2019年3月31日，经开区出让了一宗土地，即上图粉红色位置。

该地块位于经开区兰心东路以南、碧泉街以东、浔江东路以北、蓝湖街以西。地块总占地51156㎡，城镇住宅，1.0＜容积率＜2.5，最终，无人举牌，被郑州经开投资发展有限公司（以下简称经开投发）以起始价59124万元托底摘得，折合楼面价4623元/㎡。

不久后，中建七局入股联合开发，并主导操盘，由于地块旁边是条河流，于是，项目被命名为：

中建·澜溪苑

正文

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我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。

对此项目，中建七局是倾注了心血的，特别是设计方面。

其“79㎡的三房二厅”和“89㎡三房二厅二卫一入户”的户型设计在业内倍受赞誉，堪称全城最佳，户型方方面面做到了极致，面积控制、公区采光，户型赠送等方面，堪称无懈可击。

根据项目4623元/㎡的楼面价，如果按“2年的去化周期”和“常规的资金成本”计算的话，10500元/㎡差不多是其毛坯成本价，再加上750元/㎡精装修标准，精装后成本是不可能低于11000元/㎡，如果要保障合理的内部收益率，那精装售价必须11500元/㎡起步。

但项目入市时的2021年，彼时，房地产市场已经疲软。

无奈，在3月份开盘时，项目仅仅以9500-10000元/㎡的价格对外销售。

这个价格基本上是按成本价9折来的，每平米净亏约1000元/㎡。

有人觉得这里面既然有城投的股份，土地成本可以适度平衡，事实上，4623元/㎡的楼面价对于越来越贵的土地整理来说，也是成本价了，不管土地是谁的，他不会凭空而来，不建桥？不修路？不安置村民？天上直接掉一块地？不可能。

但，即便每平米亏1000块，市场反应依旧不乐观。

项目入市后，销售速度很慢，月均在8-10套左右，成交均价在9500-9800元/㎡之间。

在2021年9-10月的黄金周，项目迎来了一波热销，连续3个月成交均价均突破1万大关，且月均销售突破20套+。

这是仅有的、也是最后的辉煌时刻。

此后，项目销售均价开始一路下滑，进入2023年下半年，项目的销售均价在7000元/㎡左右，最低值触及6700元/㎡。

详情如下：

上图：中建澜溪苑历史备案信息

上图可见，即便是7000元/㎡左右的均价，进入2024后，项目的月度成交只剩下个位数了，而在近2月，应该是一套都卖不出去了。

在2023年，项目有过3次6500元/㎡+的房价，但分别只卖了6套、5套和2套，全部为个位数。

这也就暴露一个问题：即便是六千多，购买的人也不是很多。截止目前项目亏损额已是天文数字，即便剩余房源全部按6700元/㎡出售，项目保守亏损接近十亿。

但6700元/㎡是没流速的，如果想有正常的流速，可能还要继续下探了，继续探到什么位置，我们不得而知。

这就是澜溪苑的基本情况。

一边卖不出去又不愿再降价，一边市场上有大量买不起房的中低收入阶层，怎么办？怎么办？

7月29日，郑州市配售型保障性住房政策（详细政策内容见文章底部）发布，政府推出了4个项目，共计1999套房源作为首批房源正式对外发布，其中，中建·澜溪苑约900套房源赫然在目。

官方是如下描述项目的：

中建·澜溪苑项目位于经开区浔江东路北、碧泉街东，共有房源900套，拟由郑州城发安居有限公司收购作为配售型保障性住房，户型面积约79㎡、89㎡、107㎡、118㎡的两室一厅、两室两厅及三室两厅，装修交付，预计销售均价为5750元/㎡（含装修750元/㎡），物业费2.6元/㎡/月，2025年6月15日交房。

注意售价：精装修5750元/㎡。

客观的说，这个价格相比其目前市场的表现价格下调了约20%，但市场价格没有流速，这次配售型保障房的价格很给力，楼八觉得这个价格即使放在市场上，也是很有竞争力的。

《楼八》观点：虽然是政策，同样也可以说是促销，这个和政府收购公寓对外出租有异曲同工之处，都是帮买卖租三方解决问题。

好事，总比一直烂在那里强。

除了澜溪苑，另外推出的三个项目分别为：

沁河苑：570套，约90㎡、120㎡，装修交付，均价6752元/㎡（含装修854元/㎡），物业费3元，现房交付。

惠康佳苑：322套，约90㎡-120㎡，装修交付，均价6470元/㎡（含装修800元/㎡），物业费2.68元，2024年12月31前交房。

郑住雪松苑：207套，约90㎡两室，装修交付，均价7282元/㎡（含装修771元/㎡），物业费2.68元，2024年12月31前交房。

具体位置如下：

上图：配售型保障性住房首批项目分布图

我大概了解了一下，除了澜溪苑属于远离主城卖不动的情况之外，另外3个项目多是几栋楼的小规模，而且品质也不是特别高，在区域内同样属于比较难去化的项目。

根据《楼八》判断，其对应的价格和其实际市场价有1成的下浮。这个下浮，就是政府给中低收入阶层的保障福利。

仅此而已！

但是不懂的媒体开始bb了。

什么“价格只有周边商品房的一半”，澜溪苑周边的商品房是11400元/㎡？这小编眼睛瞎了还是心瞎了？什么把市场上普通购买力一网打尽？什么是普通购买力，怎么打尽的？

他们到底要制造什么氛围呢？

他们对政策的胡乱解读，只会正常刚需消费的客户，突然按下暂停键去看了所谓的“半价房源”，结果发现不是那么回事呢？

他们本身认知都不强，越忽悠他们，他们越迷茫，越迷茫越不买房，最后自己的人生观居住观开始严重畸形，痛苦半生，同时，让本来就不景气的郑州楼市更加雪上加霜。

结尾

这个事，扒了皮，剔了骨，说白了，就是政府在让难以去化的房子匹配给有需要但买不起高价房子的人，是“保障”买不起房的工薪阶层有房住罢了。

这属于2个体系：一个是改善和高端商品房体系，一个是政府的保障房体系，这是典型的新加坡模式，二者互不冲突。

未来，刚需房只是用来住的，改善房才是市场的主流消费。

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