广安，这座川东小城，正成为中国三四线城市房地产市场的典型缩影。从2020年疫情初期商品房成交量同比下跌18.86%，到2024年改善性需求占比超57%，再到2025年人气楼盘均价徘徊在4000-7500元/㎡区间，广安楼市经历了一场从量价齐跌到结构性分化的深刻变革。当全国一二线城市通过“以价换量”实现成交量复苏时，广安的房地产市场却面临更复杂的挑战：人口外流、库存高企、需求断层。2025年，这座城市的房地产成交量将走向何方？

一、断崖之困：结构性矛盾的集中爆发

广安楼市成交量断崖式下跌的根源，在于多重结构性矛盾的叠加。从需求端看，2022年调查显示68.86%的居民暂缓购房计划，首次置业占比不足三成，而2024年东南片区虽以58.68%的购房倾向成为热点，但全市整体库存仍高达113万㎡。这种矛盾映射出三四线城市的普遍困境：人口外流导致需求萎缩，2025年广安常住人口中本地原住民占比达94%，青年群体持续向成渝都市圈迁移，形成“购房主力真空”。

供给端的失衡同样触目惊心。2020年中心城区住宅均价仅5130元/㎡，但库存去化周期长达12个月，枣山园区存量占比超27%。开发商为缓解资金压力，2025年推出的御溪湖畔、广发·四月天等项目中，80-120㎡刚需户型占比超65%，却难以匹配改善型客户对教育配套、生态环境的进阶需求。这种供需错位，使得广安成为全国三四线城市“有房无市”的典型样本。

二、破局之道：区域分化与政策托底的双重逻辑

在整体低迷中，结构性机会正在显现。东南片区凭借吾悦广场等商业综合体落地，2025年搜索量占比达11%，成为价格抗性最强的区域5。这与2024年全国核心城市“地段为王”的趋势不谋而合——成都、上海等城市次新房价格已现企稳迹象。广安的城市发展正从“摊大饼”转向“强中心”，2025年TOP10楼盘中，7个位于主城区，均价较郊区高出30%，印证了“核心资产抗跌”的市场规律。

政策托底成为另一关键变量。2024年“9·26新政”后，全国房贷利率降至历史低位，广安虽未直接受益于一线城市限购松绑，但地方性政策如公积金贷款额度提升、契税减免等，仍刺激了部分改善需求释放。数据显示，2025年100-120㎡户型成交占比达36.53%，较2020年提升5个百分点。这种“政策驱动型回暖”虽难改大势，却为市场注入了短暂活力。

三、未来图景：存量博弈与长效机制的角力

2025年的广安楼市，将呈现三重特征：

价格中枢持续下移：尽管核心地段楼盘价格坚挺，但全市住宅均价可能跌破4500元/㎡。参照2024年成都二手房均价同比下跌7.4%的轨迹7，广安作为人口净流出城市，价格调整压力更大。交易结构深度重构：二手房市场份额或突破40%，与新房形成替代竞争。2024年全国二手房成交占比达59%，广安虽滞后于此趋势，但“次新房抛售潮”已在东南片区初现端倪。开发商生存模式转型：土地市场持续冷清，2025年新开工面积预计同比下降18.8%，迫使房企转向现房销售与物业运营。龙鑫·美湖湾等高端项目通过“现房+精装”模式实现7%溢价，预示行业将从规模扩张转向品质竞争。

四、生存启示：三四线城市的突围路径

广安的困境揭示了中国城镇化下半场的深层逻辑：当人口红利消退，城市竞争从“增量扩张”转向“存量运营”。对于广安而言，破局需构建三重能力：

产城融合能力：依托成渝双城经济圈，发展特色产业留住人口。2025年东南片区商业配套占比提升至38.92%，但产业导入仍需突破。精准供给能力：针对61.26%的改善需求，开发智慧社区、适老化住宅等差异化产品。政策创新能力：借鉴成都“安家计划”经验，推出人才购房补贴、旧改货币化安置等定向刺激措施。

2025年的广安房地产市场，既是三四线城市转型的试金石，也是观察中国城镇化质量的显微镜。当“量价齐升”的黄金时代终结，唯有回归居住本质、重塑城市价值，才能在存量时代找到生存之道。这座川东小城的挣扎与突围，或许正是中国数百个三四线城市共同书写的未来图鉴。