作者：余飞

|北京放松，箭在弦上

8月3日下午，北京市住建委放出风声，关于放松调控支持刚需和改善性需求住房的细则，正在积极推进中。

7月24日，中央政治局会议对楼市有了全新定调，我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。并强调，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

之后，北京、上海、广州、深圳都做出了应答，表示会接下来会调整政策，更好满足刚性与改善群体住房需求。

但是过去了五六天，四个城市仍没有动作。其实都在等，等对方先发，尤其是等北京。

上海、广州、深圳都在看着北京，看看老大哥怎么发这份文件，毕竟作为四个调控力度最严的城市，力度拿捏要慎之又慎，放松力度太过，会违反房住不炒的原则，放松不痛不痒，又没什么作用。

所以都在观望，看看北京该怎么掌握这个分寸。所以，北京应该会是一线城市中率先出招的城市。

根据住建部前两天指明的三个方向（1、降首套房首付、降利率；2、改善型住房换购税费减免；3、“认房认贷”改为“认房不认贷”。），北京的政策内容，大概也是为了这三点来进行。

除了作为带头大哥，需要给小弟们做个示范作用外，其实北京楼市的现状，也倒逼着它需要加快出台措施，才能重建市场信心。

|跌穿防线

当下的北京楼市，成交量一跌再跌，二手房挂牌量不断高企，同时房价调整已经从外围区延伸到了核心区。

成交量方面：

7月份北京二手房网签量9718套，环比下跌了16.3%。

这是自6月份成交量跌破1.2万套荣枯线后，7月份北京的网签量再次跌破1万套的地板线。

数据：北京市住建局

7月份不仅北京，全国整体都是如此，3月份之后一路下跌，没有最低，只有更低。

克而瑞披露，7月份百强房企销售操盘金额为35.3亿元，单月业绩规模创近年新低。与此同时，单月业绩同环比双降，环比降低33.5%，同比降低33.1%，同比降幅较上月进一步扩大五个百分点。累计业绩增速由正转负，1-7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%。

50强房企中，7月份销售额环比增长的仅存华侨城、城建集团两个硕果，1家缺数，47家房企纷纷暮雪下辕门。

其中成交金额环比腰斩以上的房企有中建东孚、电建地产、大家房产、大悦城控股、象屿地产、路径集团、远洋集团、绿地控股、中国金茂、中海地产。

同时，重点30城7月成交达到年内次新低，同环比减少均在三成以上。其中4个一线城市7月预计整体成交196万平方米，环比下降28%，同比下降34%。26个二三城市整体成交926万平方米，同环比分别下降36%和32%。

二手房挂牌量方面：

21世纪经济报道7月中旬写过一篇《北京二手房调查》的文章，其中透露：

当下北京的二手房挂牌量已经逼近15万套。同时，很多业主降价不够狠，都没有人来看房。市场成交量持续走低，议价空间越来越大。

相比于北京，上海二手房挂牌量增长更猛。

易居研究院数据显示，重点城市的二手房挂牌量均创新高，特别是上海。上海上半年二手房挂牌量6月份冲破了18万套，相比于年初增加了82%，增速位居全国第一。

13个重点城市二手房挂牌量

房价方面：

国家统计局数据显示，6月份北京的二手房价格环比下跌0.7%。

数据：国家统计局

而且，北京当下的房价调整，已经从外围区延伸到了核心区。

上半年，北京跌幅最多的20个板块中，核心区占了15个。其中西城区木樨地跌幅第一，下跌了3%，

相比于广深，北京跌幅还算少的。

北上广深四个一线城市，目前都在调整当中。其中北京与上海比较坚挺，目前下跌的主要是老破小。

广深目前的房价，则是各个击破，基本整体都在调整。

上半年，广州下辖的11个区价格全在跌，增城、南沙、花都三个外围区跌幅最大。

深圳同样如此，下辖的10个区均在下跌。

上半年，罗湖下跌5.4%，福田下跌4.1%，南山下跌2%，龙华下跌4.6%，宝安下跌4.9%，龙岗下跌了5.4%，盐田下跌了5.5%，光明下跌了12.5%，坪山下跌了7.7%。

在这一轮一线城市房价调整中，深圳最早，早在21年年初就开始了，至今已经调整了近三年时间。

今年上半年，深圳的二手房住宅成交均价6.5万元/平方米，相较于年初下跌了3%，同比去年上半年下跌7%，与21年上半年比跌幅达到16%。

深圳的房价，已经回到了28年的水平。

|这轮调整，谁也无法置身市外

按理说，北上广深这类级别的城市，要经济有经济，要产业有产业，要人口有人口，要购买力有购买力，为何还会下跌？

第一，因为没有逾期和信心。

信心比黄金更重要，当大家对未来充满着不确定的时候，谁还会奋不顾身卷入一场明知道进去就会站岗接盘的行动？

第二，中产人群也很难接得起。

一个城市的实力再强大，房价也不可能永远涨下去。严重脱离城市的平均整体购买实力，房价调整必然会发生。

无论当下哪个城市的楼市，支撑力量都不在富豪，而在中产人群。

有钱人再怎么炒作，都必须要中产人群来接盘，来成为冤大头，才能形成炒作链的闭环。

当中产人群就业、收入充满着不确定性的时候，便会无力接盘。同时，宏观经济的不确定性，让炒房的有钱人群也失去了信心，需要降价，来实现逃离变现。

很多人说，按照买涨不买跌的心理，房价下跌，更没有人买，所以得上涨。

那是老一套的惯性思维，还想用涨价这种施压心理的方式来逼迫购房者就范，已经行不通了。

逻辑很简单，先不说当下的房地产市场整体已经供大于求，人口已经转向下跌，其中最关键的两条，就决定了只有降价才能换回市场，涨价根本行不通。

第一，口袋不允许。

现在的大环境，失业和降薪，随时可能降临到你头上。

这种情况下，一方面买不起房的人越来越多。另一方面，有首付能力的人，也不敢买。哪怕你有购房的实力，现在也不敢背负几百万房贷去买房，万一被裁员或者降薪，房贷还不起，你的房子就会变成法拍房。

第二，心态完全变了。

这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。除非你降到我的心理价位，否则别想我掏钱买房，这是现在大多数购房者的心理。

你要是再上涨，那我就彻底躺平。

从心理学上来说，当一个人觉得想要得到一样东西，通过自己的奋斗可以，那最能激发一个人的向上热情。

如果一件东西轻而易举就能获得或者无论如何努力都获得不了，前者会让人丧失斗志，后者则会让人彻底躺平。

而当下的高房价与低收入之间的天堑鸿沟，产生的结果便是后者。

事实上，现在已经有很多年轻人选择了躺平。

望房兴叹，收入缩水，就业摇摆，躺平的思潮已经在人群中开始发酵。反正奋斗也买不起，何必还苟延残喘。

所以，“绝代佳人”成为了今年网络上最流行的一个词，这是用来行动当下很多年轻人，不愿背负房贷（不买房）、不愿背负车贷（不买车）、没有后代（不结婚生子）。

这种思潮其实就是日本低欲望社会的初期阶段。这种情绪持续发酵之下，没有哪一座城市的房价能逃过调整的宿命。