前两天听到一有意思的说法，郑州最抗跌的区域不是郑东新区、金水区，而是高新区。
乍一听，这说法跟普通人的认知大相径庭。不知道这位是不是高新区的业主，或是正要上车高新区的准业主，让人习惯性的想回嘴一下。但整理数据之后，这一说法又似乎没错。来，咱们来聊聊高新区。
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高新区抗不抗跌，数据说话。郑州楼市最后的巅峰是2018年，2018年之后进入了回调周期。回顾2018年的主流在售项目，有意思的事情出现了。高新区2018年主流项目在售均价，跟2024年主流项目在售均价未拉开差距。PS：影响二手因素过多，本文不讨论。
高新区主要有高新老城、双湖科技城俩核心板块，主要对比这俩板块的项目。2018年高新老城主流在售项目有朗悦公园府、保利文化广场、金科城，整体均价16000元/㎡左右；2024年高新老城主流在售项目有朗悦公园府、保利文化广场、谦祥云栖，整体均价16000元/㎡左右。你别说，还真是大差不多。2018年双湖科技城主流在售项目有中海万锦熙岸、华润悦景湾、大正水晶森林，整体均价12000元/㎡左右；2024年双湖科技城主流在售项目有保亿豫景晨园、保利和光屿湖、大正水晶森林，整体均价还是12000元/左右。双湖科技城倒是有些想不到，算是新区中比较能扛的。这样的统计做不到面面俱到(如果加上东原阅城、金桥西棠、万科城等项目，对结论有一些影响)，但基本可以概括高新区整体。让人意外的是，2018年到2024年高新区相当硬，除了东原阅城、建业五龙新城极少数非核心区项目，基本上看不到下跌！有人要说了，郑东新区、金水区不一样挺抗跌的吗？北龙湖、高铁商务区的确越卖越贵，但是白沙跌下神坛了；金水北卖得真不错，天花板一点一点往上，可挡不住杨金鸿园的颓势。对比之下，还真的是高新区独自坚挺，在楼市风浪中岿然不动。论热度、论配套高新区比不上郑东新区、金水区，这样的表现真挺奇葩的，高新区是凭什么抗跌的？
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高新区需要拆解出高新老城、双湖科技城，单拎出来讲。下观点，高新老城是郑州三四环之间最适合自住的区域，可能每一项都不是最好的，但每一项都不差。高新区一直高新技术产业聚集地，早期落地有可口可乐、中原显示、思达高科，后期孵化出了汉威科技、千味央厨、秋乐种业，产业聚集度非常高。有产业意味着有人口，有人口则配套水到渠成。【高校】有郑州大学、信息工程大学、河南工业大学、郑州轻工业大学，都是能打的大学。【教育】有郑州中学、朗悦慧外国语中学、郑州枫杨外国语学校等，高新区本身是中原区剥离出来的，教育底子不差，自带教育天赋，整体中上。【环境】可以开车转一圈，比不过郑东新区，但城市界面干净。【商业】不盘不知道，高新老城的商业快要淤出来了，密密麻麻的挤着正弘汇、朗悦公园茂、高新万达等大型商业，百万方的商业体量羡煞旁人。
【医疗】这可能高新老城唯一扯后腿的，仅有郑州中心医院高新院区、郑州市西区中医院排得上号，其他都是社区医院。到这里，不难看出高新老城的自住特性很明显。而在楼市动荡周期中，往往是自住区域抗风险性更高，抗跌能力更强。再加上高新老城整体都比较新，整体品质都不错，既有标杆社区扛住板块上限，又有普通住宅社区托住下限。有人口、有配套，高新老城的抗跌不难理解。
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相比之下，双湖科技城抗跌是真的出乎意料。郑州不缺新区，白沙、滨河国际新城、杨金、常西湖新区、二七新区、金岱科创城基本都是大手笔规划的新区，有些关注度、地段都强于双湖科技城。可当新区接二连三的陨落时，双湖科技城抗住了。最明显的差异在于，双湖科技城是自然外溢的新区。
高新区建立三十多年了，高新老城基本进入了饱和阶段，产业饱和、人口饱和，预留空地不多。这种情况下，不得不向西外溢。于是双湖科技城顺时而生，接棒了高新区的产业未来。高新老城科学大道向西，经过郑州大学、万科城过渡，再是双湖科技城。两者之间不存在断裂带，人口、产业顺其自然承接。换句话说，双湖科技城是高新老城外溢的区域，符合正常规律。相反，其他新区大都是在不毛之地规划区域，打造概念再去建设，有营销之嫌。这可能跟双湖科技城建设晚有关系，赶上了造概念新区的末班车，新区的认可度急速降低，整体营销大打折扣。这样一来，双湖科技城的投资特性相对较弱，基本上都是自住。再一个，双湖科技城产业落地还不错。
目前双湖科技城附近聚集了思维列控、辉煌科技、众智科技、捷安高科等上市公司，以及大数据产业园、数算产业园、智联网产业园等大大小小的产业园。这些产业还可能不够牛逼，但是胜在数量多，够集中。整个双湖科技城内生需求旺盛，人口持续流入的。讲了这么多，核心观点其实很简单。双湖科技城有人口支撑，一方面是自然外溢的刚需，一方面是产业带来的人口，一直都是自住特性大于投资，这是双湖科技城的与其他新区的不同。即便是配套不够出色，但供需相对平衡，整体波动小，意外的抗住了。双湖科技城的抗跌，不是自己牛逼，而是同行衬托。
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许多人对高新区最大的抗性，是三环外。其实这个认知是片面的，高新区很特殊，不能以单纯的环线来下定义。高新区是自给自足的特例，生活不错、就业不错，与其他区域的三环沿线差别不大，这才是抗跌区域该有的样子。郑州楼市短期依靠国内环境的改善，而长期则一定还是要靠经济、创新、教育、科技等，才有未来。如果在高新区工作，首推上车高新区，根据自己预算选高新老城或是双湖科技城，都可以。
