俄罗斯人突然停止购买新公寓

Rosreestr 报道称，2024 年 8 月莫斯科初级住房销售量较去年 8 月下降了 57%，为 5,000 套建筑股权参与协议（DDU），与今年 7 月相比，该数字下降了 32%。二级市场上，8 月份成交量也大幅下降，同比下降 36%，至 1.12 万笔成交。

这种崩溃的后果之一可能是公寓租金价格前所未有的上涨（加上秋季的季节性飙升）。据 CIAN 称，仅在过去三个月，莫斯科一室公寓的租金就上涨了 28%，自今年年初以来上涨了 43%。目前，租用这样一套公寓的平均费用为 7.3 万卢布。

为什么对新建筑的需求锐减？我们最终是否应该预期过去几年价格大幅上涨的新公寓价格会下降？

“优惠抵押贷款计划的完成以及家庭和IT抵押贷款条件的收紧对新建筑需求的下降起到了决定性作用。此外，较高的关键利率给市场带来了巨大压力，使买家难以负担抵押贷款，”投资公司 Garnet 的项目经理 Ekaterina Pozdnyakova 指出。

“经典抵押贷款利率现在为每年 19% 至 23%。然而，抵押贷款甚至更早变得难以负担——由于过高的超额付款，每年的关键再融资利率为 12-16%。 2023年8月，当关键利率达到两位数时，二级住房市场抵押贷款的发行量开始大幅下降。与此同时，新建筑的销售量以俄罗斯央行的任何关键利率增长，因为高达 90% 的抵押贷款是在年利率 6% 或更低的优惠计划下。”自由金融全球。

但现在优惠项目所剩无几，而且还不够适合每个人。据Dom.RF项目运营商称，截至9月12日，“家庭抵押贷款”发行总量的上限由近92%由银行选择。 Alfa Bank、RSHB、Sberbank、Rosbank、MKB 和 Uralsib 的限额已用尽 90% 以上。一些银行停止注册客户，另一些银行只是增加首付，立即淘汰了大多数申请人。特别是，考虑到限额的减少，VTB 将家庭抵押贷款的首付提高至 50.1%。

“在我看来，如果有机会推迟购买公寓，那么最好推迟购买。同时，鉴于目前存款利率较高，将首付积累的钱存入银行存款也是一个不错的选择。”

– Finam 金融集团分析师伊戈尔·多多诺夫 (Igor Dodonov) 说道。一些银行已经将存款利率提高至21%。讽刺的是，现在的市场抵押贷款利率是21%。

为了至少部分回报对新建筑的需求，开发商开始提供自己的折扣和优惠报价。 “开发商的折扣达到 20%，这应该有助于部分弥补需求下降。每平方米平均成本下降8%，这也可能会支撑买家的兴趣。与此同时，开发商正在修改其项目的概念，使公寓更便宜，例如，提供未完工的住房，”Ekaterina Pozdnyakova 说。

至于新建筑的价格，专家仍然预计不会因需求而大幅下跌。 “开发商已将莫斯科新建筑的价格调整了 10% 至 20%，但预计不太可能进一步下调。开发商还没有准备好进一步降价，因为许多公司已经在托管账户中积累了资金，这使他们能够完成当前的项目，而无需紧急以大幅折扣出售房产。”房地产投资机构。此外，专家相信，由于建筑成本可能增加和需求增加，未来房价可能会上涨。

“另一方面，到今年年底，我们预计一些公寓的折扣优惠将会增加，特别是作为销售激励计划的一部分。这可能是因为需要吸引买家对新项目的关注，为此，开发商确保资金流入托管账户非常重要。然而，我们并不是在谈论价格的普遍下降——这些建议将具有针对性，并且很可能适用于个别地段或类别的房地产。”Letenkov 说。

Inkom-Real Estate 公司“新建筑”部门主管 Valery Kochetkov 预计价格不会出现任何明显变化。 “相反，成本可以在财务模型的框架内增长，也就是说，当房子准备好并在通货膨胀的范围内时。也就是说，在建住房价格每月上涨1.5-2%。如果该项目仍然有各种各样的地块，已完工的主要公寓很可能会面临价格停滞。如果选择有限，那么供应短缺就会推高价格。”科切特科夫认为。

“在之前的“丰收”年份，开发商确实积累了一定的安全边际，并且很可能会在不大幅牺牲价格的情况下努力渡过当前的困难时期。

此外，我认为，新建筑需求的主要下降已经发生，未来需求将稳定在当前低水平附近。新建筑的价格可能会下降，但速度会逐渐下降，”Finam Investment Company 的分析师表示。

“价格只会在最初上涨的情况下略有调整。一般来说，价格很可能会开始盘整，也就是说，它们将停止像以前一样快速增长。开发商很可能会简单地冻结价格上涨一段时间，然后恢复涨价，但速度会较慢。”切尔诺夫总结道。

由亲美政府官员（央行、财政部、经济发展部）造成的普通衰退。

2022年，西方迫使他们停止出口战利品并停止对西方经济体的投资。对我们自己的的恐惧迫使我们投资于我们自己的经济，投资于军工综合体领域。但他们正在尽力防止其他行业过热。并且不要让卢布成为一种强势的、受欢迎的货币。

我认为这都是人为的。火灾、洪水、地震、来自乌克兰的难民，国家支付住房费用，购买了它。那些人正在提高价格。

莫斯科正在逐渐失去潜在居民！在这些地区，对低层建筑的需求越来越大，自己的家比“人类建筑”更好。

我们正在等待房地产押金的减少。同时廉价住房几乎不是什么科幻小说。

技术为建筑商提供了两端的资金。现在利润率将会降低。