大家好，我是地产高富帅。

就在上周，上海一场土拍又让大上海“全国出名”了一下，最大的惊喜就是本次土拍已经完全摆脱过往限价的逻辑，一句话总结：价高者得得的游戏规则再次君临天下。

7月9日，上海今年第三批次商品住房用地出让落下帷幕，4宗地块成交总建面29万平方米，总金额91.33亿元，平均溢价率8.4%。

最终，在不限地价、不限房价的出让原则下，保利发展经过60轮激烈竞价，以总价约22.03亿元斩获该地块，成交楼面价8.86万元/平方米，溢价率达到21.18%，刷新上海取消土地限价后的板块地王纪录。

杨浦区另一宗长白社区N090701单元201街坊H2-17地块位于杨浦内中环，距离8号线地铁站直线约1公里，距离12号线直线约450米。

该地块吸引了中海、保利置业、越秀与北京城建联合体、象屿4家竞买人参与，经过79轮竞价，越秀和北京城建联合体以总价22.3亿元摘得，成交楼面价70272元/平方米，溢价率17.12%。

宝山顾村和奉贤新城两宗位于上海远郊的地块，分别被招商蛇口和中旅投资联合体、奉贤发展摘得，溢价率为零。

可以看到，本次竞选选手全部都是国企央企联合战队，相比之前上海土拍民企阵营占据不小份额的情况下，本次上海鏖战就真的成为了国企央企的主要战场。

一改过往规则，如今在上海拿地，实力比运气更重要。所以，开发商们无需再携橙子、香蕉（寓意“成交”）入场，也可以不用在开拍前四处求神拜佛讨吉利，只要预算够，即可。时移势易，单单是身穿红色T恤的投拓人士，在这场土拍中就已足够高调。

本次土拍其背后的意义是重大的，绝对属于目前国内行业的真正局点来临，首当其冲就是未来在上海发展的民营将会遇到前所未有的绝对困境。

上海民企：龙湖+大华双雄

在之前限价的框架下，土拍还没如今这么杀红了眼，少数优秀民企还是有捡漏的可能的，因为毕竟资金实力跟超大的国企央企对比还是压力不小。

行业下行以后的这三年来，能在上海真正还有实力拿地的民企屈指可数。也就在今年初，龙湖+大华两家纯民企就曾经在上海有所斩获，可谓是抓住了最后的机会。

从以往多次土拍来看，龙湖+大华几乎还是认准了大上海的，毕竟如今全国来看，也只有上海值得长期深耕，只要有土拍，几乎都是有这两家超级民企的身影。

不过这两家在上海本次土拍名单似乎好像没看到，很显然如今恢复价格厮杀逻辑之后，民企在资金上面的短板就完全暴露了，几乎是没有取胜的任何希望的。

比起龙湖地产，大华在上海凭借早期在宝山大面积旧改的沉淀，应该积累了一些家底，预计今后的五年还是有些存货的。

但是对于龙湖地产来说，如果没法在未来的时机冲出重围，未来3-5年上海的子弹就很容易打光了，这形势还是非常严峻的。

从目前龙湖在华东的布局来看，苏沪杭依然还是其深耕的核心要地，如果上海未来在土拍没法突破，那么龙湖在华东的战绩将会受到严重的影响。

因此本次恢复价高者的背后，几乎就宣告上海楼市彻底与民企要画上句号了。

上海房价还会涨起来？

其实大家可以回顾一下，早期很多年的土拍行情，每个城市争先恐后的地王项目，未来上海会不会再次出现价格厮杀的局面？

答案是绝对肯定的，这次恢复土拍游戏规则背后，其实就是对房价的上涨再次落地实施的前奏了，因为土地没有限制价格，未来房价很有可能再次突破。

近50家房企竞争19块地块，这一数字甚至超过了去年一个批次的参拍房企总数。这表明房企对于上海楼市的信心较高，预计未来市场表现将会良好。

上海这座魔幻之都，已经完全扛起来全国房价上涨的大旗，这点目前来看已经毋庸置疑了，保利发展也是新政之后获取的第一个地王项目：成为杨浦新的“单价地王”。

这高达88462元/平方米的楼面价，未来起步售价也应该是在13万/平方米以上，或许这也是未来周边房价的一个重要方向标，涨价也是毫无悬念的结果。

保利发展在半年过去了，在土地获取端口完全熄火，这次直接杀出来一个地王，不仅仅对保利来说是救命的，对于保利在一二线城市的话语权来说也应该是值得关注的。

因为，很显然，未来的上海将会是头部央企+地方国企的核心战场，能否抢占住先机，对于保利来说非常重要，毕竟隔壁的中海地产就在上海创造过奇迹。

随着后面上海地价的解封，未来改善市场将会迎来再次突围爆发，上海刚需，改善，豪宅三个阵营将迎来完全的隔离，市场价值逐步恢复。

在527新政后，主流的刚需客户入场，将和2020年一样，通过真金白银的投票，让刚需板块之间的价值重新出现分化。

到底什么样的价值点在老破小社区中更为重要，什么样的诉求是老破小片区中是第一优先级，将会在这一轮分化中全面得到体现。

同样，中产社区也会在这一个过程中进一步完成分化。而分化的结果就是，不同板块的涨跌幅，将会在这轮分化中拉开差距。

也就是说上海未来的板块差距会再次加大，楼市普涨的时代过去了，郊区涨幅大于市区的时代也过去了，选筹越来越难，未来改善与豪宅市场将会是引领着房价走势。

上海如今真的是行业的救世主，2024年上半年上海豪宅销售金额达1000亿元，除江浙沪实体老板之外，大量新落户上海的年轻群体也成为了豪宅购买主力。

投资上海市场已经成为全国各大国企央企的首选，上海仍然是目前整体楼市的绝对风向标，也是改善豪宅市场的主心骨。

上海不管是教育还是金融还是实体企业，在全国来看仍然具备超强的人口吸附力，因此改善市场依然保持较大的需求，也就不足为奇。

不管未来市场如何改变游戏规则，不服不行，大上海确实已经扛起了房价上涨的第一个大旗，作为地产人来说，多么希望有第二个上海的出现啊。

今天就聊到这里，需要补充的朋友欢迎留言，也感谢大家这么好看，也愿意给我点赞。