房地产周期下行以来，各方面都开始缺钱。开征房产税或者其他明目税费的呼声又高涨起来。最近“房屋养老金”政策的试点和试探，又引起了很多民众的担忧。

本文将从法理、税赋现状、效果和时机等几个方面对增加房地产相关税费的利弊进行分析阐述。

根据中国大陆现行土地制度，企事业单位和个人都没有土地的所有权，只有土地的使用权。房产税显然是属于财产税范畴的，而将其加征于只有土地使用权的主体是缺乏法理依据的。

但有人会强词夺理的说，土地是国家的但房子是属于个人的。言外之意就是，“房产税”顾名思义就是对房产的征税，既然房子是属于购房人的，那么其自然就该交房产税。

所谓土体和房产所属权分离的说法本来就是个强行解构的说法。房子怎么可能和土地相分离呢，又不是海市蜃楼和空中楼阁。房产和地产必然是密不可分的。

况且购房人的购房款里大部分可是土地的价格，而砖瓦、钢筋水泥、建筑劳务成本和开发商合理利润构成的“房屋购置成本”只占很少一部分。

如果非要强行说什么土地权和房产权分离的话，那就应该先将购房款中的土地价格部分退给购房人才合理。购房人已经交了七十年的土地出让金，就算是土地租金了，因此已经取得了土地的使用权，就不应该再交什么可笑的“没有所有权的购买款”了。

至于“我们都属于国家，何况财产”那是个文化说法，不是法理说法。国家是民众的集合，一国民众的财产就是文化意义上该国的财产。

当然，管它什么法理不法理，就是强行既收土地“转让费”，又收租金等类似于房产税的税费行不行？也行呀，有的地方就是这么干的，比如香港。

香港延续的是殖民地时代的土地批租制度。英占时期香港的土地号称是属于英国女王所有的（注意不是英国国民），使用人向女王的代表港英当局批租土地。中国收回香港后，香港土地所有权自然回归于中国，由香港特区政府继续批租。

香港实行和延续这套殖民地式的土地制度代价很大。带来了房价畸高并且动荡，居民生活成本异常高昂的问题，造成了所有实业凋零的后果。在特殊政治环境下，香港才能勉强维持住房地产业和金融业肿胀的繁荣，否则早就会被广州和上海所替代。

而亚洲四小龙中的台湾和新加坡，由于土地制度比较规范，房价就没有畸高的现象，生活成本也适当，农业、渔业和工商业都得到了较好的发展空间。

大陆改革开放后学习的是香港的土地批租制度。

其实，在房地产方面相关的税费已经很多了，不仅是税种多，而且税负金额也大。这些税负都是由购房人直接或间接承担的。

新房开发出售方面，在政府出让土地，房产商开发土地，购房人购置房产的整个过程中，相关的税费不完全列举有：土地出让金、增值税、土地增值税、契税、印花税、维修基金等等。这些税费大部分都是按照房价的百分比计算的，税率高的能到五六成，所以金额都是比较大的。

二手房交易方面，卖房还需要再交增值税、土地增值税、契税、印花税、个人所得税等。虽然现在个人交易住宅时，土地增值税、个人所得等税种有减免政策，但减免是临时性的，随时可以恢复。

个人出租住宅方面，也有增值税、契税、印花税、房产税、个人所得税等税费要交。也是有些税现在可以暂时减免，但随时可以恢复。

其实房产税早就有了，只是现在对个人的非经营住房还免税而已。持有或出租商业地产的单位和个人就一直在交房产税；企业持有住宅也需要交房产税。房产税是按照房屋扣除一到三成折价后金额的1.2%或者出租租金的12%收取，税负率并不低。个人感觉不到有房产税是因为绝大多数出租房产的个人都没有正规交税过。

其实还有个城镇土地使用税，企业是一直再交的，只是因为收取金额比较低，很多省份对于个人住房又是减免的，所以不受重视。不过也可以随时恢复并提高缴纳标准。

现在又在试点增加什么房屋养老金。虽然辟谣说不会让居民付款，但不论谁支付，最终的承担者仍然是普通民众。区别无非是普通民众整体性承担还是有房产的承担。

以上无论什么税费不再减免，或者增加新的税费明目，都会提高社会综合税费率。无论具体由谁来额外缴纳，对宏观经济的总体影响是大体一致的。

很多人不明白一个简单的经济常识，增加税种或提高税费率并不见得就能增加税收金额，在综合税费率本来就比较高的情况下再增加税费率，甚至往往会适得其反，造成税收的减少。

经济形势萧条的情况下尤其会如此。因为税率和税收之间有一个“拉弗曲线”的关系，税收金额在税收的影响下呈现出山坡状的曲线。如下图，综合税费率只有在一个合适的水平，获得的税收金额才是最大的，过高或者过低都会造成税收的减少。

而且税率过高的话，对经济的维持和发展会造成伤害。

用一个假设的极端情况来说明可以更容易理解这个经济学问题。假如某个经济体当局将综合税费率提高到100%，也就是人们的经营所得全部都要被收走的话，那么人们就会停止经营，所有的企业都会解散，这样反而税收为零了。如果这个经济体当局还非要想要收入的话，就只能变革为农奴制或者奴隶制了。

房价下行，宏观经济压力比较大的时候是不适合加征税费的。这个时候使税收金额最大化的综合税费率最佳值也是在不断降低的。

即使强行增加，也达不到增加税收的效果，负面影响却会很大，会对经济的运行和复苏造成伤害。

恢复个人住宅房产税应该是在房地产行情高涨的时候。那时的房产价格快速上涨，宏观经济和民众都希望控制甚至降低房价。比如在2010年前后和2017年前后，如果少用行政化的限购、限价政策，而是多用与房价相关的房产持有税来抑制房价的过快上涨，很可能效果会更好。

用房产税来抑制房价，通过增加房产持有成本，不但可以让人们理性购房，从而有效的控制房价虚高，还能增加政府的财政收入。而且这还是个长期的收入，更有助于地方政府以长期、理性的心态来安排经济和投资计划。

如果当时这么做了，可能就没有现在地方政府的债务难题了。可惜，难得的好时机错过了。

总之，对现在增加房产税或变相的税费来说，即不合法理又不合时机，即使强行征收也达不到想要的效果。