上海的老房子多么
确实，据统计全国建于2000年前的家庭户住房，也就是房龄20年前一共约1600万户
全国平均占比35%
而这个数字到了上海，转眼就来到50.38%，位居全国第一
所以不意外，提到上海的老房子，我们脑海里最多浮现的应该是这个样子
内里没什么绿化，外表也是破破旧旧的样子
当然也有顶级的老房子
比如坐落在梧桐树下上海的老洋房，今年4月静安巨鹿路一套花园老洋房就卖出了总价3.1个亿，单价超100万/平的天花板价格
那么除此之外
上海还有没有存在一定年份，也不是天价老洋房，适合普通人又居住体验还不错的老房子呢
答案是：肯定
就是你很难想象，在上海一个房龄超20年的房子
很少见的做到大面积开窗基础上，立面可以拥有这样大理石般雕刻的质感
环绕建筑旁侧
角落园林几把点缀的座椅，又创造出度假的氛围
以及
当你推门而入
迎接你的还是这样一个宽敞明亮的大堂
按理说这些都是老房子里最难看到的生活画面，一度也让我觉得超过不少市面上的商品房
但这还只是最微不足道的地方
包括既然做到这样的品质，这些老房子如今的二手房价表现又是怎样
都是老房子，为什么他们不一样
01
谁说老房子就没有一个好设计
很多时候我们会觉得老房子住起来很难有舒适放松的感觉，大致会有两个原因
第一，受地块面积、容积率等限制，几乎没有社区的概念，典型的就是上海市区的老破小
第二，即使规划上，也难以给到好的设计理念，让地块更适合居住
基于此印象中的老小区生活一直都是狭窄闭塞
而最近我去古北、闵行看了几个最早一批的外销房，也才感受到老房子的设计理念能有多超前
最典型的
就是位于闵行金虹桥的名都城
这个建于1997-1999年的涉外老小区，确实拥有令人艳羡的地块指标
约13万方的占地面积、1.4的容积率...
单这几个数字就能吊打多少老小区
更重要的是，作为上海首个涉外居住国际社区，开发商本身也是外资房企，所以从一开始也是邀请欧洲著名设计师
以国际社区的概念在规划
先来看下他的建筑布局
首先面对1.8的容积率也很克制的没有做成全别墅，而是采用8-18层电梯蝶楼和独栋别墅
并且布局上，还很有魄力的通过围合式排布使得景观价值最大化
这是非常难得的
也让一个近30年的老小区，能拥有社区感
所以我们看到，通过这样的“包裹”，内部营造出非常霸气的景观效果
最大的核心组团
整体绿化率高达67%，也就是说每一户站在自己的阳台，都可以享受到最大面积的景观视野
完全是长在公园里的小区
而且仔细看，还比较难得的是
所有的配套都和景观非常和谐的融在一起，会所和露天泳池的位置，位于小区的核心但是毫无违和感
其他生活场景也是如此
立体环绕式的露天音乐广场，边界有一排茂密的绿植围合
儿童区除了娱乐设施之外，会有几张座椅方便看护的大人休憩与交谈
包括小区的入口规划
是这样处理的
一些小区在与道路衔接的地方，会适当退让红线，这已经是品质较好的小区才能有的规划理念
但这里，这也是我第一次见到这样的尺度
需要站到马路对面才能勉强拍下一半的大门，是如此阔绰
左右两边还对称设置着结合人物雕塑罗马立柱群
而绕到大门的另一侧
还是一整块巨大完整的草坪作为边界
拿来踢足球都绰绰有余了，但这里不过是边界绿化的配置
更重要的是因为这样的间隔，你在小区几乎听不见任何外部行人和车辆的噪音，非常宁静
而穿过大门后
又是模纹花坛的形式，基本上从入口开始就是属于人行的空间了，把绿化都还给了业主
所以什么是国际化的生活
不是摆几个欧式雕塑就叫国际化，而是真的运用国际建筑的规划体系从而创造出更好的生活
而这样的理念渗透了小区每一处的细节
会所也不是简单的会所
而是以俱乐部的形式
包含健身俱乐部（高尔夫）、韩亚皮肤管理中心、以及始于1964年法国的品酒汇这样国际化的配套
而这还是只存在于1997年老房子的会所
如今又有多少商品房会所能达到这样的能级
都是设计之初就前置化敲定好国际化生活的概念，也才有了如今第一代涉外居住国际社区
02
当然最本质的，老房子还得是舍得投入成本
有了先天地块的优势，有了国际化的设计理念，我们说老房子之所以能够给到居住品质感
后期舍不舍得投入成本，这才是关键
比如位于古北的爱都公寓
作为1995年的老房子，爱都公寓占地面积仅1.5万方，不到名都城的十分之一，稍微不好路面通行就是灾难级别
所以第一件事
不仅早在20多年前爱都公寓就提出了人车分流的概念
而且无论是在车行入口还是内部社区的处理上，并没有处理成大量绿化
反而是整体抬高地面之后
又全部采用密集的小砖铺设，将更多面积留给通行
砖块更小意味路面可以更好通行也不易压裂变形，但背后就是成倍的投入
包括仔细看周边配电房设备间的处理
也是繁复花纹雕刻作为装饰
但这还是只是开场
我在上海住过2次房龄30年的老破小，别说大堂了，楼梯间能做到干净整洁已属不易
所以最最震撼的还是小区的大堂
入户是用红褐色整石头切割的门头，铺装和绿化之间因为抬高用了欧式雕花的栏杆作为分隔
而推门之后，忽然就眼前一亮
不仅是给到完整独立的大堂区域
虽然整体面积不算太大，但该有的功能区都有
两侧是沙发座椅用来临时交流休息
入户前有一个欧式宫殿的阶梯增加仪式感，以及随处可见的精致与细腻
每一个瓷器摆件、一个灯具都是精心挑选
不起眼的角落还藏了一面仪容镜
镜框和玻璃桌面也是铁艺雕花，我甚至以为走进了哪个豪宅小区
与此同时
这也是我见过老房子里最最干净的电梯大堂了
除了电梯外围两侧做了墙面装饰给到仪式感，点缀的水晶灯，水表电箱也都被很好的包裹起来
这样整洁的电梯大堂每天回家心情都是愉悦
更难能可贵的是
细心的朋友应该有留意到，为什么住在老房子室内很难有好的采光通风，本质上就是因为老房子开窗很小
但在这个老小区，我却看到如今很多商品房都难以实现的窗墙比
立面大面积的开窗，有弧线也有折线
包括一些转角区域也是如此
这样做的好处就是体现在室内居住上
让客厅和卧室能有落地窗明媚的同时
就连消防通道
也是全采光视角，爬楼梯的时候不会显得压抑昏暗
从立面到铺装到入户大堂，这样近乎颗粒度的投入，多少豪宅都得甘拜下风
03
而老小区能历久弥新，也能通过好的改造和物业维护
如果你说好设计以及高成本投入，这种老房子都需要大量前置条件才能实现
对于已经成型的老小区，还有没有翻盘的机会呢
当然，而且还是绝对的逆生长
第一种，最普遍的城市更新
关于这个概念大家比较熟悉的应该就是“美丽家园”工程了
截至2023年年底上海已实施老旧小区改造超1300万平方米，投资约57亿元，令329个老小区焕发新颜，受益居民达到16万户
而类似这样的民生工程改造下到底能有多大效果
看一个案例就可以
徐汇凌云街道417街坊
与一般小区单点局部翻新不同，这里的更新方式是成片式更新
图片来源：上观新闻
整个凌云街道一个街区就住了上万人，七个小区、三个居委会，而社区类型也有动迁安置房、公租房等多种形式
面对如此复杂的居住环境，曾经凌云街道的老破小，和我们印象中的老房子一样
图片来源：上观新闻
过道一定是杂乱和拥挤的
所以凌云街道有了一个听起来非常大胆的想法，叫做：拆掉围墙
并且还的是因地制宜
第一，对于类似街道旁对居民生活影响较小的围墙，直接拆除
第二，对于有着保护居民隐私、安全性功能的围墙，改造为带造型的隔扇，加上种植绿植的处理
第三，更妙的是，对于小区内部，与居民居住场所紧密相连的围墙，直接降低围墙高度
而通过不同围墙的处理方式
不仅将住宅和街道隔开，也让小区内部空间和外界很好的融合在一起
与此同时也有了更多大面积公共空间创造的可能
转角处的活动空间
就连停车位，也因为拆除围墙后道路的扩宽
新增约100个停车位
成片式更新对凌云街区的改变是肉眼可见的
包括同样位于位于徐汇的康乐小区
一个房龄超30年的老小区，门头从原来的水池干涸池壁破败变成如今的假山置景绿植环绕，已经碾压多少老破小了
而走进小区
所有的墙体都做了翻新，以及每户入口的地方也都有红砖的房檐作为遮挡
是不是有点别墅小洋房的感觉了
即使是内部的楼道空间
图片来源：房可圆
原本拥挤杂乱的样子
墙体重新刷新成防霉腻子及新刷内墙涂料，楼道地面也铺贴防滑地砖，楼道内各种杂乱管线归槽，还增加了木扶手
老房子也能因为改造得当而焕然新生
而除了更新之外，还有一种更长情的陪伴
第二种，有物业服务的老房子
各位有去过七宝的万科城市花园么，前段时间我又去了一次
这个包含15个区的大盘项目
30年过去了，依然是井井有序的样子
不仅是因为当初围合式的排布，给社区天然地创造了很多停车位
各种小型的电瓶车被很好归置在车棚，且都做了充电设备
更让我见识到了物业服务对于一个小区的秩序和整洁有多么重要
就是你会发现
虽说是1994年交付的小区
随处可见是打扫卫生的阿姨，还开着清洁车每栋楼挨个打扫
走在路上
时不时还能遇见小区保安24小时巡逻
包括大家比较熟悉的万科在城市花园布局的底商，也都是开发商负责招商
都让这个拥有物业的老小区，经过岁月洗礼后仍然能焕发出历久弥新的光彩
04
怎么样，看到这里各位是不是有点感触
与我们记忆里老旧、破败的老房子不一样，为什么这些老房子可以拥有如此的品质
从类型上看，他们有的是外销房，有的是城市更新后的老破小，还有的是万科这样开发商早期的老破小产品
但本质上产品类型不重要
重要的是我们可以看到这些老房子背后在表达什么样的产品观
1、离不开开发商的前期设计，即使是面对先天地块优势依然非常克制从而为小区带来社区感
2、中端还需要坚定不移彻底的执行，从细节颗粒度的处理与投入度就能看出品质
3、当然后期还可以通过改造以及长久的物业维护，让社区能够历久弥新
哪怕体现在房价上
数据来自兔博士和链家，仅供参考
有的卖出了更多成交，有的卖出了更高的价格
我们说立面材质或许会随着时间流逝而褪去光泽，装饰风格也可能因为时代变迁而略显过时
但一个本身就拥有好品质的小区，记得我在离开名都城的时候
那天是下雨天，所以小区的人不多
但我在一个小区内部的道路，竟然看到了大片茂盛的法国梧桐树，周围车辆整齐停靠
道路一侧也预留了人行通道，一位老人在打着伞牵着小狗
这些老房子们，反而因为岁月沉淀出独特的韵味
每个社区都会有成为老房子的那天，但希望以后能看到更多的房子，是和人一样，可以优雅的老去
