新房装修本是房主自己的事，但在小区里常常会引发业主与物业的纷争。一件“小事”闹到对簿公堂，值得吗？到底是业主说了算，还是物业说了算？让法律来告诉我们答案。
法律故事张先生是四川成都人，花了210万买了套新房。房子各方面都很满意，就是带了个开放式阳台。装修时，张先生发现楼上好几户都把阳台封起来了，他觉得这主意不错——封闭后不仅隔音隔热，还能增加使用面积，简直一举两得。
张先生找了家装修公司，量好尺寸就准备动工。没想到这事惊动了物业，物业经理带着两个保安气势汹汹地找上门来。
“张先生，阳台不能随便封，这不符合咱们小区的规定。”物业经理板着脸说。
“啥规定啊？我看楼上邻居都封了，也没见你们管啊！”
物业经理左右看看，压低声音说：“这事吧，也不是不能商量。你要是懂规矩，拿点意思意思，我们也好办事不是？”
张先生哪能听不出这是要好处费，当场就怼回去：“我自己家的阳台，凭啥给你好处费？”
几天后，物业又来了。这回他们拿出购房合同，指着“临时管理规约”说：“你看这条，'业主装修需经业主大会同意'，这可是你签字的。”
张先生一看，还真有这么一条。他想着按程序办，就开始挨家挨户征集业主意见。可跑了好几天，连三分之一的签名都没凑够——小区是新交付的，很多业主还没入住。
物业见状变本加厉，要求张先生赶紧把已经封好的阳台拆了。张先生一听就火了：“我花二百多万买的房子，装修还得看你们脸色？”
物业见软的不行，直接把张先生告上法庭，要求他恢复阳台原状。更气人的是，一审法院居然支持了物业的诉求，说张先生签合同时已经同意遵守管理规约。
客观分析张先生不服，提起上诉。二审法院审理后认为：
第一，阳台的权属问题。民法典明确规定，阳台属于业主专有部分。业主对自己的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二，格式条款的效力问题。购房合同中的临时管理规约属于格式条款，是开发商预先拟定，买房时未与购房者协商的条款。民法典规定，格式条款如果排除了对方主要权利，该条款无效。物业公司在合同中限制业主对专有部分的使用权，已经排除了业主的主要权利，这样的条款应当认定无效。
第三，物业管理的边界问题。物业公司虽然有权对小区进行管理，但不能突破法律底线，不能侵犯业主的合法权益。本案中，物业以“影响小区外观”为由限制业主对专有部分的使用，且变相索要好处费，已经超出了正常管理的范围。
二审法院最终驳回了物业的诉求，支持张先生封闭阳台的行为。
这个案例给我们的启示是：业主对房屋专有部分的权利受法律保护，物业管理必须在法律框架内进行。不是所有合同条款都有效，限制业主主要权利的格式条款是无效的。同时，物业也要规范自己的行为，不能借管理之名侵犯业主权益。
处理此类纠纷要看两个关键点：装修改造的部位是否属于业主专有；物业管理规定是否合理限制了业主权利。只有在这两个问题上想明白了，才能明确业主和物业各自的权利边界。
