2023年，是国内房地产大势已去的一年。

数据能很好地呈现这一点，1-8月份，全国房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资58425亿元，下降8.0%。

事实上，波动性和不确定性总是投资客最大的绊脚石。从国内房地产目前的情况来看，大多数投资客呈现观望态势，而考虑到如今国内生育率放缓，似乎「房产投资」这一问题很难在短期内得到改善。唯一值得投资的是一二线城市市中心的刚需类房型，这是无人敢说但又心照不宣的投资客共识。

毕竟，当我们在谈及『可投资』的时候，谈及的大多是租售比和租金回报率。

那么海外的情况如何？根据高力国际在最近发布的报告可以发现，高力国际的一致意见是：随着利率和经济前景不确定性的消散，全球房地产市场将在2023年中期企稳。尽管在过去的几个月看来，部分的市场的经济不太可能平稳着陆，不过一旦价格水平变得明确，房地产市场就会为投资者带来稳定且长期的投资回报。

长期稳定的回报由哪些方面构成？

答案很简单，租售比和租金回报率。而考虑到这两点，许多安稳富庶的海外地块就成了炙手可热的好投资选择。尤其是正在稳步发展的阿联酋等国家，因为其收益稳定性极大，。所以对于许多精力有限的非职业投资客来说更加合适。

例如说阿布扎比的租金回报率，即高达6.4%。事实上，哪怕是在众所周知房租昂贵的英国伦敦或是香港，租金回报率也只有3.8%和3.4%。是不是很反常识？但本质上是因为租售比的不对等，以及定居需求的持续走高。

或者我们可以这么理解，如果一个地方的人口流动性越大，租赁需求就越多，但是相应的，购买需求也会跟着水涨船高。而阿布扎比这类位于阿联酋的二类赛道，才是更广阔的蓝海。

目前，阿布扎比房价相当于香港的1/8，上海的1/3，深圳的1/2，且在过去三年很多项目价格直接翻倍。数据显示，在今年上半年，阿布扎比的整体房地产交易价值直接翻倍，交易量也同比增长了41%，前景非常乐观。甚至在诸多知名的咨询公司调研中，阿布扎比的房产也被冠以了相当乐观的前景。

全球高净值人群平均会拿出280亿美元投资阿布扎比房地产，而在阿布扎比本身的未来潜力和高净值人群带来的虹吸效应之下，市场前景也足够光明。

事实上，从此前炙手可热的迪拜到整个阿联酋，它所呈现出的都是一个趋势，即出色的租金回报率。换句话说，它具有长期的投资价值和收益率。

这个大的趋势来自于阿联酋的出色发展和稳定政局，再加上完善的基础设施和相对富庶的大环境，阿联酋确实是投资优解。同时，考虑到极强的虹吸效应，阿联酋也在源源不断的接收各大地区的人才，从高知群体到海外务工人群，可以说阿联酋虹吸了整个中东最出色的人才。

稳步上升的经济和不可预估的光明未来，带来的就是源源不断的人员流动。阿联酋的出色发展让整个经济呈现相对健康的状况，由此大家就会有更多的可支配收入以投资房产。

而且，更高的流动性也意味着租赁市场很难饱和，再加上世界政局波动，俄乌战争后有一大片地域转变为俄语区，所以在未来，其甚至还会源源不断地接纳他国中产。基于此，无论是未来的租赁或是出售，阿联酋都占有天时地利人和的优势。

尽管阿联酋整个大盘都值得投资是共识，但是最值得投资的是「第二赛道」阿布扎比。

阿布扎比是阿联酋的首都。阿联酋的局势是阿布扎比和迪拜合并占有阿联酋很大一部分的话语权，同时从硬件维度上来看，阿布扎比还拥有阿联酋87%的国土资源，和90%以上的石油、天然气资源，人均GDP更是超过10万美元，再加上它连通全球的机场，几乎可以说是世界级的财富枢纽。换言之，选择阿布扎比，也就是选择了中东未来的经济。

除此之外，以阿布扎比为首的城市还有一些优势，例如说安全稳定和宽松的金融和商业环境。这两者相辅相成，如上文所叙述的，便利的交通和基础设施会不断虹吸资金，而更大批量的资金和更好的基建也会持续性触达投资者，而富庶的环境则会让稳定性更进一步。再加上阿联酋和中国的关系也逐渐亲密，整体来看，阿布扎比还是值得投资的。

如果从投资维度上来看，阿布扎比还有个优势即免税+有不可替代的价值，毕竟石油天然气是全国刚需，如此一来，选择阿布扎比，也是选择了财富的中心和世界的未来。

然而并不是所有的投资都可以躺在风口上挣钱，在阿联酋尤其如此。事实上，在当下普通住宅的持有价值仍旧相当一般，相反，考虑到消费水平上的提升，在社区和优秀周边配套的加持下，部分房产的投资价值则会成倍上升。例如说Aldar阿尔达旗下房产。

Aldar阿尔达是阿布扎比的顶级开发商，也是阿联酋最大的开发商之一，相对于普通开发商，其财务状况更为稳定，且因为其涉足酒店业学校、码头、高尔夫球场和主题公园的开发、管理和运营，所以在选址和其他维度近水楼台，作为阿联酋最大的开发商之一，Aldar阿尔达占据了阿布扎比近超过90%的房地产市场。

此外，Aldar阿尔达的第一大股东-阿布扎比主权财富基金穆巴达拉旗下拥有的产业包含阿布扎比国家石油公司ADNOC，第一阿布扎比银行FAB，阿布扎比商业银行ADCB等，因此，Aldar阿尔达所有项目在完工之后，如果业主选择贷款，FAB会提供超快的审批流程和超低的利率。

不同于传统的开发商，Aldar阿尔达并不仅仅将目光局限于「楼房」，事实上，它的定位更像是区域开发商，它所打造的是大型社区，在聚合了各类优秀资源后，Aldar阿尔达的项目则会更加具有竞争优势。

例如说Aldar阿尔达位于亚斯岛的项目即联通了世界上最大的水族馆——阿布扎比海洋世界水族馆、华纳兄弟主题乐园、亚斯水上乐园，拥有世界最快的过山车的法拉利主题公园、亚斯滨海赛道，以及各类星级酒店和购物中心，而依托于此的房子也具有近水楼台的天然优势。

不仅仅是亚斯岛，花园湾等项目也具有绝佳优势。有市无价的豪华地段，稀缺低密度邻水住宅，以及各类购物中心等等，都让花园湾这类核心地段内的豪华住宅立于不败之地。而超低的利率和阿联酋在国际市场上的绝对优势也让投资风险无限降低，进而给到更多人投资的不同可能。

2023年仍然是波动的年代，但是在波动之下，房产仍旧是刚需，也仍旧是值得投资的。而阿布扎比乃至整个阿联酋，无疑就是投资蓝海中最璀璨的珍珠。

*注：文中题图来自摄图网，基于VRF协议。