资产管理公司（AMC）有很多种，大鳄级别的是不良资产处置的公司，全国范围内算上外资和民营也就几十家。

每年银行都会产生大量的不良资产，这些不良资产总要处理，而资产管理公司就是专门来处理这些不良资产的。

不良资产化解了，金融行业的一些潜在的风险也就被控制缓解了，尤其是在经济下行的时候，资产管理公司能起到有效化解金融风险的作用。

现在很多国企大业主的闲置资产也会委托资管公司来打理。

不良资产行业的运营核心逻辑是：低买高卖。

很多有实力的民营资产管理公司会在低价买入后，再通过5-10年的精细化运营，把资产的估值做高，最后从资本市场通过房地产投资信托基金(REITS)或者股权交易变现。

核心竞争力是：盘活存量资产。

我们今天聊的是产业地产赛道中的资产管理公司，比如产业园区、城市更新、长租公寓、联合办公、孵化器、主题商业运营、特色场馆经营等等。

说白了，都是运营商通过整合城市低效老旧的存量物业资源，用不同的合作模式，对目标建筑载体进行重新定位、设计、改造、招商、运营，大幅度提升其商业价值和估值。

接下来我们一起看看五种对外合作的模式：

一、整体物业租赁

甲方（大业主）将物业整体出租给乙方（运营商），甲乙双方就保证金、租金价格、递增情况、租赁期限、免租期、违约责任、租金支付方式等事项协商一致并签订市场化的租赁合同。

一般来说，市场化物业租赁条件下，甲方不参与项目的经营管理，乙方要负责所有的投资、设计、施工、招商、运营、物业管理等全部工作，并按照约定给甲方支付租金和物业管理费。

甲方确保房屋产权完整、结构安全，协助乙方完成项目改造的报批报建等工作。

承租模式下的收入成本确认方法类似物业管理中的包干制，对上游业主方支付的租金成本进入公司的营业成本核算，而对下游租户收取的租金作为公司的营业收入核算。

这是目前“二房东”们最常见的合作模式。

二、合作合股投资

甲方（大业主）和乙方（运营商）以甲方物业载体为标的物，共同注册成立独立核算身份的项目公司，并以新项目公司的名义向甲方（大业主）承租。

一般来说，乙方为了财务报表更好看，能够在资本市场获得更多关注，会要求在新项目公司中占大股，具体占股比例由甲乙双方协商。

合资成立的新项目公司整体负责项目的设计、改造施工、招商、运营、物业管理等事项。

甲乙双方根据各自的占股比例，对项目整体二次开发运营所需的费用进行投入，投入费用根据 占股比例进行对应比例的分摊。

虽然是合资公司，但甲方不参与新项目公司的经营管理，主要负责补贴、报建报审等外联性工作。

为了更好地履行股东义务，乙方对甲方的工作也要纳入考核和商务合作条件中。

乙方负责组建新项目公司的团队及公司日常经营管理。

三、委托运营模式

委托运营模式一般是甲方（大业主）负责项目投资，委托乙方（运营商）进行设计、配合施工、 招商、运营管理等工作，支付乙方相应费用。

甲方的物业载体一般会选择使用乙方的资管品牌，并由乙方负责整体的运营管理。

乙方可能收取的费用包括但不限于设计费、品牌使用费、施工费、管理服务费（含人员工资）、招商奖励等。

因为是委托运营，甲方享有项目的所有经营收益，包括但不限于租金收入、物业费收入、停车费收入、政府补贴收入、其它增值收入等。

在商业地产领域中，很多房地产公司建设完工的小型商业综合体多采取这种方式。

现在很多的长租公寓公司已经不再搞承租经营这种模式了，改为真正意义上的轻资产，那就是纯粹的委托运营，就是找物业有点费劲。

四、联合运营模式

一般来说，对于一些面积很大的物业载体，甲方（大业主）短时间内不好销售或者去化，会考虑采用联合运营的模式。

合作期内，甲方（大业主）不收取乙方（运营商）的租金，物业费也会有一定比例的折扣。

乙方负责并投入设计、施工、招商、招商、运营费用，根据双方谈定的商务条件，甲方一般会补贴一部分装修费用给到乙方。

联合运营的水电能耗物业费用、管理成本、外联维护等成本由乙方支付。

物业载体对外会使用甲方自己的品牌，同时所有的收费项目也会进入甲方指定的共管账户，乙方对共管账户资金有监督和审核权限。

原则上，甲方不参与联营项目的经营管理。

五、城市合伙人模式

这个挺复杂的，包含了城市评级、物业评级、收益评估、股权设计、资源对赌、商务条款、合作模式、分成模式、退出方式等好多细节...

如果不是标准化的产品，走城市合伙人模式要特别谨慎。

改天有空了单独写篇5000字的说明介绍。

从我自己这些年在资产管理和产业园招商运营的经验来看：

要吃好资管这碗饭，必须具备全产业链的综合能力。

因为“二房东”模式的红利期已经过去了，头部的WeWork和优客工场等多家公司都折戟在资本市场。

再往前，长租公寓一开始很多公司都做承租类的业务，甚至一度抢房抢的房东都想不到自己房子能租这么贵，可以想见长租公寓运营商的成本之高，后来暴雷也就是情理之中了。

以后的产业园运营会走向产品化、品牌化、连锁化、标准化、平台化，从行业实际发展来看，绝大部分企业还都在产品化和品牌化的路上。

品牌声量会成为下一个产业园区的竞争壁垒。

全产业链的资管公司是可以在产业链上的每一个环节都在创造价值，大业主选择资管公司除了看案例，更靠深度考察核心运营团队的每一个人。

这几年从地产公司出来好多水货摇身一变成了产业运营专家。

既有重资产的设计开发经验，也有轻资产的招商运营经验，这种人才是行业里最有价值的。

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