转自楼癫

最近红衣中介公布了一些2024全年成交数据，因为他市占率比较高，所以这些数据还是值得仔细品品的。

接下来，我们按照“量”和“价”这两个指标，分别看下过去一年深圳楼市的变化。

首先看全市成交量前十的楼盘。

△深圳二手住宅成交量前十楼盘

这里要强调一下，成交量这个指标虽然客观，但是还是得区分来看。

因为有些楼盘是超级大盘，有五六七八期，他们常年霸占着深圳成交量前十。

这种小区房子套数多，住的人也多，卖的多正常，代表不了什么。

不过其中值得注意的，是成交套均总价1000万以上的楼盘，比如华润城、香山里和半岛城邦。

△深圳各区二手住宅成交量前十楼盘

这三个盘一直以来是深圳总价1000万以上成交量最大的楼盘。

要知道，深圳50%以上的成交总价都是低于500万的，能超过1000万的成交量只占12%。

总价能到1000万，还常年成交这么多，充分说明了这个楼盘的认可度、流通性很不错。

他们就是1000-2000价位最稳妥的选择，是值得改善家庭重点去考察的。

另外福田这边，在一众老面孔中，这两年有两个新兴楼盘出现了——华富村和侨香村。

侨香村主打的是香蜜湖好学区次新三房上车门槛，从2023年入市就开始火，一直火到现在；

华富村则是深圳首个棚改项目，2024年开始上市交易，主打百花附近的改善次新房，今年也涨了不少。

这两个盘都是板块内很独特的楼盘，没有替代品。以后维持个可观的成交量，估计问题也不大。

其次，咱们看成交价。

△深圳二手房成交价和指导价偏差值走势

今年的成交价以2024年9月为一个明显界限。

9月前，市场连跌6个月，虽然中间有5月517新政的刺激，但是成交价还是一套比一套低。

这个时候，市场上低于指导价20%以上的成交占比（图上最下面的红色占比），越来越多。

尤其7-8-9三个月，5月刺激政策出完，还看不到市场乐观的转机，美元说降息又还没降。

那个时候楼癫接触的卖房的业主们，感觉卖房都要卖哭了。

现在看，这个时候就是黎明前的最黑暗时刻。

再过个三四年，我们回头看，这几个月，可能还是过去十年最悲观的一段时间。

好在峰回路转，9月底的政策确实足够给力，股市楼市一起反弹。

其实成交价的回暖只是一个标志，毕竟只上涨了几个%。

最重要的其实是成交量爆发了，让一波急卖的业主能解套了。

后面这波人离场了，大家也不会再这么焦躁，市场预期平稳了很多。

下面具体看下各个片区房价的涨跌变化。

2024年深圳二手网签量排名前30的片区中，同比2023四季度，房价虽然大多仍呈现跌幅，但是已经有8个片区率先“止跌回稳”。

△深圳成交量前30片区房价同比涨跌幅

涨幅较高的红山、蛇口、华侨城，同比上涨6%-9%；

龙岗中心城北和新安，同比上涨超5%；

华强北、梅林关和碧海，同比涨幅超3%。

其中涨幅第一名的红山片区，2024年诞生了日光盘上城学府，同时他也是深圳名校一梯队，居住舒服性价比高。

楼癫观察这些率先回暖的片区，他们都有些共同的特点。比如普遍是一些区域的成熟生活中心，住家家庭比较多。

其实，上面这几个片区，像蛇口、华侨城和龙岗中心城，也不是过去市场好的时候，涨幅最好的区域。

他们最先回暖，我估计更多是因为片区内住家的多，有一些对这个板块认可的死忠粉。

这其实也反应了市场上的两种买房逻辑，如果你倾向投资，能接受波动，那在新区会有更好的效果。

如果是倾向居住，要生活配套便捷，比较保值，波动小，那成熟居家片区，就比较适合。

好的，最后咱们看看大家对明年房价的看法。

2024年救市的政策频率和力度，已经让大家看到上面“止跌回稳”的决心，大家的预期也随之有了巨大的改观。

从调研结果看，50%市民认为2025年楼市能止跌回稳，不确定占比26%，整体预期提升明显。

针对明年的房价走势，对2025年深圳房价看涨的占比达40%，看平的占比36%，乐观的人已经占大多数。

△深圳购房需求调调查

购房需求调研结果显示，近半为首次购房自住的刚需。

其次为二套置换，占比22%；

孩子上学作为一个独立的需求，占比也有16%。

对比2024年中的调研来看，投资占比小幅提升了3%。但是相对于深圳高峰期20%以上的投资需求占比，还是比较低。

从大家购房需求的调研，大家应该也都看出来了。

未来很长的时间内，深圳楼市仍然是刚需和改善的市场。大家买房还是为了改善生活，给孩子提供更好的生活环境。

要知道深圳常住人口的自有住房率不到30%，比北上低30%，比广州低20%，咱们确实太低了。

好的，结合以上成交和调研数据，咱们可以给过去的2024年定个性了：

2024是一个筑底之年，一个转向之年。

而且相信接下来的2025，会是更积极变化的一年。