德国，尤其是大城市，负担得起的住房严重短缺。为帮助租房者，德国政府出台了“房租限涨令”，但其实际效果备受争议。在房租持续多年上涨的背景下，这项措施未来可能完全取消。德媒真诚发问：房租限涨令能否真正帮助租房者？

根据欧盟统计局数据，德国人平均已将收入的四分之一左右用于住房，比欧盟国家的平均水平高出约五个百分点。在此背景下，房地产集团 LEG 和 Vonovia 希望明年将租金提高 4% 左右。

在德国，住房对许多人来说是一项昂贵的开销。

2023年，德国有13%的人口生活在住房成本过高的家庭中，意味着他们需要将可支配收入的40%以上用于住房开支。相比之下，德国这一比例远高于欧盟8.8%的平均水平。

根据一项受德国左翼党（Die Linke）委托的调查，40%的受访者表示高昂的房租或房贷让他们感到“非常”或“相当”大的压力。而关于供暖、水费或电费的附加费用，超过一半的受访者对此感到不堪重负。这一数据由Verian研究所于2024年11月通过对1015名受访者的调查得出。此外，房租价格指数也显示出多年来的持续上涨趋势。

2015年，德国大联合政府引入了所谓的“房租限涨令”。该政策规定，在住房市场紧张的地区，租房价格不得超过当地平均水平的10%。各联邦州负责决定具体的适用城市和地区。然而，房租限涨令的实际效果长期存疑。此外，这项措施在2025年底到期后是否会延续，尚无定论。

房租限涨令原计划延长至2028年，但由于执政联盟的分裂，这一计划未能实现。当前的不确定性令市场普遍感到焦虑。例如，北莱茵-威斯特法伦州的建筑部长Ina Scharrenbach（基民盟）表示，计划将房租限涨令适用范围扩大至更多城市，但只能持续至2025年底。而联邦建筑部长Klara Geywitz（社民党）希望推动议会尽快通过延长法案，但由于缺乏议会多数支持，其前景并不明朗。

德国租户协会主席Lukas Siebenkotten认为，“房租限涨令是控制新租房价格的唯一有效工具”。然而，联邦政府数据显示，自政策实施以来，大城市的房租仍显著上涨。以柏林为例，2014年至2023年间，平均房租从每平方米8.10欧元上涨至16.35欧元。在被调查的14个大城市中，有8个城市的平均房租超过每平方米10欧元，而慕尼黑的平均房租更是超过每平方米20欧元。

这种上涨趋势的原因之一是：房租限涨令并非自动生效。如果房东收取的租金超标，租客必须主动维权甚至通过法律途径申诉。然而，根据慕尼黑工业大学和路德维希-马克西米利安大学的联合调查，仅有2.4%的租户实际对过高租金提起了诉讼。许多人担心与房东发生冲突，甚至害怕因房东“自住需求”为由被解约。

为了弥补房租限涨令的不足，左翼党呼吁出台“全国范围内的房租冻结措施”，在住房市场紧张的地区冻结租金并降低高额房租。巴伐利亚租户协会则建议实施“租金停止令”，暂时禁止任何形式的租金上涨。

政治家和专家们普遍认为，增加住房供应是解决住房市场问题的根本之道。然而，自2022年以来，德国的住房建设许可大幅下降。2023年，德国仅批准了约68000栋新住宅建筑，比两年前减少了约61000栋。此外，2023年仅建成49591套社会住房，远低于每年100000套的目标；整体新建住房数量也未达到每年400000套的承诺。

住房市场供给不足和高昂的建筑成本是主要问题。能源危机、通货膨胀、高利率以及材料和供应链瓶颈都推高了建筑成本。同时，一些政治决策被认为加剧了当前局面。例如，柏林在20世纪90年代将大量公租房私有化，导致社会住房减少、房租上涨。近年来，柏林试图回购部分住房以缓解租赁市场压力，但为此支付的金额远高于当初出售价格。此外，许多回购的住房需要翻修，造成巨大的财政负担。

相比之下，奥地利的维也纳因坚持发展社会住房而避免了类似问题。尽管私人市场的房租在上涨，但维也纳的社会住房租金仍然可负担。此外，奥地利通过减少繁琐的审批流程，加快了新房建设。

短租平台如Airbnb进一步推高了旅游热点地区的房租。尽管德国的《用途转变法》规定住房不得随意改为短租，但执行力度不足仍受到批评。此外，随着更多德国人独自居住且占用更多空间，政府可以通过推动“以房换助”等方案来优化住房资源分配，例如鼓励老年人与年轻人合租。

总之，德国住房市场的改革迫在眉睫，既需要政策创新，也需要增加住房供应以满足不断增长的需求。