来源 | 综合央行官网
编辑 | 武文 张云迪
美编 | 杨文华
重磅
两天三大利好，楼市利好政策密集推出！9月30日晚8时31分左右，央行官网又发布最新重磅消息：中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率！
据上海证券报报道，这也是人民银行2015年8月26日调整公积金贷款利率之后，时隔7年多首次下调个人首套住房公积金贷款利率。
中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
前一天，9月29日，人民银行、银保监会刚刚发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。
时隔七年首次下调
“公积金贷款利率本身就低，本次调降15个基点，幅度较大。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对第一财经表示，住房公积金利率下调，有助于降低购房者月供，刺激购房需求。
此次调整后，购房者月供能省下多少钱？以公积金贷款60万元为例，期限25年、贷款利率为3.25%，购房者月供为2923.9元，利息总额为27.72万元；此次下调至3.1%，月供将降至2876.57元，利息总额为26.3万元。购房者每月可少还47.33元，总还款额减少1.42万元。
值得注意的是，此次下调为央行时隔7年（2015年8月）首次下调首套个人住房公积金贷款利率。植信投资研究院资深研究员马泓认为，下调首套个人住房公积金贷款利率有助于房地产市场尽快实现“三稳”目标。
英大证券研究所所长郑后成分析，从历史走势看，首套房贷平均利率与商品房销售面积累计同比存在较强的负相关关系，也就是说，降低房贷利率能够有效推动商品房销售增速。
居民换购住房可享个税退税优惠！
重磅消息接二连三！9月30日，财政部、税务总局还发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。
《公告》明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
关于具体退税额度，《公告》指出，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
图：截图自财政部网站
以下为政策全文：
关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告
财政部 税务总局公告 2022年第30号
为支持居民改善住房条件，现就有关个人所得税政策公告如下：
一、自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
二、本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。
三、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：
1.纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。
2.出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
四、符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。
五、各级住房城乡建设部门应与税务部门建立信息共享机制，将本地区房屋交易合同网签备案等信息（含撤销备案信息）实时共享至当地税务部门；暂未实现信息实时共享的地区，要建立健全工作机制，确保税务部门及时获取审核退税所需的房屋交易合同备案信息。
六、本公告执行期限为2022年10月1日至2023年12月31日。
特此公告。
财政部 税务总局
2022年9月30日
利好持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭！
据21世纪经济报道记者了解，当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，满五唯一免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。换房退税新政对购房者非常实惠。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，新政会利好持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭换房，近期以来限购限贷政策优化、房贷利率下降叠加最新的减税政策，使得需求端的鼓励支撑政策全面落地，有助于市场预期修复。
“监管层希望住房需求能够在四季度有所释放，为楼市的稳定提供一些支持，预计将对市场预期形成良好的引导效应。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，该政策要和29日央行、银保监会有条件放开部分城市首套房贷利率下限的政策结合起来理解，实行期限均截止到2022年年底。
换房需求是购房需求的重要组成部分，近期，监管层和各地方政府连续发布了针对换房需求的一系列促进政策，包括降低二手房首付比例、推动二手房“带押过户”、“连环单”并行办理等，直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。
李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，目前由于对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程比较长，换房需求比较低迷，这也是房地产良性循环的一个阻碍。他认为，减免置换房屋的个人所得税，对降低购房成本的力度还是比较大的，预计将对市场预期形成良好的引导效应。
此外，推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋，对于新市民的安居也有促进作用，为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。
“昨晚（29日）阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，主要倾向于住房刚性需求，退税政策利好改善性住房需求释放，真正落实了监管层多次强调的‘支持刚性和改善性住房需求’”。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱则认为，9月以来，无论是监管层还是地方城市，政策优化的力度逐步加大，在阶段性宽松政策的支持下，四季度刚性需求和改善性需求齐并进，预计10月的市场或将进一步回升。
李宇嘉进一步补充说，近期稳楼市政策的频率和力度都达到了空前密集的态势，对市场的拉动效应将在今年四季度得到比较充分的释放。
部分房源能节省几十万税费
另据财联社报道，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，退税政策会减轻换房群体的税负成本，同时退税有限定条件，需满足在2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售住房后1年内重新购房，这会促使改善性需求加快换房进程，对于促进市场交易有积极作用。
同策研究院研究总监宋红卫表示，从政策内容来看，个人所得税减免的力度比较大，尤其是核心城市中对于个人所得税的减免均有持有年份的限制，税率还跟房价有一定关系。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，新政策对于大部分城市市场影响不大，但对于北京等少数城市换房客户有一定影响，有利于增加有个税的房源流动性。
目前各地房产交易个税政策不一样，大部分城市全额收取1-2%作为交易个税，而且满5年唯一住房免征。上海等城市二手房个税按照1%收取，但北京非满五唯一住房按照差额20%收取。
此次新政出台，对于大部分城市来说，换房可以节省3~5万元税费，而北京等城市部分房源能节省几十万税费。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，财政部发布的该政策可以称为又一个“930新政”，在阶段性宽松政策的支持下，预计10月的市场有所回升，同时四季度有望成为今年楼市成交的高峰期。
其他
两部门印发《关于推动动产和权利融资业务健康发展的指导意见》
据中国金融杂志报道，近日中国银保监会和中国人民银行联合印发了《关于推动动产和权利融资业务健康发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）。
《指导意见》提出，要加大动产和权利融资服务力度，科学合理拓宽押品范畴，充分发挥动产和权利融资对薄弱领域的支持作用，加强动产和权利融资差异化管理。支持银行机构深化动产和权利融资业务创新，提升应收账款融资服务质效，优化商品和货权融资业务，发展基于供应链的应收账款融资、存货担保融资等业务，积极开发体系化、全场景的数字供应链金融产品。
《指导意见》要求，银行机构要提升动产融资风险管控能力，强化动产和权利价值评估，实施分类信贷管理，对于供应链融资业务，可探索以线上为主开展贷款“三查”工作。要落实担保登记公示要求，规范在押动产管理和第三方监管合作，推进新技术在押品管控中的应用，并拓宽动产处置变现渠道。
《指导意见》还提出强化组织实施，落实各方责任，为优化动产和权利融资发展营造良好外部环境等要求。
《指导意见》共分五部分十七条。
第一部分“总体要求和基本原则”提出了动产融资业务的总体要求和基本原则。
第二部分“加大动产和权利融资服务力度”提出了科学合理拓宽押品范畴、充分发挥动产和权利融资对薄弱领域的支持作用、加强动产和权利融资差异化管理三方面要求。
第三部分“深化动产和权利融资业务创新”主要鼓励银行机构提升应收账款融资服务质效、优化商品和货权融资业务、推广供应链融资、开展特色动产融资业务。
第四部分“提升动产融资风险管控能力”要求银行机构强化动产和权利价值评估、实施分类信贷管理、推进供应链融资“线上化”管理、落实担保登记公示要求、规范在押动产管理和第三方监管合作、推进新技术在押品管控中的应用、拓宽动产处置变现渠道。
第五部分“强化组织实施”从落实各方责任、协同优化外部环境、总结推广经验做法三个方面推动动产融资业务开展。
≥答记者问≤
问：银行机构应如何加大动产和权利融资服务力度？
答：首先，科学合理拓宽押品范畴。银行机构应根据自身业务开展情况和风险控制能力，将符合押品条件的动产和权利纳入押品目录，包括交通运输工具、生产设备、活体、原材料、半成品、产品等动产，以及现有的和将有的应收账款、知识产权中的财产权、货权、林权等权利。
其次，充分发挥动产和权利融资对薄弱领域的支持作用。银行机构应针对不同信贷主体需求，不断改进动产和权利融资服务。开发各类融资产品，合理降低对不动产担保的依赖，提升小微企业、民营企业金融服务质效；推广农机具、农用车、农副产品以及牲畜、水产品等活体担保融资，积极稳妥开展林权抵押贷款，服务乡村振兴；创新知识产权质押融资产品，支持科技企业发展。
再次，加强动产和权利融资差异化管理。鼓励银行机构建立健全动产和权利融资分类管理制度，配置专项额度，提高风险容忍度，并在风险可控前提下适度提高抵质押率上限。努力培育专业人才队伍，制定差异化的考核激励安排，细化落实尽职免责制度，提高信贷人员积极性。
问：《指导意见》主要希望银行从哪些方面推动动产和权利融资业务创新？
答：应收账款融资方面，《指导意见》鼓励银行机构通过应收账款质押和保理融资，包括收费权、应收租赁款等方式，满足不同客户多样化金融需求。
商品和货权融资方面，《指导意见》支持银行机构开展标准仓单质押融资，在风险可控前提下探索普通电子仓单融资。
有条件的银行机构可使用具有较强价值保障、较好流通性和变现能力的大宗商品作为押品开展动产融资，探索开展浮动担保、最高额担保、未来货权担保等多种形式的动产融资业务。
供应链融资方面，《指导意见》提出银行机构应依托核心企业在订单形成、库存调度、流转分销、信息传导等环节的主导地位，发展基于供应链的应收账款融资、存货担保融资等业务，并积极开发体系化、全场景的数字供应链金融产品。支持全国性银行通过核心企业属地行“一点对全国”等方式依法合规办理业务，提高供应链融资效率。
同时，《指导意见》支持银行机构基于真实交易背景，使用企业票据、应收账款等建立质押资产池，为企业提供流动资金贷款发放、银行承兑汇票开立、信用证开立等多种形式融资服务。
问：在提升动产融资风险管控能力方面，《指导意见》提出了哪些新的要求？
答：《指导意见》除进一步明确强化动产和权利价值评估、落实担保登记公示要求、规范在押动产管理和第三方监管合作、拓宽动产处置变现渠道等要求外，还强调了以下内容：
一是实施分类信贷管理。对于发展成熟、管理规范、信用风险已明确转移的业务，如买断型保理、核心企业已经明确付款义务或承担连带责任保证的动产和权利融资业务，银行机构在真实掌握核心企业风险承受能力前提下，可适当简化对借款人的审查调查以及贷中贷后要求。对于管理难度大、探索性强的业务，银行机构应加强信贷风险管理，审贷时综合考虑客户的财务报表反映的经营业绩和整体实力，以及动产和权利交易现金流对还本付息要求的自偿性。
二是推进供应链融资“线上化”管理。对于供应链融资业务，可探索以线上为主开展贷款“三查”工作。支持银行机构将供应链信用评价向“数据信用”和“物的信用”拓展，通过与企业生产交易、仓储物流等核心数据进行交互，与行内信息、企业信息、政府公共数据交叉验证，实现对动产和权利融资各环节信息的动态掌握。有条件的银行可基于真实交易背景和大数据信息建模，对供应链上中小微企业贷款实行线上审批。
三是推进新技术在押品管控中的应用。银行机构应积极推动运用物联网、电子围栏、生物识别等手段，实现动产押品的智能感知、识别、定位、跟踪和监控，提升押品管理智能化水平。有条件的银行机构可搭建物联网数据平台，对物联网设备采集数据进行关联和建模，提升风控精准性、针对性。
