一、公摊面积之 “痛”

（一）公摊面积是啥还有它咋来的

咱来说说这公摊面积啊，它可有来头，范围也挺明确的。这公摊面积最早是在香港出来的，20 世纪以前那房子都是整栋卖，价钱高得普通人根本买不起。后来香港的开发商（听说还是前首富李嘉诚呢）就把楼分层、分户卖，想出了公用面积这个点子，也就是后来咱们说的公摊面积，把原来一起共有的变成实际使用面积自己用，像楼梯、电梯这些部分大家共有。再后来，这个概念先传到台湾，然后又到了大陆。

那它都包括啥呢？一般就是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室这些，还有给整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，是按水平投影面积算的。简单说，咱们买房的时候看到的建筑面积，其实是套内面积加上公摊面积，这公摊面积就是整栋楼的产权人一起分摊整栋楼公用部分的建筑面积。比如说，你买了一套 100 平米的房子，公摊面积占 20 平米，那你真正能用的套内面积就只有 80 平米，可房价是按 100 平米算的，这就是买房时公摊面积的情况。

（二）公摊面积的乱子和购房者的烦恼

在实际买房的时候，这公摊面积有好多乱子，让购房者可头疼了。一方面，公摊面积算得经常不清楚，虽说有规定，可实际操作里开发商有挺大 “活动空间”。购房者很难明白具体的算法是不是故意给夸大了，毕竟像电梯井、管道井、楼梯间还有各种公共用房这些面积咋分摊，专业性挺强，普通购房者很难去弄明白。比如说，同样是 100 平米建筑面积的房子，有的楼盘得房率能到 90%，有的却只有 70%，甚至更低，这差别很可能就是公摊面积算的不一样导致的。

另一方面，有些不地道的开发商还违规增加公摊面积来多赚钱。有的开发商盖房子的时候，没经过业主同意就改规划，增加像电梯门厅这些地方的面积，然后让业主来分摊。还有的时候，前期宣传和实际交房的时候公摊面积差得老远，购房者本来盼着得房率高，收房的时候发现实际能用的面积少了好多，钱可没少花。就像青岛有个购房者，买了一套 120 多平米的商品房，收房的时候发现，差不多一半的钱都花在公摊上了，多让人郁闷啊。购房者明明就住套内那点地方，却要按照包含公摊面积的建筑面积去交物业费、取暖费、测绘费这些费用，而且公摊区域里像电梯、广告、停车这些挣的钱也很难分到，这让购房者抱怨好久了，都盼着能赶紧改改这种情况。

二、取消公摊面积的 “喜” 与期待

（一）政策的动静和变化

这几年啊，“取消公摊面积” 这事儿从大家呼吁慢慢要变成真的啦，好多城市都有积极的行动，给买房的人带来新盼头了。

就像 2025 年 1 月 1 号起，湖南省衡阳市自然资源和规划局、住房和城乡建设局、发展和改革委员会一起发了个通知，说衡阳市卖商品房按套内建筑面积算价。这套内建筑面积包括套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积这三块。其实衡阳不是头一个按 “套内面积” 算价的城市，不过新规定实行以后，当地的楼盘都得按套内面积算价了。当然啦，房价还是市场说了算，这通知就是改了买房的算价方式，卖房的有可能会提高每平米的价钱，所以买房的总价不一定就会变少。

还有河北省张家口市，2024 年 12 月 17 号发的《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》里说，要取消普通住宅和非普通住宅标准的相关政策，取消商品房销售价格限价的机制，鼓励 “现房销售”，还慢慢推进 “取消公摊”。上海易居房地产研究院的副院长严跃进说，张家口这个政策直接说 “取消公摊”，比 “按套内面积计价” 这种说法更好懂。

另外，像湖南湘潭 2024 年 9 月发的《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》提到，房地产开发商能按住房套内面积（不算公摊面积）宣传卖房；广东肇庆从 2024 年 5 月 1 号起，在全市范围里卖商品房按套内面积算价宣传；早在 2023 年 7 月，合肥也说要试着卖商品房按套内面积算价，省得公摊面积比例太大。这些城市的相关政策都表示，以后房子买卖的时候，像签合同、办不动产权证、后面房子面积计量这些环节，都不算公摊那部分了，按套内建筑面积算价，这在政策上肯定是让人高兴的变化啊。

（二）对买房的人的好处开始有了

对买房的人来说，取消公摊面积有好多好处开始显出来了。以前大家买房，看到建筑面积这个概念，心里总是稀里糊涂的，因为里面有公摊面积，可这公摊面积咋算出来的，都包括啥，经常不清楚不透明。好多买房的人都有过这种经历，同样是建筑面积 100 平米的房子，不同楼盘的得房率差别可大了，有的能到 90%，有的才 70% 甚至更低，这都是公摊面积闹的呀。

现在取消公摊面积了，大家能清楚知道买房的钱具体花在套内使用面积上了，能直接知道实际能用的空间有多大。比如说，以前买个建筑面积 120 平米的房子，公摊面积占 30 平米，实际套内面积就 90 平米，可钱是按 120 平米的总价给的，总觉得在那些看不见摸不着的公摊部分花了不少冤枉钱。现在按套内面积算价，买房的人就能明明白白消费，自己买的房子实际使用面积多少心里有数，能在一定程度上避免公摊费用太高的情况，让买房这事儿更透明更放心啦，也让大家买房更有信心，不用像以前那样担心被公摊面积的各种花样给坑了呀。

三、专家观点下的 “隐忧”

（一）必要的空间还是得买家掏钱

最近，“取消公摊面积” 这消息让不少买房的人可高兴了，好像看到买房能少花钱了。不过，清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚这些专家却说这里面有问题。虽说公摊面积没了，但是像消防通道、电梯、走廊这些楼房必须有的设施占的地方，还是得买房的人出钱啊。

就像原来有公摊面积的时候，某个楼盘一平米一万五，等取消了公摊面积，开发商很可能就把楼盘单价提到两万一平米。毕竟，买房的人总不能把消防通道从 2 米弄成 1.5 米吧，这可是犯法的呀。这就是常说的 “羊毛出在羊身上”，不管咋说，好像总是卖家更精。

而且那些公用建筑的费用，肯定还是得买房的人出，卖家基本不可能白掏这钱。尹专家还说，大家得注意那些被弄大的公摊面积，比如有的小区建了会所，也算在公摊面积里，可卖家没把会所挣的钱分给业主，有的还直接把会所卖了，变成自己的了。像楼梯间、消防前室这些必须有的公摊面积，很可能还是卖家通过涨价让买房的人出钱。毕竟商家都是为了挣钱，他们就是围着利益转，对于这些必须的公摊面积，商家总会想办法让买房的人掏钱。

（二）其他费用也有连锁反应

取消公摊面积可不只是买房钱的算价方式变了，还会带来一系列费用上的连锁反应。

先说物业费，以前物业费是按建筑面积收的，这里面有公摊面积那部分。现在取消公摊面积了，如果还是按原来的收费标准和道理，那物业费单价可能就得变了，很可能要涨。因为以前公共部分的维护那些费用是摊在包括公摊的建筑面积上，现在就剩套内面积了，那摊到每平米套内面积上的费用自然就多了。比如说，原来 100 平米（有 20 平米公摊）的房子，物业费一个月一平米 2 块，一个月就是 200 块，现在按 80 平米套内面积算，要还是收 200 块，那每平米的物业费单价就得变成 2.5 块了。

取暖费也一样，以前按建筑面积收，取消公摊面积后，按套内面积算，取暖费单价可能也得涨，不然供热公司的成本啥的不好平衡。

再看看二手房市场，对卖家来说，取消公摊面积后，表面上房子面积变小了，价格可能得重新估重新调，实际卖的时候可能更难，比如买房的人觉得房子性价比不如以前了，或者卖家自己对新价格也迷糊。对买房的人来说，虽然按套内面积算价更直接了，但是二手房的价值评估体系可能会变，税可能少交了，但是首付说不定会变高，整体买房的成本不一定就像想的那样降低了。

所以说，取消公摊面积这事儿，实际操作和后面的影响，比一开始大家想的复杂得多，买房到底能不能真少花钱，还得综合好多方面看呢。

四、购房者的应对与思考

（一）理智看待政策的变

对买房的人来说，取消公摊面积这个政策变化有好处，也有得小心考虑的地方，咱得实实在在、清醒地认识它的两面影响。

一方面，取消公摊面积确实让买房更清楚明白了。以前买房的时候，看着建筑面积这个包含公摊的概念，大家心里都没谱，不明白公摊面积咋算的，也不知道自己花的钱有多少是用在了能实际用的地方。就像有的买房的人买了 100 平米建筑面积的房子，实际套内面积可能就 70 平米，感觉好多钱花在了看不见摸不着的公摊地方，挺冤的。现在按套内面积算价，买房的人能清楚知道自己买房的钱对应的实际使用面积有多大，明明白白花钱，不用担心被公摊面积那些不明白的事儿坑了，从这方面看，确实是好事儿。

但另一方面，咱也不能太高兴了，还得看到可能有费用转过来的情况。就像专家说的，像消防通道、电梯、走廊这些楼房必须有的设施占的地方，就算取消了公摊面积，费用很可能还是得买房的人出。开发商可能会把楼盘单价提高，把原来公摊那部分的成本加到房价里。而且后面像物业费、取暖费这些费用，以前是按包含公摊面积的建筑面积收的，取消公摊后，如果总费用不变，那摊到套内面积上的单价很可能就高了。所以说，买房的人不能光看到取消公摊面积好的那面，忽略了这些可能变的影响，要全方面、冷静地看这个政策变化，既别瞎高兴，也别太担心。

（二）调整买房的办法

在取消公摊面积这样的新政策情况下，买房的人可以适当改改自己买房的办法，更好地保护自己的权益，做出更聪明的买房决定。

首先，得紧紧盯着楼盘单价的变化。以前按建筑面积算价的单价和取消公摊后按套内面积算价的单价不一样，开发商可能会根据成本啥的调单价。买房的人不能光看单价是涨是跌，还得结合房子总价还有和周边楼盘的价格对比，综合看看性价比。比如有的楼盘看着单价高了，但算下来总价没比以前高多少，而且套内面积更清楚、使用空间更明白，那也可能值得考虑。

其次，一定得好好研究合同的条款。买房合同里关于面积怎么算、怎么计价、费用谁出这些相关的内容都得认真看，保证自己明白每一条的意思和对自己权益的影响。对于因为取消公摊可能有变化的部分，像物业费、取暖费咋收，要和开发商、物业说清楚，用书面的形式写在合同里，别后面闹纠纷。

再者，看看开发商的信誉也很重要。信誉好的开发商碰到政策变化，更可能按合理、公平的原则调价格、处理事情，房子质量、配套设施这些方面也一般更有保证。可以通过看看开发商以前盖的房子的口碑、问问已经住进去的业主、查查相关的行业评价这些办法来了解开发商的信誉。

另外，多留意新政策刚开始的时候市场的变化，会抓买房的时机。在这个阶段，有的楼盘可能会弄些优惠活动或者更合理的定价办法来吸引买房的人，买房的人要冷静分析，从里面挑出符合自己要求、性价比高的房子。反正，买房的人得多用心、小心选择，让自己在取消公摊面积的新政策下，还是能买到满意又合算的房子。

五、众说纷纭的 “公摊话题”

（一）网友们的不同看法

“取消公摊面积” 这个话题在社交平台上可热闹了，网友们都在说自己的想法，看法都不一样。

好多网友特别支持取消公摊面积，盼着呢。有网友感叹：“这么些年了，可算等到这天了，以前买房，公摊占那么大面积，花了好多冤枉钱，现在按套内面积算价，心里能有数了，不用担心开发商在公摊上搞鬼了。” 还有网友说：“取消公摊面积，这才是真给购房者实惠，以后选房子就看套内实际使用面积，多省事，希望这政策赶紧在全国都实行。”

不过，也有一些网友挺担心的。有的怕房价会涨，觉得 “虽说取消公摊面积了，可开发商哪能做亏本买卖呀，很可能把这部分成本加到套内面积的单价上，最后房价反而更高了，咱购房者也不一定能占便宜。” 甚至有网友开玩笑说：“这感觉就是换个说法，以前公摊面积在总价里，现在说不定单价上去了，总价还是没变，甚至更高了。”

另外，也有网友担心潜在费用会多，像物业费、取暖费这些，以前按建筑面积收，包括公摊部分，现在按套内面积算，摊到每平米的费用可能就高了，“这取消了公摊面积，物业费要是跟着涨，每个月花的钱就更多了，也不知道最后到底划不划算。”

反正，网友们对取消公摊面积这个话题讨论得可热闹了，各种想法都有，大家都很关心这政策后面的实际影响。

（二）以后会咋样，咱聊聊

往后看看，房地产市场取消公摊面积以后到底会变成啥样，真值得咱们好好琢磨琢磨。

从政策配套这块来说，可能后面会有更全更好的细则出来。比如说，房子面积的测量标准，可能会更统一更细，保证套内面积算得准准的，让购房者放心。而且，费用计算的办法，也希望能更合理更规范，像物业费、取暖费这些怎么按套内面积调整，相关部门可能会给清楚的指导意见，别因为取消公摊面积弄得收费乱套。

再说说市场能健康平稳发展，取消公摊面积以后，开发商肯定得更注意房子实际使用空间的打造和质量提高了，毕竟不能靠公摊挣钱了，就得在房子本身使劲，对整个房地产行业来说，可能会让市场竞争更好，高品质的房子会越来越多。购房者在更清楚透明的买房环境里，也能更理智地选，市场的活跃和稳定可能会更有保证。

不过呢，这里面可能也有一些难题，比如已经买房的业主权益怎么更好地平衡，二手房市场的价值评估体系怎么跟取消公摊面积后的新情况对上号等等。但不管咋样，这政策实行已经迈出重要一步了，相信不断摸索改进，房地产市场取消公摊面积以后能更健康、更平稳，也盼着以后能有更多对市场和购房者好的政策出来。