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文 |乐衍

编辑 |乐衍

2024年的一个清晨，各大媒体的头条新闻让无数人倒吸一口凉气。全国42个重点城市的新建商品房价格齐齐下跌，96个城市的二手房价格更是跌入谷底。这一幕，仿佛预示着中国房地产市场长达40多年的"黄金时代"即将画上句号。

回望2023年，房地产市场的销售额已经跌回2016年的水平。进入2024年，这种下滑趋势不但没有止住，反而在1-2月份继续创下新低。有的三四线城市房价更是暴跌超过30%，这在过去几乎是不可想象的场景。

这一切似乎都印证了王健林在多年前的一个惊人预言："没有哪个国家的房地产行业可以持续兴旺发达超过50年。"当时，这句话引来不少质疑和争议，但时间终究证明了这位商业大亨的远见。

2019年，作为中国房地产界的标志性人物，王健林带领万达集团毅然决然地退出了房地产行业，转而进军文化产业和大健康产业。这个决定在当时被很多人视为怪异之举。然而仅仅一年之后，2020年就有多家年销售额超过千亿的房企陷入债务危机，这让王健林的决策显得格外明智。

虽然宣布退出房地产，但王健林并非完全放弃这个行业。2022年，万达集团精准出手，接盘了20多个位于一二线大城市的地产项目，而且主要集中在商业地产领域。这一举动与他此前预测"未来一二线大城市房价将稳步上涨"的判断不谋而合，展现出老谋深算的一面。

2023年7月，国务院办公厅的一纸文件为楼市注入了新的活力。《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》的出台，开启了新一轮城市更新的序幕。这项政策被业内视为激发新一轮住房需求的重要举措，尤其是对一二线大城市的房地产市场。

政策的利好并未立即转化为市场的回暖。2023年以来，中国楼市经历了一系列重大政策调整：降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、降低存量房贷利率，甚至推出了备受关注的"认房不认贷"政策。但市场反应却出人意料地冷淡，观望情绪反而愈发浓厚。

这种现象的背后，折射出更深层次的问题。经过40多年的发展，中国城镇居民的住房拥有率和人均住房面积已经达到相当高的水平。市场供需发生了根本性改变，全国约1.2亿套的空置房更是成为悬在房地产市场头上的达摩克利斯之剑。这些空置房屋足以容纳3-4亿人口，一二线城市的空置率普遍达到20-30%，远超警戒线。

2024年3月，一场重要的房地产工作会议在北京召开。会议提出了一系列新的政策方向：系统谋划相关支持政策、激发潜在需求、加快完善"市场+保障"的住房供应体系、改革商品房相关基础性制度、构建房地产发展新模式。这些措施释放出明确信号：政府正在为房地产市场寻找一条新的发展道路。

业内专家预测，未来两个月内，特别是下半年开始，房地产市场可能会迎来重大变化。但与此同时，也有声音提醒，三四线城市的房价走势可能会"超出想象"，这也解释了为什么像万达这样的大型企业，主要选择在一二线城市布局。

站在2024年的时间节点上回望，中国房地产市场的发展轨迹愈发清晰：从最初的短缺经济到后来的过度投资，从"房住不炒"的政策定调到现在的深度调整，每一个转折都印证着市场规律的力量。王健林的预言不仅仅是一个简单的判断，更像是对整个行业发展规律的深刻洞察。

在这个充满不确定性的时代，房地产市场的每一次波动都牵动着无数人的神经。但可以确定的是，过去那种依靠投机炒作推动房价上涨的模式已经一去不复返，未来的房地产市场必将走向更加理性和健康的发展道路。这不是终点，而是新的起点。在这个转折的年代，我们正在见证中国房地产市场最具历史意义的转型期。

面对楼市的持续低迷，各地政府也开始了新一轮的政策调整。从东部沿海到西部内陆，从北方城市到南方省份，一系列"因城施策"的举措不断出台。这些政策既包括需求端的限购松绑，又涵盖供给端的土地供应调控，显示出决策层对房地产市场的高度重视。

有意思的是，这些政策的出台时机和力度，也反映出不同城市的发展阶段和市场特点。在一线城市，政策更注重稳定市场预期，防止房价过快上涨或下跌；而在三四线城市，则更多地关注去库存和促进人口回流。这种差异化的政策取向，印证了中国房地产市场正在进入一个更加细分和复杂的新阶段。

随着房地产市场的深度调整，一些新的市场现象开始显现。比如，租赁市场的快速发展，长租公寓逐渐成为年轻人的选择。这种改变不仅仅是居住方式的转变，更体现出新一代消费者对"居住"概念的重新定义。

同时，房地产企业的经营模式也在发生根本性变化。过去那种高负债、高周转、高杠杆的"三高"模式已经难以为继。越来越多的房企开始转向"轻资产"运营，有的甚至像万达集团一样，主动寻求转型升级的机会。这种转变不仅是被动应对市场变化，更是对未来发展趋势的积极探索。

在传统住房市场逐渐趋于饱和的背景下，城市更新成为新的增长点。2023年7月国务院推出的城中村改造政策，为房地产市场注入了新的活力。这项政策不仅关系到住房供给，更涉及城市功能提升、人居环境改善等多个维度。

特别值得关注的是，这轮城中村改造与以往不同，更加注重规划的科学性和改造的可持续性。政策强调要统筹考虑产业发展、公共服务、基础设施配套等多个方面，这种全方位的规划思路，预示着未来城市发展的新方向。

展望未来，中国房地产市场的发展轨迹可能会呈现出更加复杂的态势。一二线城市由于人口集聚效应和产业优势，房地产市场仍将保持相对稳定；而三四线城市则可能面临更大的调整压力，一些专家甚至预测会出现"超出想象"的市场变化。

这种区域分化的趋势，也解释了为什么像万达这样的大型企业，在重返房地产市场时会选择重点布局一二线城市的商业地产项目。这不仅是对市场规律的尊重，更是对未来发展趋势的准确把握。

在这个充满变数的时代，房地产市场的每一次波动都牵动着无数人的神经。但可以确定的是，无论市场如何变化，回归居住属性、追求可持续发展将成为大势所趋。正如王健林所预言的那样，房地产行业的黄金时代或许已经过去，但这并不意味着行业的终结，而是一个新时代的开始。

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