（成都金融城，摄影：柒哥）

最近，我们发了一篇《“金融城东”凭什么这么“贵”？》的稿件，梳理了这个板块的价值逻辑，以及各项目的简略情况。那么，谁才是“金融城东”利润空间最大的项目呢？可能非成都城投置地“鹭湾锦上映”莫属了。

11月7日，锦江区南三环琉璃立交东南侧超百亩低密大盘“鹭湾锦上映”首次取证。蓄客一段时间之后，该项目于11月25日开盘，截至发稿，透明房产网显示，其尚有部分房源在售。

（成都城投置地“鹭湾锦上映”项目实景图）

本次“鹭湾锦上映”共6栋小高层取证，分别为2号、11号楼（17层，1个单元，2T2），9号、12号、14号楼（17层，2个单元，2T2），13号楼（14层，2个单元，2T2），共计322套房源。

上述房源，主力户型有两个，约126㎡和143㎡的套四，还有极少量的约109㎡的小户型。其中，11号-14号楼，除底层为约109㎡的户型外，其它房源皆为约126㎡四室两厅两卫户型；2号、9号楼，为约143㎡的四室两厅两卫户型。

单价方面，当前市面流行的深改143㎡户型，精装单价集中在3万元/㎡-3.2万元/㎡之间；约126㎡的户型，精装单价主要集中在2.9万元/㎡-3.1万元/㎡。从价格上看，3万左右的精装单价，对于锦江区的项目，或者对于金融城东的项目来说，比较有吸引力。

这一点，可以略微比较一下“金融城东”板块内，今年热销的几个项目：华润锦江悦府、鹭湾1号和万科朗拾交子。

（华润锦江悦府项目施工现场）

与“鹭湾锦上映”毗邻的华润锦江悦府最有参考价值，该项目最后一批次取证的房源，140㎡和178㎡的户型，精装单价集中在3.1万元/㎡-3.2万元/㎡，目前整个项目基本售罄；而白鹭湾F4之一的鹭湾1号，为纯洋房项目，精装单价集中在3.3万元/㎡-3.8万元/㎡，开盘售罄；另外，近期两次开盘热销的万科朗拾交子，取证单价范围大致为3.1万元/㎡-3.5万元/㎡。

事实上，不管与前期已经差不多售罄的华润锦江悦府和鹭湾1号相比，还是正在销售的万科朗拾交子比较，似乎成都城投置地“鹭湾锦上映”项目在售价上，都略有价格优势。

“鹭湾锦上映”拿地的时间较早。2022年3月31日，成都首批次集中供地土拍，成都城投置地仅以11700元/㎡的成交楼面地价的底价，轻松摘得锦江区南三环外，地铁6号线东侧，未来成都地铁30号线棬子树站附近的127亩住宅用地，容积率2.0，住宅清水限价28000元/㎡，成品住宅销售比例100%。

值得一提的是，成都城投置地所获宗地，是金融城东近两年拍出的面积最大的一宗土地；是金融城东近两年拍出的成交楼面地价最低的一宗土地，比锦江统建所获人才公寓项目楼面地价还低；同时也是金融城东近两年拍出的住宅清水限价最低的一宗土地，目前该板块清水最高限价已经达到了36000元/㎡，为华润置地金融城三期地块。

（“鹭湾锦上映”项目土地位置示意图，右方为正北方向）

资料显示，“鹭湾锦上映”小区，位于成都市锦江区棬子树村1、2组，南至桐云路，北至市政规划，东至锦江悦府，西至成仁路。

该项目规划总建筑面积237864.89㎡，地上部分新建住宅建筑面积约169067.5㎡；地下部分建筑面积56081.59㎡，含地下机动车库面积49105.2㎡；绿地面积25435.9㎡，建筑基底面积14837.61㎡，全民健身场所1200㎡。整个项目容积率2.0，建筑密度17.5%，绿地率30%。

在占地约127亩的低密地块上，成都城投置地规划26栋小高层，层高14-23F，全部2T2板式设计，共计1170户，主力面积段为126㎡、143㎡和173㎡，以及206㎡和少量底层约109㎡户型。

首批次取证的322套房源中，主力户型为126㎡和143㎡套四，这都是目前成都市场最受欢迎的改善户型面积段。

（“鹭湾锦上映”143㎡户型精装配置）

126㎡的户型分布在项目北侧，“一”字排开，临近三环绿道。这个户型的优点是客厅阳台约4.4米*2米，以及各卧室均有飘窗赠送面积，加之2T2独立入户，得房率还是蛮高的。该户型为竖厅，保有了功能空间和居住空间的合理分配。入户的一个贮藏间的位置显得颇为新奇，设计非常有新意，还可以改成套房；另外，厨房的窗户直面的是电梯入库空间，这个空间也可作为厨房阳台来使用，也很有创意。

（“鹭湾锦上映”样板间实景图）

143㎡的户型分布在项目南侧，几乎是126㎡户型的加大版。同样，这个户型的客厅阳台约5.7米*2米，各卧室均有飘窗面积赠送，独立入户的空间应该与市场上的新产品一样可以利用，最小的卧室的开间达到了3米，舒适度颇高。当然，入户储藏空间也可以改为双套房利用起来，而厨房的开窗面向入户电梯厅阳台，设计比较超前。

（“鹭湾锦上映”样板间实景图）

整体而言，“鹭湾锦上映”的改善户型创意满满，在解决实得面积的问题上，也做得很不错。与市面上其它品牌房企流行的同面积段户型来说，也能对标。此次，“鹭湾锦上映”取证房源的精装单价为3.1万元/㎡-3.2万元/㎡，几乎与清水限价2.8万元/㎡和3000元/㎡的装标持平。首批次房源已经取证，目前，正在销售中。

“鹭湾锦上映”的拿地企业“成都市开元房地产开发有限责任公司”，隶属于成都城投置地（集团）有限公司。成都城投置地系成都城建投资管理集团有限责任公司（成都城投集团）二级子公司。

资料显示，十余年来，成都城投集团始终专注于政府类重大市政工程和市场类城市综合开发项目投资建设运营，已发展成为成都市千亿级国有大型骨干企业。截至2022年底，集团资产总额超1660亿元，营业收入超355亿元，利润总额超20亿元，全口径投资规模超255亿元。

（成都露天音乐公园，图据“成都城投集团“）

该集团承建的投资项目获得国内外多项殊荣，沙河综合整治工程荣获澳大利亚“国际舍斯河流奖”、中国建设部人居环境范例奖，旧城改造项目文殊坊街区荣获“四川十大最美街道”称号，成都博物馆新馆荣获建设部国家优质工程奖“鲁班奖”和“中国土木工程詹天佑奖”，成都露天音乐公园和成都城市音乐厅获评鲁班奖（国家优质工程奖）。

作为成都城投集团旗下以房地产为主业的城市综合运营服务商，成都城投置地纵深布局城市运营、品质物业、产业投资三大业务板块的成都市属全资大型国有企业，具有房地产开发一级资质，自2017年以来，全面进军成都房地产市场，塑造以梧桐系为主的人才公寓产品体系，累计承建数量11个，为成都人才战略提供坚实保障，截至目前，在成都的住宅累计开发与代建更是超千万方。

（成都城投置地拿地情况，据不完全统计）

“鹭湾锦上映”系成都城投置地独立研发的高端产品系“锦上系”的重要代表作品。据了解，“锦上系”选址城央核心区位，精研新时代语境下城市高品质居住需求，在建筑审美、景观进阶、场景交互、艺术创新和智能服务多个维度突破，以只定制不复制的标准，打造锦、精、景、境、璟、净、敬的“锦上七锦”，为成都城投置地首个高端系序列。

目前，成都城投置地打造了两个“锦上系”作品。此前，位于高新区大源西的首个锦上系项目“天府锦上锦”，开盘即售罄，为成都城投置地在成都高端改善市场获得了一席之地。

（“鹭湾锦上映”项目施工现场）

而“鹭湾锦上映”的地段本就不输“天府锦上锦”，且又是超百亩低密大盘，因此，这个项目的想象空间则更大，更值得期待。这也是我们认为“鹭湾锦上映”必然成为城投置地的战略作品的原因。

目前，成都城投置地“鹭湾锦上映”取证的房源，面积段都不是很大，接下来173㎡和206㎡的产品，将进一步提升区域高端改善的门槛。