近期，关于韩国房价暴跌的消息正在悄悄地增多，引起了广泛的讨论和关注。据多家媒体报道证实，韩国房价连续下跌近一年，跌幅已超过20%，创下了二十年来的新低。然而，这个问题不仅仅局限于经济数据，它正在以一种令人担忧的方式影响着人们的生活和命运。

最近，在韩国仁川，一位年仅30岁的男子在留下遗书后，选择了结束自己年轻的生命。他的遗书简洁而又充满了绝望。失去工作后，他没有收入可依靠，存款也早已用光。而他面临的困境并不止于此，他还被困在了一笔价值9000万韩元的保证金中，一直无法收回。虽然他曾多次尝试投诉和报警，但政府对于全租房诈骗问题的对策令他失望至极。在绝望之下，他再也无法坚持下去了。

韩国的房地产市场曾经有过辉煌时期，在此次暴跌之前，韩国房价连续20年高歌猛进，年均增长达到15%。尤其在2020-2021年期间，韩国房价涨幅最大超过40%，首尔更是超过50%，房价甚至一度达到每平米14万人民币，与全球首屈一指的香港不相上下。

在全球房地产市场中，香港和韩国首尔被认为是最引人注目的两个地方。尽管香港的房价高度难以企及，但韩国在炒房动力方面无人能敌。

2017年，文在寅政府上台后，曾推出18项重大房地产调控政策，其中最后一项可谓史无前例——加强对高价住宅的房地产税征收；对房地产投机过热地区，市价超过15亿韩元（约合900万元人民币）的住宅，将禁止金融机构提供贷款。

然而，这些措施并没有取得预期的效果，全国房价仍然持续上涨，尤其是平均房价达到15万韩元/平米的韩国"富人区"，如首尔的江南区，房价一夜之间暴涨了20-30%。

那么，为什么韩国人如此痴迷于购房，有人形容他们买房犹如吸大麻一样？

这涉及到韩国的一种特殊现象。在韩国，银行很少愿意向年轻人提供购房贷款，但政府又希望解决年轻人的住房需求。因此，在70年代，他们创造了一种新的模式——免费租房，也被称为全租房。

在韩国，全租房被称为"传贳房"，是一种独特的租房方式。租客只需支付一次性的押金，通常为房价的50%-80%，便可免费居住两年。两年后，租客将退还房子给房东，同时获得押金的返还。

这种方式听起来非常诱人，然而实际上却存在着高风险的杠杆游戏。房东会利用租客的押金购买更多房产，再将其出租给更多租客，从而形成一个资金链。然而，如果这个资金链断裂，房价下跌或利率上升，就可能引发全租房危机。

最近一次危机发生在2022年底至2023年初。由于美国加息导致韩国跟随上调利率，全租房的利息成本上升，导致大量租客退租、更换租房或违约。同时，房东面临着无法返还押金、偿还房贷或出售房产的困境。一些房东选择逃避责任甚至自杀，给租客带来巨大的损失。

为什么全租房会导致楼市崩盘呢？

全租房是典型的泡沫经济现象。尽管它看似能够促进楼市繁荣，却实际上制造了虚假的需求和供给。人们错误地认为自己拥有更多资产和收入，从而增加了消费和投资。然而，这些只是建立在债务和杠杆的基础上，一旦债务无法偿还或杠杆无法维持，就会引发恐慌和崩溃。

全租房对楼市产生以下几方面的影响：

推高房价：全租房增加了对住宅的需求和购买力，使更多人有能力购买和居住。这导致住宅供不应求，价格不断上涨。尤其是在首尔等大城市，房价上涨超过收入增长，造成住房负担过重和住房不平等问题的加剧。

扭曲市场：全租房导致市场信息不对称和信用风险。租客和房东之间缺乏有效监管和保障，容易发生纠纷和欺诈行为。例如，一些房东可能使用虚假的押金购买房产，或者重复出租同一套房子。同时，一些租客可能拖欠押金、未经授权转租或擅自改造房子。这些行为都会影响市场的正常运作和信用体系的建立。

增加风险：全租房增加了市场的波动性和敏感性。一旦遭遇外部冲击或政策调整，就会引发恐慌和抛售。例如，当美国加息导致韩国跟随上调利率时，全租房的利息成本上升，许多房东和租客无法承受，纷纷寻求退出市场。然而，由于市场需求下降，房价下跌，他们很难找到买家或新租客。这导致全租房危机的发生，进而引发楼市的崩盘。

因此，全租房的问题在于其本质上是一个依赖债务和杠杆的泡沫经济。它对房价和市场稳定性造成扭曲和风险，一旦市场条件发生变化，就会导致严重的后果。

有意思的是，远在天边的漂亮国，也助推了韩国楼市泡沫破裂的进程。这与韩国的经济体制密不可分。

韩国是一个典型的进出口国家，其外贸依存度常年超过90%。受全球贸易体制的影响，韩国金融市场对外开放程度很高，韩元与美元的汇率挂钩。

这意味着，当美国降息时，韩国必须降息以平衡汇率，避免货币贬值。同样，当美国加息时，韩国也必须加息。这种强制挂钩导致了韩国在货币政策上受制于外部因素。

在疫情期间，这个远在天边的国度大举印钞，引发全球大规模通胀。韩国紧随其后，他们的印钞机日夜不停地运转，这一幕无时不刻地上演。

银行乐意为房东提供更便宜的资金，同时也乐意将钱借给租客，使他们能够租住更好的房子。之前租一套500万韩元的公寓可能需要每个月支付5000多人民币的租金，而现在，租客只需支付每月的利息，相当于原租金的四分之一，就能享受到全租房的待遇。

因此，越来越多的房东和租客加入这场炒作的浪潮。这导致韩国房价持续攀升，仅从2017年至2022年8月，韩国首尔的房价涨幅高达87%。房价最高时每平米达到15万人民币。

与此同时，全租房的信贷规模也在迅速膨胀。截至2022年年底，韩国传贳贷的规模已经高达1058万亿韩元，相当于韩国全国GDP的50%。

一些炒房团更是过于夸张，手握上百甚至上千套房源的房东并不少见，而拥有超过3000套房产的房东也不在少数。

然而，所有这些虚妄的炒作最终注定要烟消云散。

终于，那一天终于到来了。2022年3月16日，美联储开始了本轮加息周期的首次加息，全球资本市场陷入动荡，资金迅速撤离韩国，如同一夜之间。

紧接着，韩国央行也启动了加息措施，这把真正的达摩克利斯之剑直接击中了市场的头顶。随着利率的上升，借贷成本迅速攀升，租客们开始面临支付超过正常租金的利息，这导致大规模的租房拒绝续约。

然而，问题在于，之前市场一片繁荣，若你不租，别人就会租。然而，疫情的动荡和房价的飙升让年轻人承受不起沉重的负担，近六年内有超过340万人选择"逃离"首尔。

此刻，房东们拿起刀四处张望，心中充满茫然，他们无法找到一个愿意接盘的人。他们陷入了彻底的恐慌，因为租客们的押金都用于首付购房，只能被迫卖掉房产。

于是，房东们开始抛售，楼市踩踏效应出现。一些有良心的房东变卖资产努力偿还债务，然而那些没有良心的炒房客却直接选择了逃离。

许多年轻人无法取回押金，还要继续偿还银行贷款。家庭的六个钱包都换了一个泡沫，精神崩溃，一步步走向绝望的边缘。

有人说，韩国房地产的崩塌源于那个遥远国度的潮汐收割，但是从前文可以明白，实际上源于韩国政府对市场的失控。

政府纵容炒房客改变游戏规则，纵容银行不公平对待和野蛮放贷，纵容资本引导老百姓全民炒房。这背后还有社会体系对中底层人民的剥夺和欺骗。

正如文在寅最后一次讲话中提到的：“普通民众的被剥夺感很强，政府正在探讨多项对策且已向国会提交法案，将努力至最后一刻。然而，尽管政府努力了，但是否有用呢？

我的一位定居在韩国的朋友告诉我，韩国的年轻人非常努力，在工作和生活中寻找平衡，甚至牺牲了睡眠，每天只睡4到5个小时左右。

然而，他们买不起房子，也不敢结婚，单身家庭的比例已经达到了30%，生育率更是跌至0.78甚至更低。

底层人群拼命想跻身中上层社会，但是财阀体系制定的规则一次又一次地击退了他们的梦想。

这次全租房泡沫的破裂，可能是压垮年轻人的最后一根稻草。

有一个叫朴熙顺的姑娘，在服药自尽后留下了一封遗言，控诉全租房骗局，同时还有一张6万韩元的水费催缴单。

当这张催缴单在网络上曝光时，无数韩国年轻人泪流满面。其中一个最受欢迎的评论翻译成中文是：“去TM的。”

当初，中国的蛋壳公寓曾经爆发了一场危机。他们收取大量的押金，用于签约购买一手房源，然后将这些房子再次租出，继续收取更多的押金。为了获取更高的利润，蛋壳公寓甚至与P2P金融公司合作，帮助租客提前支付押金，并收取高利贷。

然而，当房子无法出租，押金无法收回时，蛋壳公寓就陷入了危机之中。

幸运的是，中国的租客只是损失了几千块或几万元的押金，并且P2P高利贷并没有得到政府的保护，所以总体损失相对较小。

与之相比，韩国的租客却背负着数百万的押金贷款，几乎把自己的人生押上了去。

当房地产泡沫破裂，房地产市场出现硬着陆时，无论在哪个国家，最终遭受损失的往往是绝大多数的普通人。

即使是逃离，普通人也跑不过富人。