2025年，是买房的最近时机吗？
毫无疑问，这是当前所有人、所有问题的焦点！
只不过，在理解这个问题的时候，没房的人总认为人口、老龄化是房价下跌的佐证；
反之，有房的人会看到货币贬值、经济周期、救市政策在推动房价上涨！
面对这样的分歧与争论，我想问大家一个问题：如何理解权利？
在《君主论》中，关于权利有这样的阐述“人们往往更容易被表面的现象所迷惑，而忽视了背后的真相”
也就是说，《君主论》认为大部分人看不清事物的底层逻辑。在中国，关于权利最著名的理论，我认为是《盐铁论》。盐铁官营在中央集权的同时，也让战后贫困的汉朝扭转了困境~
换句话说，在农耕时代，盐和铁是必需品，也正因为如此，盐铁官营才让战后贫困的汉朝得以中兴。
那么，中国古代，为啥非常重视盐铁官营呢？
因为盐铁官营的方式比直接税收，更隐蔽、更容易被大众接受，换句话说，盐铁官营本质上就是一种税收~
文章至此，我们再回看文章开篇的问题：房价，会涨吗？
我明确的告诉大家，肯定会涨！
为什么会涨？
因为我们需要房子，他们需要税收！房价越高，税收越高！
在中国，谈房子不谈经济都是忽悠，谈经济不谈政策都是胡扯。
所以，房子涨跌这件事，最后还得看政策！
那么，政策的本质又是什么？
稳定！更具体的答案太过敏感了，我就不说了，大家可以看看《君主论》就会明白，本质二字是指什么了！
01美国是蓝色星球上房地产历史最久的国家！从1890年到2023年，在这133年间，美国房地产下跌是28年，上涨是105年。
在这133年中，1929年-1933年大萧条时期，房价跌幅最高，达到了26%
另外一次，房地产最大跌幅就出现在2008年金融危机！
2008年，美国房价整体下跌达到了20%。
其中，洛杉矶、旧金山和芝加哥房价跌幅最大，低端房产跌幅超过50%，波士顿和纽约跌幅较小，低端房产下跌幅度分别是28%、17%。
高端房产的跌幅，相比低端房产而言，跌幅减少20%。
也就是说，在美国楼市下跌周期的房产跌幅也是：豪宅抗跌，刚需房产跌幅最大！
那么，在2008年的次贷危机之中，美国房价的跌幅周期是什么情况呢？
来，看图！以2008年跌幅最小的纽约为例！
从2006年5月份到2012年3月份，大概5年多的时间里，纽约房价就到达了谷底！文章写到这里，必须插入一个知识点：谷底和最低点并不是一回事！
经常有些粉丝留言问：现在是不是最低点，现在可以买房了吗？
今天就借着这个问题，明确的告诉大家：最低点之所以是最低点，是因为最低点就是房价上涨的起点！
大家可以看下面的图，那个“红色的点”就是最低点，但也就是上涨的起点。
所以，从数据角度看，确实存在“上涨之前的最低点”。
但在现实场景中，并不是统计学的平均值，而是这个项目贵、那个项目便宜，所以只存在谷底，不存在最低点！
虽然2008年美国房价下跌周期是5年多，但从高峰下跌到谷底用了3年，谷底震荡用了2年多！
那么，如果从2012年的谷底买入，到现在2024年，美国房价又涨了多少呢？
从2012年到2024年美国的房价上涨了40%多。
我没有具体测算美国房价在133年间具体涨幅是多少，不过根据各个机构的测算来看，美国房价与美国通胀率保持同频共振，且涨幅略高于通胀率！
来，先看看美国的CPI通胀数据。
再结合美国平均房价的价格走势图！
非常明显，美国房价虽然震荡起伏，但整体螺旋上涨，且涨幅趋势与通胀率走势保持一致！
也就是说，尽管美国的房价曾出现过5年下跌，幅超也超过了50%，但下跌过后房价都是上涨的！
从更长周期看，美国133年间房价涨涨跌跌，总体趋势高于通胀率，也就是说：房产抗通胀，在美国也是如此！
因为美国房地产历史最长，其涨跌周期也最多，结合美国的情况，我给大家做几点总结：
1、房价，跌不可怕，因为长周期都是上涨的；
2、谷底买入，才是最好时机；
3、房子的涨跌和通胀率相关。
所以，再回看咱们爸爸制定的通胀率目标3%，大家就应该明白为啥统计局的房价、地方城市的地价都是只能涨，不能跌的原因了吧~
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02说完美国，再问大家一个问题：大家知道全世界范围内，公认的房价控制最好的国家是哪个吗？
德国！
德国是全世界范围内房价控制最好的国家。
那么，德国是怎么控制的呢？
简单而言，有如下几点：
1、大量供给，尤其是租赁房。
德国是全世界范围内，租赁比例最高的国家，其房屋总供给中，租赁房的比例到达了54%。
其核心城市的租赁比例更高，达到了70%以上。
2、住房补贴。
更具体的情况我就不写了，无论是购房，还是租赁在德国都有补贴。
3、严控房价
房价涨幅超过基准价20%，购房者就可以上法庭起诉！
那么，什么是房价涨幅超过基准价20%？
这和咱们近10年新房的备案价格机制一样。
中国的新房备案价格制度就是均价基础上，开发商价格涨跌浮动需要保持上下15%以内。
所以，德国房价涨幅范围20%没咱们严格，从政策角度看，咱们还真是最严的！
那么，全世界公认的房价控制最好的德国，房价又什么样呢？
我找到了两组数据，结合数据给大家说说。
第一组数据，从1970年到2018年。
可以非常明显的看到，从1970年到2018年的48年间，德国的房价保持震荡上扬，其震荡上扬的幅度与通胀率保持一致！
第二组数据：从2007年到2022年
从2007年到2022年的6年间，德国的房价整体震荡上扬，仅在2022年开始下跌！
根据世界研究所的数据显示，这几年德国房价跌幅超过了20%。
文章写到这里，多说一句德国2022年房价下跌原因：因为俄乌战争，德国能源价格大幅攀升所导致的~
但从房价跌幅趋势看，德国的房价在2023年触底，其跌幅已经逐渐缩小，目前已经触底反弹！
所以，尽管德国是全球控制房价最好的国家，堪称住房不炒的典范，但其房价在过去50多年里面也是震荡上扬的！
套用一句咱们这边的标语：住房不炒，不等于住房不涨！
再看德国重点城市慕尼黑、汉堡等城市的房价。
242000欧元——在德国慕尼黑买可以购买一个100平方米的房子，需要13年到15年的年收入才行！
所以，全世界房价控制最好的国家，房子也不是“白给“，更没有白菜价。
而德国是整个欧洲少子化最严重的国家，1000人中，新生儿只有8.4，同时老龄化也十分严重！
即便如此，我们会看到，德国房价长周期也都是上涨的！
结合德国的情况，给大家归结几点：
1、所有国家，房价都是震荡上涨的，只不过上涨的幅度大小而已；
2、涨涨跌跌是常态，但整体都与通胀率保持一致；
3、即便租赁房供给超过50%，房价也是上涨的；
4、买房，仍然需要10年到15年，全世界房价管控最好的国家，也没有“白送“房子，或者”房价如葱”的情况出现！
所以，拿老龄化、低生育率、保障房等等逻辑说中国房价会跌的人，对于这个世界的底层逻辑缺乏最基本的认知！
因为无论是中国517的救市政策，还是全世界范围内“他山之石“的过往经历都指向一个结果：房价，必涨无疑！
只不过，每一轮经济周期，房价都会下跌，但下跌之后的上涨，一定高于之前！
所以，中国房价上涨，依然是我的判断！
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03最后，简单说几句。1、穷人为什么穷？
除了父母、阶层这些固化的东西，最关键的一点，还是：目光短浅。
也就是说，一种根深蒂固的“我买不起，他怎么可能买得起”的穷人思维。
就像买房这件事，过去20年中国涨了两轮，全世界都不知道涨了多少轮，竟然有人会相信“房子下跌、烂大街的鬼话”
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2、为什么
《盐铁税》中有这样一句话：富在术数，不在劳身；利在势居，不在力耕
这句话是什么意思呢？
赚钱，不是靠体力，而是靠趋势。
那么，什么是趋势？
就是全世界范围内，长周期房价都会震荡上涨，通胀率越高，房价涨幅越大。
中国也不例外，所以，中国的房价必将震荡上涨！
