房地产是一个周期性非常的行业，而且每个周期性也比较长，这是因为影响房地产市场周期性的供需因素自身的变化时间也比较长。

现在回顾一下过去房地产市场的发展阶段：

2009年至2019年，房地产市场的大牛市；

2020年-2024年，房地产市场下行调整阶段；

2025年及之后呢？

房地产市场或许会进入一个新的阶段。这个阶段的典型特征就是房地产市场的走势因城市而异，而目前房地产市场的走势已经呈现这样的特征了。

去年9月底以来，在多项楼市刺激措施的支持下，房地产市场出现了止跌回稳。但如果你仔细分析各城市的房地产市场的表现，就会发现房地产市场出现止跌回稳的城市主要是一线城市就部分二线城市，而大多数的中小城市的楼市变化并不大，起码没有一线城市回稳的这么明显。

而如果你去观察去年9月底以来的房价走势变化。以我自己实际亲身经历来看，部分大城市的房价确实呈现止跌回涨的迹象，尤其是新房房价更为明显。当然这种上涨的幅度没有特别明显，但是确实已经在止跌回升的过程中了。

除了自身的感受外，我们也可以看看国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》以及部分房地产市场研究机构发布的数据。比如说可以看最近连续3个月的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》就会发现，房价真正呈现了止跌回涨的态势主要还是一线城市和部分二线城市，大多数中小城市的房价还是在下跌。

市场呈现出来的数据应该与我们的感受基本上是一致的。

实际上，根据其他市场发展的经验来看，未来房地产市场因城市分化这种趋势会越来越明显。纽约、伦敦、东京的房价都很高，但是它们所在国的一些小城市的房价也是不高的。

究其原因就是大城市对人口具有吸引力，人口在长时间都会是一个净流入的态势，房地产市场的发展具有较强的支撑。而一些中小城市的情况就恰恰相反，人口持续净流出，但住房供应却不断增加，房价自然涨不起来了，甚至下跌也不足为奇。