本周二，房地产市场再度迎来了一些利好，首先是二套房的首付已经降低到了15%，之前首套房的首付早就降低到了15%，另外，就是降低了存量房贷利率。

不少朋友都在关心房地产的下行还要持续多久，这里简单探讨一下。

首先，我认为从央行的角度，应该认为未来新房价格下跌幅度不会超过15%了。毕竟15%的首付，如果跌去15%，就意味着房子的首付跌没了，继续下跌，房地产就成为负资产了。

过去，我们的首付是30%（不过实际大概是50%），虽然这几年房价不断下跌，但是70个大中城市的新房价格，跌幅平均是没有达到30%的，如果自己去计算成交的均价，那么跌幅从高点为25%。至于二手房，跌幅肯定会更大一些，很多城市二手房价格已经回到了2015年起飞前的水平了。

相对于房价，我更喜欢看新房的成交量，毕竟价格受到的影响因素太多了，单月数据波动较大，不确定性更高，而新房成交的趋势一旦确认，会持续很久，还是比较容易确认周期反转的。

虽然今年的成交面积是不断下跌的，但是总体看，是一个跌幅不断缩小的趋势。8月份的成交面积，同比跌幅已经回到了12%的水平了，如果这次的房地产措施能够起效，那么在4季度某月，出现房地产成交面积的同比回正，还是有希望的----这也是我年初给出的时间判断。

即便4季度没有出现，明年也就差不多了，目前看不到房地产市场再次出现恶化的情况，因为很多信号都在好转。比如，有些城市的土地拍卖已经开始出现溢价了。成都某个开发商，甚至宣布旗下的楼盘全部涨价2%，在房地产的寒冬中，要么是在作死，要么是他们自己的销售状况的确好过了预期。

而开发商的雷也基本爆干净了。开发商暴雷之前主要是离岸美元债券暴雷，但是随着美联储正式降息，压力会减轻不少。

如果你不认为我们的房地产市场是和日本一样的话，那么就不会陷入日本那种下跌十几年的情况，这次的回撤，就是一个典型的库存周期，那么从周期的角度看，4年的时间也差不多够消化了。

楼市的销售面积，已经连续多个月超过了竣工和开工的面积了，我们在供给端的控制，比美国和日本当年要猛烈的多，这也是我们调整是时间可能更短的原因。