一眨眼，国庆假期已经过去，全国各大城市开启自我救赎也有一个来月，从市场的情绪和交易层面来看，效果还是可圈可点的。

至于好多人对房地产仍有较浓厚的观望情绪，整体市场表现不如预期等等，房说君只能说：救市不过对症下药，如果大家想要的是药到病除，那真是想多了。

要知道从房改至今，楼市这盘大棋，下了整整20年时间。之所以持续如此之久，少不了金融和土地的联动，不仅把旧有的居住方式全部打乱，上到京沪广深四大城市，下至数百上千的三四五线小城，随便一个概念，都能成为房屋畅销、房价抬升的理由。

不过来到2023年，楼市已经在三道红线去杠杆和疫情的影响下，经历了长达两年的调整，整个市场犹如高速运转的列车突然熄火，这在我们房地产历史上也是从未有过的现象，加上各地房价也出现了调整，市场舆论趋向于进一步下行，原因在于工作、收入不理想，市场趋近饱和、居民承受能力差等影响，一定程度影响了人们对后市的预期。

但房地产的重要性不用多说，于金融，于经济，于百姓的影响都非常大，而恒大事件发酵，如实反映了这个关系链。

恒大债务暴雷两年来，许家印一直阳奉阴违，表面上口号一大堆，背地里却处处消极应对，特别是处理债务方面，不但不愿意出资自救，还谋划转移资产给妻儿准备退路。

2.4万亿的巨大窟窿，不是靠抓许家父子就能填补上的，那么多房子等着交付，那么多债权人、供应商等着还钱，这已经是影响社会稳定的大事了，国家不可能坐得住。

基于这个性质，我们看到各部门紧锣密鼓地安排救市，一系列组合拳下，市场的确增加了需求。据贝壳研究院统计，政策出台后的三个周末均值与8月周末均值相比，一线城市二手房成交量整体增加超四成，京沪分别增加55%、41%；带看量整体增加20%。

另外，销售情况也稳了，克而瑞百强房企9月销售操盘业绩环比提升17.9%，环比增幅高于去年同期。

如果以此乐观认为楼市救活了，房子再迎“升值潮”？恐怕为时尚早。从当下的环境来看，即便放松，也同样改变不了大局。一方面，无论是认房不认贷，还是放松限购，都没有降低购房者的负担，前者甚至是需要继续加杠杆。以深圳来说，之前如外地有房有贷款，购首套房首付需要50%，现在一律30%。看似门槛降低了，但贷款额度增加了，即便利率降了，总成本也是增加。

另一方面，中原地产张大伟判断接下来的走势说：经过接近一个月的政策消化，“认房不认贷”的影响逐渐递减，北京市场在9月最后几天，已经基本恢复到新政前的成交量水平，如果近期不出新政，10月可能又不到1万套了。

把这段话的意思翻译一下，其实大体方向是没错的。此前除了一线和少数二线城市，政策已经出无可出，所以现在大城市调控房地产，主要是增加一部分人的入市资格，短期肯定是可以活跃市场的，但中长期不好说，专家判断如果后面支持政策不及预期的话，那这样的热度就不具备可持续性，市场也不会像一般人认为的再次火爆。正如合硕机构首席分析师郭毅所言，2024年的房地产市场还要看后续的政策走向和支持力度。

众所周知，制约楼市回暖，或者说引发这轮楼市调整的本质，并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前的大环境来看，也决定了未来的房市不可能像过去那样一救即活。原因有二：

一是这轮房价调整大方向不变，周期不会短。其一楼市调整已经不是单独的市场经济使然，恒大的倒塌说明房企的出清才正式开始，下一个倒下的是谁？还会有多少购房者收不到房？已经深切影响着民众的安全感。同时，高房价与低收入之间无法和解的矛盾，除非直接降房价，否则会是楼市冷场的重要原因。

其二，我们发展了20多年的房地产，立而不倒，人口无疑是最稳固的基石，而新生儿数量连年衰减，六七十年代人口陆续进入退休期，都决定了楼市无法长期维持高速扩张状态。

二是经济规律，我们现在正从发展中国家向发达国家目标冲刺，在这个阶段，决定了经济增长不可能像过去每年百分之十几、百分之大几的速度发展，随着基数越大，经济增速会越来越小。

而货币供应与经济增速高度一致的经济规律，也决定了货币增速也要放缓，说白了我们并不具备老美超发货币收割全球的条件，那只会让物价上涨，购买力下降，得不偿失。在货币增速的影响下，房价已经不存在上涨支撑。

房说君有话说，一季度的时候，就有很多人盲目乐观冲进市场，以为政策一来，媒体一炒，市场信心就会恢复了，但实际上各方面因素都不具备了，再往后，这个棋局不仅是跟自己人下，还要时刻关注外面的局势，未来市场空间就这么大了，最终怎么走还得由国家政策和经济来决定，该摈弃老思维、老观念了。

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