房企是肯定要发债的，毕竟房地产本身就是一场钱生钱的买卖。

但是都是发债，有些房企要付的利息就很低，相当于白菜价；另一些却不得不承担着沉重的利息率，辛辛苦苦赚点钱，大半给了债权投资人。

利息率的高低，完全取决于房企的自身状况。如房企当下的经营业绩表现不佳、债务状况存在巨大压力，或者单纯就是急需资金，那么此时的房企发债，利息率肯定低不了。

而最近我们注意到，中梁控股又发行美元优先票据了。2亿美元的规模，期限是2年，利息率居然高达12%。

前不久，佳兆业曾发行利息率为10.5%的优先票据，这一水平在行业内都称得上高位了。如今，中梁控股这笔利息率12%的美元票据，直接“秒杀”佳兆业了。

之所以要高利率发行美元票据，中梁控股很可能的原因是急需资金支持。

那么，中梁控股的钱，究竟要用在哪里呢？

我们曾在之前的文章中提到，中梁控股高利率发行美元票据，为的是“以新换旧”。

如今，我们再次发现，中梁控股还有另一个打算，那就是“以中长债置换短债”。

一个月之前，也就是8月初，中梁控股就曾发行了一笔金额1.5亿美元，票面利率11%，为期1年的美元优先债券。

有了这笔钱，中梁控股首先想到的就是回购2021年9月到期的美元票据。

这个操作很正常，毕竟这笔票据马上就到期了，届时必须予以全额兑付，不然就违约了。而提前进行部分回购，中梁控股显然是想给市场一种“我不差钱”的印象。

8月6日至8月10日期间，中梁控股于公开市场购买2021年9月票据累计本金总额达780万美元，占其初始发行本金总额约1.95%。

8月11日，中梁控股宣布回购这笔票据累计本金总额达500万美元，占比约1.25%。

8月18日、24日，中梁控股再次两度出手，分别回购1800万美元、620万美元，分别占比约4.5%、1.55%。

事实上，今年7月以来，中梁控股就加快了对这笔9月到期优先票据的回购动作。

7月13日至7月21日期间，中梁控股回购了560万美元，占其初始发行本金总额约1.40%。

7月26日至7月27日期间，中梁控股再次回购了600万美元，占比约1.50%。

几天之后的7月29日，中梁控股回购300万美元，占比约0.75%。

加上8月以来的四次回购，一系列操作下来，9月6日，中梁控股发布公告称，公司累计回购本金总额为7980万美元的2021年9月票据，并予以注销。

但问题是，考虑到这笔优先票据的规模为4亿美元，即使回购并注销了7980万美元，未偿还本金总额仍有3.2亿美元，占其初始发行本金总额的比例达80.05%。

或许是为最终全额兑付这笔优先票据，中梁控股最终决定发行2亿美元、于2023年到期、票面利息12%的优先票据。

虽然利息率很高，但在这个急需资金的关口，中梁控股也顾不上那么多了。

有了这2亿美元，再加上些自有资金或是前期发行美元票据的剩余，中梁控股完全可以堵住这笔到期票据了。

典型的“以新换旧”。

值得注意的是，在这次密集回购9月到期美元票据的过程之中，中梁控股还穿插着其它操作。

在9月15日，中梁控股发布公告称，于公开市场购买2022年1月票据累计本金总额达400万美元，占初始发行本金总额比例约1.6%；于公开市场购买2022年5月票据累计本金总额达100万美元，占初始发行本金总额比例约 0.33%。

这两笔票据都是发行期限为364天的短期美元票据。

之所以要回购这两笔票据，是因为中梁控股承诺，要在今年下半年以及明年进行大量的减债务跟稳债务的工作，特别会把境外的债券，尤其是364票据减低。

而在此之前，中梁控股非常依赖这类票据。

数据显示，截至2021年7月16日，中梁控股存续的境外票据有5只，总发债16亿美元，其中3只为364票据，占总票据数量的60%，发行规模也在45%左右。

那么，中梁控股为什么热衷于发行364票据？

首先，发行此类票据相对容易。据悉，短期美元票据的发行没有明确的事前监管机构，很多房企发行364美元票据只需在外管局做备案即可。

再者，短期美元票据利息率相对较低。比如中梁控股在5月20日发行的364票据，其票面利率为8.5%。这个利息率其实并不低，但是相较于中梁控股此次美元票据12%的利息率，已经算很低了。

那么，既然364票据好处多多，中梁控股为什么还要减少此类票据的规模呢？

一切还是为了美化“三道红线”。

我们知道，“三道红线”有一个重要指标，即现金短债比必须大于1。

中梁控股在这个指标方面，确实是达标了，不过其现金短债比也只有1.20，行业排名30开外。

而为了做大现金短债比，一个有效的方法就是减少短期债务。而364票据，显然在短期债务之内。

而为了减少364票据，中梁控股选择了“以中长债置换短债”。此次发行期限2年的美元票据，就是证明。

我们可以预知，中梁控股在今后的境外融资过程中，一定会加大期限1年或以上美元票据的发行。

但是，有得必有失。美元票据发行期限加长，中梁控股就不得不承担更高的利息率。要知道，今年前6个月，中梁控股已经支付以及资本化的融资成本总额约为26.18亿元，这一数字比归母净利润还要高。

而随着其美元票据利息率的上升，中梁控股会面临更高的融资成本。

这就是中梁控股“以中长债置换短债”的后遗症。