要说刚刚过去的2023年上半年，最大的不同是什么。我的看法就是三个字：不确定性。诸如收入的不确定性、消费的不确定性，当然了，还包括房地产走势的不确定性。

早在今年初，疫情已经褪去，房地产便展现出了惊人的活力，似乎一夜之间就从寒冰进入了炎热。可是谁都没想到的是，4月份就又熄火了。

作为我国三大中央党报之一的《经济日报》，在一篇文章中更是把90后推上了讨论焦点。这究竟是怎么回事呢？

就在一个月前，《经济日报》在某媒体平台发表了一篇文章，标题为“对房地产市场企稳回升应有信心”。但看这个标题，我觉得没什么特别，这和国家方针非常契合，都在强调房地产稳定或者说安全的重要性，只要跟着走就行了。不过，内容就完全不同了，背后可能蕴藏着很多信息。

在有限的篇幅中，多次提到了“改善性需求”这5个字，这有什么特别之处呢？在我看来，有两点值得推敲：

一是到底什么样的人群买房，才算是改善性需求呢？二是重点支持改善性购房需求的背后，刚需是否会不再吃香呢？

对于这两个问题，今天就和大家一起讨论一下。

顺着上述我提到的两个问题，就不难理解为什么说90后可能不再吃香？

第一点、虽然我认为改善族不应该局限年龄，但是现实却是大部分改善族都超过了30岁。严格来说，改善性需求的定义是目前已有一套房子，但是因为面积、教育、地段、工作等等方面原因，急需要换房。这类人群要么是已经结婚了，要么就是买第一套房已经有几年了。

由此就会引申出第二点，既然改善族年龄基本在30岁以上，那么用数学思维计算一下，刚需族大都是90后甚至00后。

如图所示，在短短5行字中，四次提到了改善性需求字眼。当然了，这并不是说未来刚需族就会被抛弃，而是在我国房地产的侧重会有所减轻。从现实来看，我国多城尤其是经济大市，面积超过100平的改善性住房比重确实不断增加。

特别是新城区，5年前还有诸如89平甚至80平以下的小户型，但现在至少都在100平以上，这其实就已经说明了问题。

不过，话又说回来，在我国依然加快城镇化发展的大背景下。我认为刚需人群依然不能被忽略，尤其是各个城市之间人口流动仍然紧密，如果过度关注改善族，可能会适得其反。还有一点也至关重要，也是很多人都忽略掉的一点，就是结婚率。今天，我再从安居角度来解析，为什么90后刚需族依然不能被忽视！

先问大家一个问题，时间前移5年乃至10年，你认为什么因素会影响你很想买房？如果让我来选择，我会坚定不移的选择投资。可是现在呢？很显然，投资已经不好使了。

来源：乐居

更好使的是什么，或许就真的是安居了。过去讲究勤俭节约，虽然这既是美德，现在也同样讲究，但是与此同时，随着生活水平的提高，新一代青年也越来越注重个人生活品质。

在房产方面就是我们常说的“安居”。所谓安居实际上就是在结婚之前，自己一个人在城市买一套房。可能很多人都会认为在结婚之前，怎么可能买房呢？这无疑就是老观念了，现在这个比例可一点也不低。

看看下面这张图，在我国13个重点城市中，“安居”买房比例基本都在20%左右，除了成都明显偏小之外。这份数据的背后其实就已经说明了一点，刚需族依然有很强的购买力。

来源：克而瑞

似乎在整个社会，至少在普通老百姓之间已经形成了一个共识：2024年是转型是否成功的关键一年。房地产领域也是如此，不论是买过房还是没买房都在猜测房价。其实从之前的种种信息中，我们就已经能看出些端倪，就说近几年房价走势可能都大差不差，大概率是稳中有跌。为什么这么说呢？

我是从民众预期这个角度出发。其实一直以来，很多人在预测房价的时候都找错了关键点，我认为成交量、销售额以及成交均价都是结果，而不是过程。真正的过程就只有一个，就是预期。

而预期也就是官方所说的刺激，这就直接对上了。从今年初甚至去年开始，官方就一直提到刺激，我的理解核心就是想重振民众的信心，才能使得房地产真正回暖。

而这也正是我认为2023年第三次救楼市的核心内容。相比较前两次，现在市场早已千变万化，要是再用之前的老套路，要么在需求端要么在供应端发力，效果不仅不会太好，最差的可能都没有效果。想必高层也已经意识到了这点，才会不断强调稳定，以及出台保交楼等等一系列措施。

所以有些网友一味的倡导房价大跌，确实从经济规律来说，过去20年房价几乎稳涨不跌，现在也确实该跌一跌了。但毕竟房价涨也用了20年，想跌肯定也需要时间。

我本人也希望房价能跌一点，还贷压力实在是太大了，但我心里也明白，如果今明两年房价还不会跌的话，那么未来就会更难。

总之：在近些年我国房地产完成转型之前，如何恢复民众预期远比如何提高房价要重要得多。或者也是党报能够一锤定音，加强对改善性人群购房的支持力度，虽然这样并不是说刚需就不重要，或许是想用不同的方法吧。

但是光从这句话的意思中，确实就容易产生这样的理解：未来改善更重要，而刚需就没那么重要了。既然要加强对改善人群的支持，换而言之就是90后乃至00后就没那么吃香了。

对此，如果你还有不同看法，欢迎友善讨论！