【法理导引】

房屋买卖中介合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，是否构成违约。

【案情梗概】

2022年初，原产权人张三到多家房屋中介公司挂牌销售涉案别墅。2022年8月2日，A房地产经纪公司带李四看了该房屋；9月12日，B房地产顾问公司带李四之子李小某看了该房屋；9月25日，C公司带李四看了该房屋，并于9月30日与李四签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》约定，李四在验看过该房地产后三个月内，李四或其委托人、代理人、承办人等与李四有关联的人，利用C公司提供的信息、机会等条件但未通过C公司而与第三方达成买卖交易的，李四应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向C公司支付违约金。当时C公司对该房屋报价171万元，B房地产顾问公司报价155万元，并积极与卖方协商价格。10月13日，在B房地产顾问公司中介协调下，李四与卖方签订了房屋买卖合同，成交价140万元。后买卖双方办理了过户手续，李四向B房地产顾问公司支付佣金1.40万元。后就房屋佣金问题，C公司和李四对薄公堂。

【一、二审裁判结果】

原告C公司代理律师诉称：被告李四利用C公司提供的房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意 “跳单”行为，请求法院判令李四按约支付C公司违约金1.71万元。 被告李四代理律师辩称：涉案房屋原产权人张三委托多家中介公司出售房屋，C公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。李四并没有利用C公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为，建议法院驳回原告全部诉讼请求。

一审某法院于2022年11月20日作出支持原告部分诉讼请求民事判决：被告李四应于判决生效之日起十日内向原告C公司支付违约金1.40万元。宣判后，李四提出上诉。二审某中级人民法院于2023年 1月15日作出终审民事判决：一、撤销一审法院民事判决；二、C公司要求李四支付违约金1.71万元的诉讼请求，不予支持。二审被告胜诉。

【律师释法】

C公司与李四签订的《房地产求购确认书》属于中介合同性质，其中关于不允许购房人私自绕开中介公司与卖房人交易约定，属于房屋买卖中介合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息，机会等条件.如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单 ”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，李四及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，李四并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，本案一审法院认定事实和适用法律错误。二审法院在查明事实基础上，适用法律更为精确,作出的撤销一审判决，对C公司的诉讼请求不予支持，改判公平合理，具有普遍意义。

附相关法律依据《中华人民共和国民法典》：

第九百六十一条 【中介合同定义】中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第九百六十五条  【委托人私下与第三人订立合同后果】委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。