如今的保利，已经是房企的第一把交椅。

2024年，保利实现签约面积1796.61万平方米，签约金额3230.29亿元，保住了全口径销售金额第一的宝座。与自身比，保利的业绩成色不足——签约面积同比减少24.71%，签约金额同比也减少了23.5%。

而且，保利取得这样的业绩，“以价换量”功不可没。说起这点，不知大家对2023年惠州因五折卖房而上了热搜的事件是否还有印象？那年国庆，惠州保利阳光城五折卖房，老业主们出手了，在人民网领导留言板直接留言。在房管局的强制干预下，保利阳光城不得不停业整改。去年，保利降价促销的消息层出不穷，在广州、佛山、南京、重庆、成都、杭州、北京和上海等城市都曾采取过降价促销的手段。

保利的另一个压力来自战意汹汹和穷追不舍的中海。

2024年，中海销售金额约为3106.91亿元，同比上升0.3%。0.3%的增幅虽然微不足道，但同百强房企普遍同比下降约30%的行业水平相比，其间有着百倍的差距。排名第一的保利业绩也在下降。所以，这0.3%的增幅，是正与负，上升与下降之间的一道壕沟。

而且，中海今年还虎口夺食，拿下了权益销售金额的冠军宝座。

尽管第一的成色已经在下降，中海的表现也可能为今年房企的排名带来了变数，但不管怎么说，第一就是第一，如同陈梦与莎莎，也如同小胖和张本智和。所以，保利的营销文已经如期而至。“疾风知劲草，逆势见英雄”是一些媒体对保利的美誉。

然而，环环发现了一个有趣的现象，乐居财经的两个自媒体账号先后对保利提出了质疑。

这周二，乐居财经在《保利顶级产品系，干成了刚需品》一文中指出了保利建工嘉华天珺可能存在的营销套路：备案价最高达到九万多，逼近十万，远远超过业内人士所预测的七万。“但更多可能是，开发商在玩套路，抬高预期。毕竟备案价不是最终售价，等真正开盘公布优惠，折扣和认筹抵扣，让购房者觉得捡到便宜。”另外，保利建工嘉华天珺的主力户型是99平的三居，其得房率也比127平户型高出不少。所以，乐居财经得出结论：在海淀的豪宅区，保利建工嘉华天珺更像个刚需盘。

周三，在《保利10万+豪宅，是个握手楼》一文中，乐居财经又把目标对准了保利上海杨浦区N090601单元I5-01地块。在这幅地块所规划的的7栋楼中，由于类似三角形的地块条件所限，“位于地块东北角的3号楼与前面的7号楼，中间部分的楼间距为18米，边缘部分的楼间距仅有9米。”最大的楼间距是2号楼和6号楼之间，也不过约36米。去年11月，保利与建工联合拿下这幅地块的时候，楼面价为8万多，周边豪宅环伺。所以，有消息称，该项目未来单价会在13万左右。单价13万的豪宅，最近楼间距不过9米，舒适度和尊贵感如何保证？

此外，环环还发现，去年9月的时候，乐居财经还报道了和光煦境降价的消息，而比较讽刺的是，时间点和保利在多个城市发布“保价计划”有所重叠。而且，这篇文章还提到该项目被业主抓包减配，以及骗购等问题，炸出了一些业主留言，证明其内容的真实性。

几年前，在某民营房企的总部，曾经听其北京营销总谈起过房地产市场中出现的“国进民退”现象。当时他的语气很平静，说起自家在北京的货值和应对之策时，也显得胸有成竹。

现在回想起来，环环才能理解他当时的心境。

那些政策上的绿灯、资金上的雄厚支持，如同天然的护城河，让央国企在市场中游刃有余，而民营房企则如同堂吉柯德，在巨浪的拍打中，所能依靠的只有自己。

面对自家企业初露的颓势，目睹着央企与国企的市场份额步步紧逼，拔剑四顾心茫然，他们纵然可以选择和央国企合作来苟安一时，却终究无法改变大势所趋。

不过，地产行业走到今天，看着地产TOP10的名单，再看看曾经的“宇宙第一大房企”如今心心念念的也不过是“保交付”，想来，当年的那位营销总或许已经释然了。

命运的织锦，早在诞生的那一刻，便悄然铺陈了其轨迹。

时间的长短而已。

同样，欲戴王冠，必承其重。