春节已过，北京楼市仍在“待机”状态。

截止到2月6号，北京新房网签113套，二手房网签354套。绿中介后台挂牌145500套，前台挂牌125900套。从2月份的楼市表现来看，新房、二手房网签数据逐步恢复。后台挂牌量小幅攀升。这也符合此前的推断。

春节过后，之前部分撤牌的房源相继上架，想要赶在“小阳春”之际，将自己手里的学区房“脱手”。这几乎是年年上演的戏码。

例如，西城金融街学区的文昌胡同，2024年6月上架的一套8.1平的房子，标价405万，折合单价50万每平。而平台挂牌的也仅此一套房源。所以，目前显示的小区均价也是50万每平。8.1平的房子，仅有一间几平米的卧室，居住属性几乎为零。就是这样的房子，却是整个胡同里唯一在售房源。尽管价格存在下幅空间，近乎天价的房源仍然展现出了学区房的“坚定”。

附近的文华胡同，在售5套房源，小区挂牌均价27.9万每平。一间20平的房间，报价450万，折合单价22.4万每平。不到14平的房间报价430万，折合单价31万每平。不到15平的房间，报价435万，折合单价29.3万每平……

相较于50万每平，不到30万每平的均价似乎更加“合理”。然而这些西城的顶级学区房每平米的单价，甚至在北京部分郊区地段，可以全款买一套房子。

例如在北京房山燕山和河北镇地区，50万就可以全款买一套一室一厅甚至两室一厅的房子。

东风南里一套46平的一室一厅中楼层户型，报价50万，折合单价1.08万每平。在其他平台，这套房子报价仅48.4万，折合单价1.04万每平。

迎风一里一套44平的两室一厅中楼层户型，报价48万，折合单价1.09万每平。羊耳峪北里一套60平的两室一厅中楼层，报价50万，折合单价8232每平。河北镇的大桃园，一套38平的一室一厅中楼层，报价38万，折合单价1.04万每平。

良乡大学城的公寓，如时代广场、旭辉E天地，这些曾经单价2万+每平的房子，如今已降至1.3万-1.4万每平，总价几乎腰斩到不足50万。

还有密云的机床研究所家属楼，52平的两室一厅中楼层，报价50万，折合单价9483每平。

北京核心区一平米的价钱，在郊区能买一套房，同样的北京，不同的价格，这就是北京的“分化”体现吧。事实上，自2023年以来，北京整体房价承压。特别是2024年，房价跌幅惨烈。例如海淀上地板块的锦顺佳园，一套140平的三室两厅低楼层户型，2025年1月成交价955万，折合单价6.82万每平。同户型139平的低楼层房源，2023年1月成交价1230万，折合单价8.84万。两年时间，房价下跌275万，跌幅22.3%。总结

2025年，北京楼市仍处于分化状态。有涨有跌，但整体价格趋稳。

学区房因其特殊性，自2024年10月开始便有小幅上涨，但整体属于回稳状态。其他房源涨跌不一，分化持续。接下来的2-4月，北京能否出现“小阳春”，对后续市场信心也将产生重要影响，拭目以待。