1993年6月，北京中南海的灯光彻夜未熄，时任国务院副总理的朱镕基站在巨幅中国地图前，目光如炬地盯着海南板块——那里正被房地产的狂潮吞噬，无数高楼在图纸上拔地而起，却难掩背后堆积如山的债务与烂尾楼。这位以“铁腕”著称的改革者，即将开启一场关乎中国经济命运的“拆弹行动”。

朱镕基

1992年，邓小平南巡的春风吹遍全国，海南经济特区成为投机者的热土。短短两年间，海口房价从1400元/㎡飙升至7500元/㎡，地价涨幅超30倍。开发商凭着一张土地红线图就能倒手10余次，甚至有写字楼项目在挖到一半时被转卖16次，最终接盘者发现地基竟是空荡荡的深坑。

朱镕基坐不住了，1993年6月，他亲赴海南调研，眼前的景象让他震惊：工地塔吊林立，却鲜见工人施工；银行网点24小时营业，只为快速放出炒房贷款；街头巷尾弥漫着“要挣钱，到海南”的狂热口号……

朱镕基了解了这些情况后，马上组织召开省政府座谈会，他在会上厉声质问：“海口的人均住房面积已达50㎡，比北京还高！这种虚假繁荣能持续多久？”

但地方官员视房地产为“救命稻草”，一位省长在会上提出：“房地产带动了GDP，我们哪敢踩刹车？”

朱镕基听后拍案而起：“如果继续放任，海南将成为第二个香港的今天！”

朱镕基回到北京后，迅速召集央行、财政部等6个部门开会，他亲自起草了被称为“十六条”的调控文件：终止房地产公司上市，严控银行资金流入房地产，清理违章拆借资金……每一项措施都直指要害。

6月23日，朱镕基在国务院常务会议上掷地有声：“必须立即停止房地产公司上市！全国银行资金一律不得进入房地产！”这番话如同一声惊雷，击碎了投机者的美梦。次日，海南房地产泡沫瞬间崩塌，600多栋烂尾楼拔地而起，积压资金超800亿元，四大国有银行坏账高达300亿元。

90年代的海南烂尾楼

但朱镕基深知，短痛总比长痛强，他后来回忆：“当时海南的教训太深刻了，如果任由其发展，金融系统会全军覆没。”这场“拆弹行动”虽让海南经济短暂休克，却为中国制造业的崛起腾出了空间。

1998年，亚洲金融危机余波未平，国内消费疲软。已经成为国务院总理的朱镕基再次将目光投向房地产，但这次他选择了“疏堵结合”的策略。

一天晚上，朱镕基用红笔在《个人住房贷款管理办法》草案上勾画，突然他抬头问秘书：“你说老百姓愿意把棺材本掏出来买房吗？”未等秘书回答，他又自言自语：“总得有人捅破这层窗户纸！”

次日清晨，朱镕基紧急约见万科集团董事长王石，王石向他分析了当前国内房地产市场的形势。当朱镕基听到“普通家庭6年收入可买60平米”的计算时，他猛地起身握住王石的手：“要的就是这个数！”

王石

7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布停止福利分房，推行住房商品化。

然而改革并非一帆风顺，地方官员为增加财政收入，将土地出让金视为“第二财政”，推高地价间接推高房价。朱镕基看在眼里，急在心头，2002年春节，他悄然现身深圳，发现空置房率达30%，开发商却仍在疯狂拿地，他当面警告道：“深圳的明天就是香港的今天！”

更严峻的是，房地产贷款占比过高。朱镕基算过一笔账：当时全国房地产公司60%的资金来自银行贷款，购房者贷款占比超30%，整个行业风险如悬于头顶的达摩克利斯之剑。

最惊心动魄的较量发生在2003年初，某直辖市为冲刺GDP，暗中放松限购政策，导致房价月涨幅突破15%。朱镕基得知后连夜召见该市领导，将举报信摔在桌上：“你们这是要把老百姓逼上梁山！”3天后，该市紧急叫停32个“地王”项目，5名官员被问责。

2003年3月，朱镕基卸任国务院总理。卸任前，朱镕基最后一次在国务院会议上强调：“房地产过热必须遏制，不能让百姓沦为房奴！”

朱镕基的担忧并非杞人忧天。2003年后，房地产投资年均增速超20%，房价涨幅屡破纪录。尽管朱镕基提出的“分税制改革”被误读为房价上涨主因，但事实是：土地财政依赖、货币超发与投机炒作，共同编织了这场“击鼓传花”的游戏。

如今，当一线城市房价收入比突破40倍，当年轻人感叹“躺平”时，朱镕基当年的警示依然振聋发聩。朱镕基主导的房改开启了市场化进程，却未能预见到资本力量的野蛮生长；他以“铁腕”遏制泡沫的魄力，恰似一面镜子，映照出改革路上永恒的平衡难题——如何在发展与民生、效率与公平之间找到支点。