一个片区产业带来工作，工作带来的收入可以支撑片区房价，和一个片区全靠外溢购买力支撑是有天壤之别的。在目前深圳新房库存都比较严重的情况下还不是特别明显，在进入二手房市场的时候，这种差距就会越来越大。