作者：周军律师.

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建设施工合同履行过程中，经常出现开发商资金断裂，以建好的商品房抵偿施工方工程款的情形。以房抵债是否有效取决于多个因素，可参见笔者相关文章。

那么，双方事先签订《房屋买卖合同》约定不付工程款则以房抵债有效吗？

最高院在《中建二局第二建筑工程有限公司、泉州豪生发展有限公司合同纠纷再审案》中明确：

由于双方签订《商品房买卖合同》的目的是为发包方支付工程款的义务提供担保，违反了禁止流押或流质的法律规定，应属无效约定。

最高院认为，

因豪生公司未依约履行民事调解书确定的义务，中建二局向泉州中院申请强制执行。

执行过程中，2016年9月2日，中建二局、豪生公司、中信银行九龙城支行员工洪德君、挂靠福建省惠房建设工程有限公司（以下简称惠房公司）的实际施工人王清海签订《执行事宜协议书》，除以房抵款内容外，协议还约定中建二局与豪生公司另行签订抵债房产的《商品房买卖合同》，豪生公司在还清欠付中建二局的工程款前，不得出售、出租抵款房产或作其他处分；

豪生公司偿还一定数额工程款后，中建二局向泉州中院申请解除对相应房产的查封，并解除相应金额的《商品房买卖合同》；

如豪生公司未按《执行事宜协议书》约定向中建二局及时足额偿还款项，中建二局有权选择以下任一实现债权的方式：

一是全部《商品房买卖合同》生效，豪生公司配合办理抵款房产网签、备案、过户等手续，中信银行九龙城支行注销抵款房产的抵押登记；

二是通过法院强制执行，冻结豪生公司相关银行账户，查封、拍卖抵款房产或豪生公司的其他房地产等；中信银行九龙城支行、惠房公司同意按协议约定处置抵款房产时不得以抵押权或建设工程价款优先受偿权等为由提出异议等。

同日，豪生公司与中建二局依据《执行事宜协议书》签订了45份《商品房买卖合同》。

尽管《执行事宜协议书》约定了以房抵款事宜，且中建二局与豪生公司亦签订了《商品房买卖合同》，但从《执行事宜协议书》“鉴于：……4.甲方（豪生公司）现承诺自愿偿还所欠乙方（中建二局）债务，并以附条件的‘以房抵款’及法院查封等方式保证兑现承诺"约定及豪生公司归还部分款项后，中建二局向泉州中院申请解除对相应价值抵债房产的查封，并与豪生公司解除相应金额抵债房产的《商品房买卖合同》的行为看，豪生公司签订《商品房买卖合同》的目的，是为其向中建二局履行案涉工程款付款义务提供担保，案涉《商品房买卖合同》并非当事人之间真实意思表示。

二审判决据此认定双方在《执行事宜协议书》中预先约定若豪生公司未能如期还款则以相应价值的商品房直接抵付所欠中建二局的债务的条款因违反了《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》相关规定，应属无效，并无不当。

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