公元229年，东吴大帝孙权选了一个地方，修筑石头城，取名建业。自此，金陵（南京）作为都城的历史也从此开始了。

金陵城风水极好，西北濒临长江，东有龙盘紫金山，西有虎踞清凉山，北有玄武湖，南有雨花台，山水环抱，形势极为险要，易守难攻。

蜀国军师诸葛亮顺江而下时，看到金陵古城，难以控制自己的惊讶之情，大声赞道：“钟山龙蟠，石头虎踞，真乃帝王之宅也”。

而这个帝王之宅所在的钟山，也是民国开国领袖的最终安息之地，宋美龄每每在钟山的别墅府邸念起中山先生，总是不禁潸然泪下。而不远处的国民革命将士阵亡墓群，也是显得格外肃穆和静谧。

时至今日，中山陵仍然矗立在那里，但是原先居住在钟山里的人，早已都不在了。取而代之的，是钟山国际高尔夫别墅区。

这里的房子，动辄上亿一栋，居住在里面人，非富即贵。连京东的大强子，都想去买一套。但是听到别人说，你这比江宁张东东老板的别墅来说，简直小太多，能住的下吗？

大强子加上奶茶妹子，能不能在别墅住的下，我不清楚。但是我知道，大强子最听不得的，就是说自己的比别人小，而且是小太多，管它是房子还是别的，总之不能小，更何况是自己的竞争对手。

这个钟山国际高尔夫别墅区，其幕后开发者，正是江宁控股的张东东老板。诸葛亮赞叹的“钟山龙蟠、帝王之宅”，张老板做了两栋属于自己的大别墅，面积是所有别墅里最大的，景观也是最好的，别墅后面有独享的大池塘。

待耗费几千万的装修完成后，还不到六十岁的张老板，就会携着电视台的新娇妻，提前享受退休后的生活。

不过，在张老板过上退休生活之前，他还有很多艰巨的任务要做。根据某经济机构提供的民营企业排行榜，江宁仅次于华为，位列第二。

之前，第二名是业务全面开花的海航集团。不过海航债务爆雷之后，董事长在异国他乡，意外失足坠亡，不免让人唏嘘。海航，也没有航起来。

不甘心的张老板，也许以为自己能航起来。他一直在买大做强，这些年，入股了阿里巴巴，还有腾讯，还有恒大，收了万达百货，并了家乐福，吞了OK便利店，买了天天快递，还有如日中天的国米。

最近这几年来，很多人一直有两个幻觉，一是房价永不跌，二是股市永远涨！大佬们有什么幻觉，我不清楚，但是他们估计都信奉买买买之后永远不会倒吧。

曾经的首富老王在2017年之前买买买，买到世人都震撼，扩张步伐似乎无人能阻拦，但之后卖卖卖到何种地步，大家也都看到了。

现在的江宁控股，依靠八大产业，凭借不停地扩张地盘，企图以此建立闭环的生态圈，从而做起垄断的生意。在我看来，没有门槛的生态圈，想要圈住人，有些过于天真了。毕竟它的八大产业，其护城河都太低了。

所谓的八大产业，分别是易购、物流、科技、文创、体育、置业、金融、投资，除了易购的门店无人能及之外，其他各个产业均没有什么护城河可言。

而且从规模上来说，也都不大，影响力一般，比如在江苏本土内，江宁银行的占比也很小，沦为江宁给员工发工资的中转机构。

在2019年年中，江宁悄悄把投资从八大产业里删除，变成了七大产业。

关于张东东发迹的故事，大家都知道，是做交电起家的。他哥哥在初期给了他很大的帮助，但是最后两兄弟还是闹掰了，分道扬镳。A股里有两个江宁上市公司，一个是江宁易购，一个是江宁环球，就是两兄弟的。

不过那已经是很早的往事了。

江宁的大发展，得益于对手的失利。

2006年的时候，江宁和国美不分伯仲，在每个城市都“打”的难解难分。就在这时，黄光头掌控的“鹏润系”及其兄黄俊钦执掌的“新恒基系”因涉嫌违规贷款被相关部门调查，所涉及资金近十亿。

虽然事情最后不了了之，但是与黄光头关联的贝尔斯登基金，已经烂如破船开始进水。

一年后，贝尔斯登基金公司因为15亿美元的坏账出现，好似多米诺骨牌的第一张牌倒掉，引发了世界500强贝尔斯登的崩塌。随之，美国第五大的雷曼银行破产倒闭。

在这样的情况下，第三次问鼎中国首富的黄光头，被有关部门带走，就再也没回来了。

想象一下，如果斯诺克台球比赛中，对手消失了，那你怎么办？当然是一杆清台咯。

没了对手，国家又出台了“四万亿”经济刺激计划，简直天时、地利、人和齐备，江宁就是风口上的猪，想不飞起来都难。

那几年，也是地产狂飙突进的几年。可是，江宁张老板对地产，是不屑一顾的，他的梦想是打造中国的“电器沃尔玛”。

在内部高层的会议上，张老板多次强调，江宁电器（易购）是龙头，是1，其他都是产业是0，都是为江宁电器（易购）做陪衬的。没有江宁电器（易购），也就没有其他产业存在的必要。

自然而然，江宁的各大产业中，高管都是清一色从江宁电器体系中出来的，他们都是江宁的老人，张老板从不在外面挖高管，都是提拔自己人。

起初江宁置业的业绩总是一般般，开会时置业负责人楼某君被张老板各种叼。后来没办法就派出了张老板的得力助手金明接手江宁置业，这是江宁自成立以来，招的第一个大学生。

在江宁易购体系中找不到太多存在感的金明，入主置业后，似乎找到了属于自己的那片广阔天地，开始着手搭建起江宁的商业地产王国。

江苏南京本土，依托江宁集团的强大资源，江宁置业可以说风生水起，但是出了南京，发展的并不顺利。

镇江、无锡、徐州江宁广场的开发都是阻力重重，开业时间一拖再拖。而且住宅区的品质，也是跟自己最初立的牌子不一致。每个项目的开发前期，江宁置业都号称是该地区最核心的地段，住宅也是最高品质，但实际并没有赢得业主的口碑。

既然省内不好做，走出去，闯出一片新天地来。

就这样，曾在江苏挂职锻炼的鹿书记，与张老板进行了亲切的会晤。双方坐下来，握手敲定了江西320亿的大买卖。

第一笔买卖，就是拿下省府大地块。

咱们先追溯一下历史。

南昌市明德路411号，很有故事。

清代，这里是江西四大衙门之首的抚台衙门；民国年间，江西都督李烈钧曾是这儿的主人。

而后新中国，江西省府入驻，在这里办公到1958年，随后迁往北京西路。省政府搬离后，南昌市政府大部分“委办局”设在此楼。

现在，矗立在这里的，不再是经济大楼，而是东方豪景五星级酒店。斗转星移，时代变迁，东方豪景已经黯然褪色，不再是南昌人民心目中的五星级酒店代表了。

江西省府在明德路411号的十年，是民德路最辉煌的十年，车水马龙，人流不息。搬迁到了北京西路以后，北京西路以及省府大院，成了整个江西最核心的地段。

在苏都督主政江西之时，省府决议搬迁至红谷滩新区，最终省委决议通过，上报中央审批。

后来苏都督搬到了公安部十三局管辖的秦城“免费公寓”居住，一段时间里都没人敢提省府搬迁的事情。在江西待了两年的强都督，于2015年搬迁了省府，整个过程比较静悄悄，各路媒体基本都没有怎么报道。

省府大院承载了南昌人的很多记忆，而空出来的大院地块，则更是备受瞩目。在没有敲定土地出让协议之前，南昌市府接洽了众多地产商，包括香港恒隆地产、香港新世界地产、万达地产、万科地产，也包括后来全部接盘的江宁置业。

在一两年的时间中，各方轮流上台竞技，最终，江宁置业以2016年度中国企业500强排名前100位且具有五年以上电商平台运营经验的企业条件入围，底价摘得5宗地块，其中2宗是回迁房地块。

并且，江宁承诺进行综合产业投资，约定年结算规模不低于100亿。

令人最诧异的，应该是2宗地块是用来做回迁房，待江宁置业完成建设后，无偿移交给南昌市里。按照惯例，都是征地补偿，异地安置。但是这里不一样，住在老省府里的人，也不太一样。

为了这些回迁安置分配，Yin书记很头疼，安排给杨副什长来处理，反正重点项目本来就是他该管的事情。三个月，杨副什长把分配的事情处理妥当，据说各方都很满意。

还有个难题，是老干部活动中心的拆迁。很多住在省府大院里的老人，他们并不想搬迁到九龙湖那边，所以一直在抗拒活动中心的拆迁。在有些会议上，有老人直接拍桌子，小Y，你当时可是我提上来的，现在过河拆桥，让我们这些老人去哪里聊天？

后经多方斡旋，最终省府退休老干部活动中心搬迁到了原江西省高级人民法院，这才得以完成爆破拆迁工作。

从江宁完成勾地土拍，签订土地出让协议，到各方面做移交。前后持续的时间，长达七八个月。这个时间，已经足够碧桂园、恒大从拿地到开盘了，而南昌江宁甚至都没有挖个坑。

为此，江宁总部方面发函给省里，直斥江西投资环境差，不利于业务开展。

现在都是高周转，这七八个月，前期投入下去的利息也是不得了。这个项目号称投资85个亿，实际多少我们不得而知，有多少是自有资金，外人更是无从知晓。

但是江宁这么着急，是有原因的。整个控股公司，资金持续紧张，急需回血。而控股旗下的江宁置业集团，在2019年只有两个项目推向市场，一个是西安项目，另一个就是南昌项目。

这两个项目，都是命运多舛，西安的项目，拿地拿到了地震断裂带上，而南昌的项目呢，则是拿在了地下密密麻麻的管线上。

说起这地下管线之多，估计也是少见，有电力的，有市政的，有省、市广电的，有电信移动联通的，有政府的，也有军方的，其管线的产权单位多达20多家。

此前毫不知情的中建一局的工人，在挖掘机铲下去不到1米多深的时候，马上就有保密局的人过来，制止施工，原因就是挖断了保密局的通信光缆。

事情一下子就变得尴尬了，政府做土地移交，说是拆迁完了，可江宁这边确实挖坑都挖不了，地下管线太多了。

拿土地出让协议来看，人家白纸黑字写的也是很清楚，只负责拆迁地面以上的建筑物，地下室都得江宁自己拆。

后来，总部投资总来南昌复查，发现棘手的问题特别多，种种外部问题，加上江宁自身内部原因，导致江宁要出手南昌项目的消息，在地产圈内流传开来。

传的最凶的时候，说融创、世茂和新力地产，已经多次去江宁置业集团南京总部洽谈了，江宁置业总裁金明都要在协议上签字了。

而新力地产，一度成立了江宁南昌项目接管小组，做了强排和户型方案，准备在南昌第二次打造高端的“悦”系。

对于南昌八一广场边的核心地块，各大地产都垂涎三尺，只是江宁开价太高了，高到不差钱的融创最后都退缩了。但是不怕死的新力，还是不惜代价想拿下。

从新力内部人士了解到，当时新力开价比江宁的拿地价高出每平方1万多块，可以说，一旦交易成功，江宁等于空手套白狼净赚10亿多。

据说江宁为了卖掉项目，已经成立了一家公司，名叫南昌江宁悦城置业有限公司，准备全盘接收南昌江宁置业有限公司，然后再将悦城公司整体卖掉。

如果是出售南昌江宁置业，从股权上来说，等于是入股了江宁集团，而不是收购项目。虽然一切准备就绪，但是，最终市里面出来干预，迫使这场交易胎死腹中。

我查了一下这个南昌江宁悦城置业有限公司，已经被注销了。

存活下来的南昌江宁广场项目，住宅地块正式定名南昌江宁檀悦，并以此名做文案进行推广。进入正式开发阶段的南昌江宁檀悦，也是麻烦不断。

小麻烦就不说了，大麻烦是房子的售价问题。牛已经吹出去了，要做全南昌最高端的高层豪宅，那价格必然是绕不开的话题。实际上售楼处还没开放的时候，就遇上了南昌最严限价令。

所有的地产商，都在看南昌江宁的预售许可证。

犹记得当时到江西省建筑设计院的时候，发现老的机关食堂不见了，换成了中式围墙的建筑。想进去看看，被门口帅气的妹子拦住，问我，有预约吗？

没有。

有存款证明吗？或者银行流水？

要多少？

150万。

这个门票还挺贵，要150万起。而且美女销售还告诉我，售价很高，预计3.5万左右。当然了，后面补一句，实际以房管局审批的价格为准，不留尾巴给我抓。

哪怕是江宁置业的总裁金明亲自跑来，也还是没给到3.5万的备案价。最终，3.5万的价格没有备下来，房管局给的备案价是2.7-2.8万。

虽然价格不及预期，但是对资金的渴求，使得江宁置业不得不向政府和资本市场低头。

拿到了预售证的当晚，小姐姐们开始疯狂的给准业主打电话，很多人连夜过来签约。在围墙里的售楼处，彻夜灯火通明。

搭载了几十万的车位，很多人依然趋之若鹜。为的是省府大院情怀，为的是贵胄之地，为的是与伟大并肩。

住宅的热销，难掩商业的尴尬。从拿地到现在，或者说从爆破到现在，已经过去好几年了，但是进展却相当缓慢。这个号称金标重奢的商业，打算引进20个一二线品牌，现在签约的却并不多。

与洲际的签约，也是在拿地后两年才敲定。至于像LV这样的重奢品牌，他们是否愿意进入中部最弱的省份，也是个未知数。

商业的建设，是政府在兜底；而商业能否运营起来，靠的是百姓的钱袋子是不是鼓的。在南昌江宁广场的建设过程中，区里的刘书记，可谓鞍前马后，披肝沥胆，呕心沥血。请允许我吹吹他，真的不容易。

老省府里地下管线如蜘蛛网一般，密密麻麻，这个事刘书记多次来协调，与省机管局多次到现场踏勘。在秋水广场前的办公楼里，开了多次重点项目的推进会议。

任劳任怨的刘书记，从南昌县调到东湖区以后，头发白了更多。渣土、商混、供水、供电等问题，南昌江宁置业解决不了的，就会从北京西路跑到下沙窝路，找领导解决。

除了外部的很多问题，内部问题也不少。因为欠薪，总包工人堵门，堵售楼处，一度建设方与总包方关系很差。

但是私底下，总包的一些人与建设方的一些人，关系还是不错的。在今年6月份的时候，总部派人来南昌巡查审计，发现了一些问题，除了总部派来的工程副总外，工程条线上的总监到下面的很多人被撸掉。

这么大的一个商业综合体，你要说每个人都是来做业绩，然后骄傲的对着自己的亲朋好友说，看这是我参与建设的，我没有搞什么灰色。这话，我相信，有一些人是，但不是所有人。

前两个月，这个商业建设爆出一个事情，南昌建委还发文警告。

但是，相比而言，这些都是小问题，只要资金没问题，其他都不是问题。

也是不久前，中国某大爆出重组导致的资金问题。很快，大佬们吃了一顿30万的饭，搞定了几百亿的欠债问题。老许左边携手正威的王老板，右边牵手江宁的张老板，推杯换盏间解决了1300亿的债务到期问题。

（图片源自网络，版权归拍摄者所有）

（上述四人依次为：江宁张老板、某大老许、脱了外套的某大老许、正威王老板）

老许的问题是解决了，但是张老板的问题谁来解决？

前两天，紫光的债权暴跌，排在下面的江宁债权也有不程度的下跌。江宁易购很快凑出10亿进行债权赎回，以加强投资者的信心。

不过，我们还是可以从江宁的半年报中，看到它的虚实。

根据财报，江宁电器总债务约3000亿元，有息债务近1800亿元，其中短债占比高达76%，即迎来了偿债高峰期。但江宁电器手头现金仅248亿元，面临较大的偿债压力。

财技了得的张老板，似乎并不是太在意。别人都在去杠杆的时候，江宁控股逆流而上，今年净负债率继续同比上升，一举突破100%。

整个江宁的战略是一体两翼，以江宁易购为主体，发展地产和金融两大机翼。但是商业地产的开发建设，特别是卖光了住宅之后，商业短时间里难以回血回本，只能靠金融来续命。

今年上半年，江宁易购归母净利润，同比大降107%，自上市以来首次出现亏损。可就是这样的情况，为什么江宁控股看上去总是在赚钱呢？

业绩不够，收益来凑。这几年，江宁的主要净利润，都和主业江宁电器（或者说江宁易购）无关。特别是2017年起，江宁易购几次减持阿里的股票，每次收益都很多。

作为交叉持股，江宁买阿里、阿里买江宁，两者当时买的金额基本相同，但是最终结局却大不同。通过清仓阿里股票，江宁累计炒股收益超过200亿，而阿里持有江宁易购股票到现在，还浮亏百亿。

马云已经不太想和张老板同桌吃饭了。

还有就是江宁疯狂的开江宁小店，然后集中打包，卖给了太子康阳，也是盈利颇丰。其实江宁小店多数都是亏损的，这种左手倒右手的游戏，也玩不长久。

未来，江宁会怎么样，谁也不好说。负债高企，业绩持续走低，零售市场份额不断被京东、拼多多侵蚀，待国美的黄光头归来，江宁还可战否？

关于这个问题，资本市场已经给出了答案，持续低迷的股价，公司的评级从“AAA”被下调至“评级观察名单”。一度是中国巨无霸的江宁电器，现在市值不到900亿，而拼多多已经1500亿美元（近万亿人民币）市值了。

差距有多大，一眼就能看出来。

现在全国的房地产形势都不容乐观，因此给江宁置业的时间也不多了。江宁置业人只有加班加点，才能完成总部严控的项目节点进度表，虽然完不成可以给总部打申请修改时间。

总部强集权的置业部门领导，估计是对加班有什么误解。有事没事都要加班，考核员工的平均下班时间，对于本该视为生死线的节点，却反而不看重。

曾经总部强管控的龙湖，已经逐渐意识到效率的低下，开始放权。

而同样总部强管控的江宁置业，却在这条道路上越走越远，所有的商业广场，都在280多条节点的管控表里。这样做直接导致了下面的项目公司或者城市公司，每个重要的二三级节点，都需要跟总部汇报，有指示后，才能进行下一步工作。

都什么年代了，什么都需要早请示晚汇报，江宁还真就做到了。

按照计划，南昌江宁广场是在2023年竣工开业，但是我估计，乐观估计可能要到2024年，甚至跳票到2025年也不是没可能。

我们，拭目以待吧。前提是，江宁控股母公司得一切平安。

全文完，感谢您的阅读。

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