二娃说

事实告诉我，不要轻易相信一名画师的能力！否则，我就是下一个你......

4月10日和4月18日，二娃分别写了两篇文章，一篇叫“最近一个月，不要买房”。

我得出这个观点的理由很简单：接下来，广州还会发布楼市新政，等政策完全清晰了，定下来了，再去买房才不会陷入进退两难的地步。

而4月18日，我又写了一篇标题叫“广州楼市迷雾，好像开始散退了……”的文章。

这个结论的依据，主要来自某网友对中鼎珺合府“限价”的爆料，以及被住建部约谈后的5个城市中，有好几个城市都相继出台了楼市新政。

因此，我曾断言：广州近期，肯定会出楼市新政，或者楼市补丁，然后限价的消息也会逐渐明朗，楼市迷雾会慢慢消散，回归正常状态。

果不其然，4月21日晚上6点，广州楼市新政真的来了！并发动了两个大招：

1）人才购房，社保需1年。

2）除掉花都和从化，剩下的9区，增值税免征年限，从2年变成5年，4月22日起施行。

然后，关于一手房“限价”的问题，二娃也已经摸索得差不多了。

总结来说就是：广州楼市热度会迅速降温，二手房成交量会大大下跌，一手房会持续保持现有的热度，但大涨是不现实的了，接下来更多的是“稳”字当头。

所以，今天这篇文章，二娃重点讲两个东西：一个是“限价”，一个是新政后的影响。

1

先来聊第一个问题：广州神神秘秘的一手房限价，到底是怎么限的？

黄埔知识城，限价真的是3万/㎡？老黄埔、科学城真的限价5万/㎡吗？

其实，不是的！

目前，二娃非常准确的告诉大家，各区限价的标准都一样：最新的备案指导价，不能超过近期（可能是一个月，也可能是半个月，看项目推售的时间来定）成交的最高价。

然后，同楼盘，同户型的最新备案指导价，也不能超过近期成交的最高单价。如果，这个项目是一次盘都没有开过的新盘，那么，它的备案指导价，就会参考同街道或同片区其他项目的指导价。

我打个比方，万科城市之光，上一次开盘（10月24日）最贵单位，单价好像也就4.9万+，并没有超过5万/㎡。所以，一手房严格限价后，意味着它的备案指导均价，只能做到4.9万+。

什么意思呢？

也就是说，万科城市之光二期开盘，它的价格可以是4.8-5.3万/㎡，也可以是4.6-5.5万/㎡，但整体均价不能超过5万/㎡！

这么一搞，万科城市之光可就难办了！

毕竟，老黄埔二手房都集体5万+了，隔壁万科金色悦府二手房，最高一套都卖出5.9万/㎡了！你说，万科愿意以均价5万/㎡的价格开盘吗？

当然不愿意啊！所以，就只能耗着，拖着，一直不开盘咯......（呀，我好像一不小心，发现万科城市之光一直不开盘的原因了）。

当然，富颐华庭也逃不掉同样的命运，目前应该也是卡在这里，所以，说开盘却一直开不了盘。

不过，想买中鼎珺合府的朋友，你们也别高兴得太早。你们要思考一下，珺合府算是老盘，还是完全没开过盘的新盘呢？

如果是全新盘，那么，它应该参考同片区谁的指导价呢？城市之光？富颐华庭？

如果不算全新盘，那它的备案指导价又参考谁的？参考2015年开盘的中鼎君和城吗？呵呵~明显不现实嘛！

所以呀！这场戏还没有演完，接下来，大家继续看戏吧。

二娃猜测，这三个楼盘，如果开发商和官家沟通成功，可能指导价会破5万/㎡，但如果沟通失败，意味着这三姐妹，谁都破不了5万/㎡的指导价。

别说双合同了，今年想搞双合同不现实，看看海珠昨天发布的区域新政就知道了！

2

再来聊第二个问题：4.21新政出台后，广州一二手房价是不是都会下跌，或者横盘？现在买房是不是不用着急了？

我的乖乖呀，大白天就别说糊涂话了！楼市新政发布≠房价要跌！

在我看来，刚需买房，自住需求的买家，现在如果看到有合适的房子，其实已经可以买了！4.21广州楼市新政出来后，接下来应该没有什么新政了。唯一有的，就是被约谈的6区，会象征性的交下作业。

楼市大环境，大概就是目前大家看到的这样了，该买买！但如果你不是自住需求的，可以再观望一段时间。因为很多网红盘、热盘，都还在因为限价而苦恼，一直开不了盘，也不知道最后结果是怎样。

那么，新政后，二手房走势如何？

二娃个人觉得，二手房成交量不说直接砍半吧，缩减1/3是没有悬念的！

因为，目前中心几区挂出来出售的二手房，只有一半超过5年，而南沙、黄埔、增城满5年的二手房更少，比如广钢、牛奶厂、朱村、石滩这种板块，满5年的房源真的少得可怜，甚至没有。

所以，没满5年的房子，如果成交，意味着税费要多出一大笔钱！（400万总价的房子，增值税就要交20万），很多卖家会因此打消念头！

可能有人会说：增值税转嫁给买家啊！

呵呵，如果不是在牛市，如果买家真的别无选择，如果你房子不是特别好，他是傻逼吗？为啥要买你的房子？去买一手房不香吗？一手房又不用交增值税的！

所以啊……二手房降温是板上钉钉的事情！

那么，一手房会因此涨价吗？

刚刚我也说了，很多急着买房的人，会因为增值税太高转向一手市场，从而利于新房市场。

在我看来，位置好，产品好的楼盘，小幅度涨价，稳步涨价是正常的。

为什么是小幅度？

因为4.12政策发布后，一手房都有指导价了（限价），超过指导价是拿不到预售证的！但这也不是说，房价就涨不了了，更别幻想它会大跌！如果有楼盘房价下跌，那肯定和新政无关，而是它本身地段，产品就差。

为啥我相信，大部分的一手楼，房价还是会小幅度上爬呢？

1）货币超发带来的资金贬值，是现实。当下，现金就如同阳光下的冰，只有将其变成砖头才不会被融化。

2）虽然，社保1年的要求+增值税免征年限2年变5年，会赶走一大批炒家。让一手房回归正常。但很多二手房买家会转场去一手房市场啊，所以，一手房市场的需求其实没有减少的，它会依旧“热情”。

3）一手房确实有限价，但它并不是一刀切的方式，每个楼盘的备案指导价都不同。而开发商，其实可以通过“控签”的方式慢慢做高指导价（详细操作方式不方便说，可私下问我）。

所以，目前市场已经开始明朗化，刚需客，该买可以买了。

以上！