近两年来，福州楼市可以说是改善楼盘的主场。就在连续4周住宅断档后，上周福州有3个项目领证，其中【保利天瓒】领证均价高达58222元/㎡，近6万/㎡的价格让它瞬间成为楼市焦点。

据了解，【保利天瓒】位于福州鼓楼中环六一中路，是保利地产“天字系”高端产品线在福州鼓楼区的第五个项目，定位为“艺术系滨水奢宅”，规划3栋22-25层的住宅，户型最小建筑面积约143㎡，最大建筑面积约254㎡，都是纯粹大平层产品。

然而【保利天瓒】不仅取证价格让人惊讶，还有它的受欢迎程度。据了解，2025年1月【保利天瓒】首开意向登记期间，128套房源吸引了948组客户登记，登记人数是房源量的4倍，足见大家对它的喜爱。虽然目前项目尚未公开去化率，但有专家预测首开去化率超80%。

其实不仅仅是【保利天瓒】，纵观近两年的福州楼市，改善楼盘的表现确实不俗。

据不完全统计，2024年福州主城区新增改善型楼盘约15个，主要集中在鼓楼、台江、晋安等核心板块，产品以143㎡以上大平层、江景/湖景豪宅为主。全年商品住宅成交中，144㎡以上户型占比达62%，总价500万以上的豪宅贡献了50%的成交额。

其中，位于福州晋安的【榕发誉湖】，首开去化率超90%，单月市场份额占东区板块28%，均价5万元/㎡，总价500-700万为主。被网友评价为“福州国企品质天花板”“艺术与功能兼备，性价比碾压二手豪宅”。

还有鼓楼区的【建发紫宸】，单月销售额破13亿元，成交均价6.18万元/㎡，套均总价1248万元，创福州房价新高；仓山区的【左海烟山江翠】2025年3月首周网签54套，销售额3.9亿，均价3.8万元/㎡，高区江景房达4万+/㎡。

不难看出，目前福州楼市中，改善楼盘是“香饽饽”的存在。尽管如此，却有专家预测，“遍地改善的楼市，今年注定要让市场得到教训。”

为何专家会如此发言？从最近的去化表现或能窥见端倪。或是察觉到市场热情，开发商加快了改善项目的开发，近期就有【左海烟山江翠、建总流花溪、榕发锦珹大观、华润中寰悦府】等先后上市。

但如今的福州已经遍地改善，房子多了就变成了买方市场，从目前市中心改善的去化表现来看，改善楼盘月均不到20套就能排到榜首。几乎没有一个改善盘能做到短时间热销清盘，无一例外都是高开低走。

就算是表现较好的2024年，全年平均开盘去化率仅21%，这当中，核心地段豪宅项目承担起主力，去化率普遍超60%，但外围板块项目则不足30%，呈现出两级分化的特征。

核心地段豪宅凭借稀缺资源和高产品力快速去化，而外围项目依赖降价促销，甚至部分降幅达10%，仍难破局。除此之外，改善楼盘对政策的依赖性相当显著。2024年四季度政策红利释放还能推动成交量回升，但2025年政策效应减弱后，市场竞争将更依赖产品创新。

再加上2025年市中心旧改地块入市（如河南新村），新增供应或加剧库存压力，部分高价项目面临价格回调风险。以上种种表现，都让专家预测福州改善市场会迎来些许惨淡。

若想从中突围，改善楼盘的核心竞争力终究要回归到：地段+产品品质。比如说，鼓楼、台江等核心区及江景/城市中轴地块（如烟山江翠、保利天瓒）因资源不可复制性，将持续吸引高端客群，去化率远超外围项目。

另外就是产品品质了，开发商要更注重得房率（如建总·流花溪得房率近90%）、阳台尺度（8-11米宽阳台）、窗墙比（烟山江翠采用整面玻璃幕墙）等硬性指标。

或者提升楼盘的情感价值，项目定位从“升值空间”转向“情价比”，强调度假式归家体验（如建总·流花溪的酒店式社区）和生态景观融合（如保利天瓒的滨河景观）。

还有就是学会科技与美学融合。智能家居、智慧社区、公建化立面（如天瓒的几何美学设计）将成为标配，同时引入国际设计团队（如烟山江翠合作的CCD、梁志天团队）提升产品溢价。

未来福州的改善市场只会越来越内卷。