撰文｜ANGELICA
编辑｜ANGELICA
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老破小的房子，你打算怎么处理？
属于上海老破小的终极杀器，终于来了。
住房也有养老金了！简简单单几个字，就给我们揭露了未来楼市的走向。
近日，上海市长公开表态，“截至到去年底，大量的房屋已经开始步入中老年了，计划今年在浦东等区率先开展房屋养老金试点制度。明年会在全市展开。”
其实，不仅仅是在上海，住建部早就公开了，上海只是一个试点，后续其他大城市也会跟进。
房屋养老金制度的试点方向，引发了对住房成本和房地产市场影响的广泛讨论。
很多网友陌生，也不理解。毕竟之前买房都统一收过房屋维修基金，怎么现在又收房屋养老金了？是不是重复收费？
房贷还没还完、物业费年年都交着，现在又要出钱给房子“养老”，房子的持有成本似乎越来越高了……
住建部披露，截至2022年底，我国城镇既有房屋房龄超过30年的接近20%，而只需要10年时间，就会有一半房子房龄超过10年。
也就是说，未来10年，中国会有一半房子都是老房子。
据《中国人口普查年鉴2020》统计数据，预计2040年后，中国7-8成的房屋楼龄会加剧老化，迈入30-40岁高龄。
特别是在大城市，房子老化程度很严重。
据统计，成都2000年以前的老旧小区数量占全城30%，数量排全国第二，仅次于上海。
可想而知，即使是2000年后的房子，房龄也是20多岁了。
老房子的墙壁和地基可能产生裂痕，严重情况下造成墙壁倒塌，危机房屋整体安全；电线容易老化、断裂，增加电路短路、火灾的危险；水管可能受到锈蚀和腐蚀的影响，导致水质恶化，甚至水管爆裂……
但是这不仅仅存在老小区，现在很多交付才5年—10年的次新房，房屋安全问题也屡见不鲜。
2022年4月29日，湖南省长沙市栋居民自建房忽然下坐式垮塌，从8层楼到变成一片废墟，仅仅4秒钟，事故造成54人死亡、9人受伤，直接经济损失9077.86万元。
早在2016年，党中央、国务院及湖南省委、省政府曾先后6次部署开展专项行动，要求对违建房屋清查整治。然而这栋夺命建筑，竟然在历次行动中都成了漏网之鱼。
可怕的是，这并不是个案。
2023年11月11日，浙江省温州市永嘉县桥头镇岩头巷一民房在翻修过程中发生坍塌，事故造成4人死亡。
2023年7月31日，黑龙江省尹春市南岔县一处闲置3层闲置房在修缮施工状态中发生坍塌，坍塌面积约500平方米，事故造成4人死亡。
人会老，房子也一样会老，一旦步入中年就容易“生病”。
中国对于老破小的房子，历史上一共给过两次半的红利。
第一次是2015年的拆迁，当时大量拆迁户一夜暴富。然后是2019年和2023年的两次旧改，都是政府出钱帮助老小区维修外墙和水电管道。
虽然没有像之前拆迁一样给大家直接发钱，但是居民的居住体验改善了，算是吃到了红利。
最后是今年上半年的以旧换新和原拆原建，也就是用很便宜的价格住上新房子。
从整个过程可以看出，这些年来老破小的红利力度是越来越小了。为什么会出现这种情况呢？
让我们先来看看当前的房地产市场现状。
截至2023年底，全国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，大量房屋开始步入“中老年”。
近10年建设的房屋占存量房市场的一半以上，这种结构酷似我们的人口结构，预示着未来可能集中爆发的“房屋老龄化”问题。
更令人忧虑的是，除一线城市外，许多城市都存在大量空置房屋。加上当前市场低迷，房价回落。
现在这个情况，意味着以前的政策不能维持。毕竟之前是新房多老房少，现在老房子太多了，管不过来，财政又在过紧日子。
随着咱们的存量房越来越老，需要的维修规模也越来越大，之前的维修基金那点钱是不够的。
更严重的是，原来的住房维修基金，不是每个人都交了。
当小区老化的时候，那部分没缴住房维修基金的业主，就不愿意旧改，也不愿意自掏腰包。
以南京为例，南京建成投入使用15年以上的房屋中，住宅的套数、面积，分别占总量的42.15%、36.52%。但其中，有约30%的房屋由于种种原因未归集维修资金，即使已经归集维修资金且当前有结余的老旧小区，有28%的小区余额低于10万元。
真要维修的话，这点钱肯定不值一提。
我国城镇存量住房时间跨度长、数量大、房屋老化日益严重。房子老化之后，会带来安全问题，维修要花钱。
但钱不够，那怎么办？
最后还是大家都来交。
现在，一个关于房子的制度就在路上了。这个制度分为三步，首先是定期给房子做体检，然后下保险，交养老金。
简单来说，其实就是把房子当人一样去看待。
这两天，“房屋养老金”一词在各大社交平台引发热议。这个看似新鲜的概念，实际上早在2022年4月长沙自建房坍塌事故后就被提出。
那么，什么是房屋养老金？
这个还要追溯到1998年。
房屋维修基金制度始于1998年，2004年规定是必须要缴纳的。2007年变更为按建筑工程每平方的5%到8%收取。
2022年，房屋养老金概念首次被提出。
这次提出的房屋养老金，其实是在维修金基础上的升级版。
房屋养老金是一种为房屋全生命周期提供安全保障的制度，包括房屋体检、房屋保险和小修小补等内容。
根据上海市房地产科学研究院的观点，房屋养老金应分设公共账户、个人账户、补充账户三个资金账户进行管理。
其中，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点重点是政府将公共账户建立起来。
房屋养老金的提出意味着以后房子也要交社保。
那有人就会问，我们只听过给人交社保，给房子交社保还是头一回。
其实房屋养老金的本质就是保险，只要知道保险的底层逻辑，就很简单了。
保险就是很多人交保费，在这些交了保费的人当中，谁出事了，要用到钱了，就把这个池子里的钱拨给他。
房子也是一样，你交的钱，未必会用到你的房子上，大头一定是用在那些出了问题的房子上。收费标准和人身保险一样，越年轻的房子，收费标准越低。
这会加速上面对老房的收购，变成保障房。
以上海为例，这一代始于80年代、90年代的老房子，目前很多人为什么不愿意抛售，就是因为租金收益高，持有成本又很低，几乎可以忽略不计。
而现在老房子拿在手里，持有成本高，上海老破小的恐慌抛售潮，可能下半年就开始了。
那收来的房子干嘛呢？
做保障房，拿来出租。而保障房越多，房租市场就会越红海，又会有更多房东因为租金收益的下跌而卖房，老房子的价格又会进一步往下，从此商品房向上，保障房向下。
大家的房子越是卖不出去，房票安置的成功几率就越大。毕竟租房的多了，买房的就少了。
既然要交房屋养老金，那怎么交？具体要交多少？目前来看并没有具体的方案。
主流思路是个人账户由从前的房屋维修基金和以后定期收取的这个房屋养老金共同组成。
反正，除了已经压在头上的房贷、物业费等硬性支出，还有“悬而未决”的房产税、房屋保险金也要来了。
这给人们敲响了警钟：房屋并非可以无病无灾使用70年，越往后可能越花钱。
会不会出现房子住不起的情况？
不少网友坦言：“自己养老金从没交过，现在却要给房子交养老金。房贷都付不起了，马上要吃不上饭了，给父母养老，给自己养老，今后还要给房子养老。”
如果真开始实施了，那房子也会变成负资产，像车子一样。
很多人是首付压身，一直还房贷，房屋却悄悄步入养老行列。
毕竟现在这个环境，在柴米油盐的基础上，凭空再多出一笔费用，就很吃力。房价在跌，持有房产的成本还在增加。
大家普遍担心的是人的养老都没解决，现在又要给房子养老，买房似乎成了累赘，关注的重点，主要是“多交一笔钱”。
中央财经大学教授尹飞表示，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。
房屋养老金制度主要是使用公共资金，建立房屋养老金公共账户。
公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。
不过，谁来监管？资金如何筹集？如何确保资金安全不被挪用？
按目前政策来看，政府统筹一部分，业主自管一部分。
而统筹就是混在一起算，比如养老金就是统筹的，医保就是统筹的。
这也就意味着我不知道钱用到什么地方去了，也没办法查。
有网友表示，“交了的等房屋维修时，早已是上届的不在，下届的不管，钱也被上届花了。”
可以看出很多人都不愿意交。收这个钱恐怕真的不太容易。
毕竟大家一般只关心自家房子怎么样，如果自己的房子好好的，我为什么要出钱帮别人修房子？
问题的关键，还是在于公平。这就像个人养老金一样，大家真正想要的就是公开、公正、公平。
值得一提的是，房屋养老金制度据说是对住房专项维修金制度的全面升级，可以防患于未然，其设立的初衷或许是好的。
以后房子“养老”是不发愁了。
但是在经济不景气的情况下，现阶段出台任何增加居民支出的政策都是事实上的收缩性政策，住房养老金的负面影响不容小觑。
单纯建立房屋养老金制度，并不能完全克服既有的问题和矛盾。
房屋养老金的使用涉及到众多业主的利益。
如果缺乏民主监督，资金的使用可能会出现不透明、不合理的情况。没有有效的决策机制，也可能导致在房屋维修等问题上无法达成共识，进而引发业主之间的矛盾和纠纷。
所以在推进这一制度的过程中，必须充分考虑业主的实际情况和需求，建立健全的业主民主监督和决策机制。
总体上说，目前围绕房屋养老金的诸多疑问，其中不少都还需要在试点中找到一个清晰而合理的答案。在此之前，社会不妨给予一些耐心。
参考文献：
极目新闻 《长沙自建房倒塌事故致54人死亡，曾躲过6次专项整治和6次城管巡查》
新京报评论 《设立房屋养老金，需要找准利益平衡点|新京报快评》
中国建设报 《专家解读|阎建军：房屋养老金——公共账户政府建 不给群众添负担》
中国商报 《住房也有养老金了！22城试点，钱由谁出？》
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