随着2024年的临近，本年度房地产市场的波动引发了广泛的关注与反思。期间，流传着一个广为讨论的段子，揭示了两种截然不同的后悔情绪：一类是在2020至2021年间购置房产的人群，他们目前面临着约30%至50%的资产贬值；另一类则是同期未能出售房产的人，他们错失了可能实现的30%至50%的增值机会。这一现象凸显出，无论是否拥有房产，购房与售房的时机选择均成为了公众关注的焦点。
近一个月来，关于是否应出售房产以及明年楼市前景的询问日益增多。鉴于此，本文将不深入探讨宏观经济的复杂因素，而是聚焦于一些基本且恒久的原则，旨在为公众在房地产交易决策中提供有益的参考。
在宏大的市场趋势面前，个人的努力往往显得微不足道。财富的积累，并非单纯取决于个人的奋斗程度，而是更多地关联于是否准确把握了市场趋势并做出了明智的选择。当前，我们正置身于第三次住房制度改革的浪潮之中，这一变革再次为无数人提供了重新选择的机会。
首次住房制度改革发生在上世纪50至60年代，彼时的住房分配主要基于国家福利。随后，1998年的第二次住房制度改革标志着商品房制度的正式启动，福利分房时代由此落幕，房地产市场正式步入商品化阶段。紧接着的三年间，房价经历了显著的增长。
而今，第三次住房制度改革于2023年提出，其核心在于实施商品房与保障房的双轨并行制度。这一制度的核心意义在于，商品房与保障房在未来房地产市场中将扮演同等重要的角色。实现“居者有其屋”的目标，不再依赖于商品房价格的下降或调控措施的干预，而是依靠保障房体系的发展来推进。由此可以预见，未来对商品房的限制可能会逐步减少。
以香港地区保障房的发展为例，自双轨制提出以来，低收入群体纷纷申请保障房，而高收入群体则继续购买商品房。这一变化导致房地产价值出现了显著的分化。那些能够被保障房所替代的老旧、破旧或位于远郊的商品房价值下降，而核心地段的高品质房产则持续升值，成为稀缺且优质的资产。
综上所述，面对第三次住房制度改革的机遇与挑战，我们应深入思考并理性决策。在未来的房地产市场中，精准把握市场趋势、合理选择购房与售房时机，将是实现资产保值增值的关键所在。在新加坡与香港地区，超过半数的居民居住于政府所提供的公共住房中，而这些地区的商品房价格却位居全球前列。
鉴于此情况，一种合理的策略是允许商品房价格依据市场规律自然增长，而非施加过多的限制性措施。对于那些无力购买商品房的群体，可以通过申请公共住房来满足居住需求。试图违背市场规律，使商品房变得人人皆可负担，实则是不可取的。无法保证每一位在北上广深等一线城市工作的个体都能购置房产，强行实现这一目标，反而可能引发更深层次的不公平。
正因如此，近年来频繁提及并大力推进公共住房的建设，特别是今年更是采取了土地收储等方式以扩大公共住房的供给。这反映了决策层对于调控商品房市场的深刻洞察：单纯依靠限售、限价、限购等手段，并不能有效影响商品房价格的涨跌。公共住房在这里扮演的角色类似于公共交通，为民众提供基本的出行保障，满足基本需求即可。而商品房则更接近于私家车，消费者可以根据自身经济条件与需求，自由选择购买与否，其价格从数万至数百万不等，满足了不同层次消费者的需求。
面对“是否应该出售手中房产”的疑问，我们应当着眼未来，深入理解第三次住房制度改革的本质——这是一次对住房市场进行全面重塑的过程。在这个过程中，部分房产可能因缺乏市场承接而价格下跌，甚至接近或低于公共住房价格。因此，在做出决策前，我们应深入思考以下几点：你的房产位于一线城市或二线城市吗？是否处于优越地段，拥有出色的居住环境？是否具备难以被公共住房所替代的独特资源？如果上述条件均不满足，那么房产价格上涨的空间何在？
多数人提出这些问题时，心中其实已有了一定的答案，但往往不愿直面现实，而是寻找各种理由为自己的不作为辩解。比如强调房产所在区域的优质教育资源，或者强调该地区房价的历史表现等。然而，我们应当明确，购房本质上是对城市资源的投资。房价，可以视作进入一个城市的“门票”。部分城市房价高昂，正是因为其拥有丰富的优质资源。
房屋的命运从根本上而言，是与其所在城市的兴衰紧密相连的。一个城市的未来前景，直接决定了其房地产市场的发展潜力，包括房价的长期走势。尽管短期内，你可能并未明显感受到所在城市房价的显著波动，但从长远视角审视，面对房价可能的下跌趋势，你应当有所准备并自我评估是否需要考虑出售房产。
未来的房地产市场，众多城市的房价预计将逐渐趋近于当地居民的平均工资水平，这是一个值得深思的趋势。因此，关于是否卖房的问题，更关键的是要深入分析你所在城市的未来发展潜力。然而，如果你的房产主要用于自住且为刚需，那么这些评估或许并不完全适用，因为自住房产更多被视为一种消费品，其价值更多地取决于个人的居住需求和偏好，如同消费者对名牌包或帆布包的不同选择，这是基于个人喜好和需求的体现，而非单纯追求资产增值。
房地产市场本质上是一个周期性行业，其价格波动遵循着特定的经济规律。近年来，那些在房价高点购入或在市场低迷时未能及时出售房产的人，往往陷入了后悔的情绪中。这凸显了对房地产市场周期理解的重要性。购房与卖房的时机选择至关重要，因为即使是一线城市的高端房产，若在市场顶部购入，也可能面临难以升值的困境。相反，在市场底部低价入手，即使房产本身并非最优，未来也有可能获得可观的收益。
那么，当前我们正处于房地产市场的哪个阶段呢？要准确回答这个问题，我们需要运用政治经济学的分析框架，而非单一的经济学或政治学视角。只有这样，我们才能深刻理解政策导向背后的深层逻辑，比如“促进房地产市场止跌回稳”的政策意图，以及随后出台的一系列调控措施。这些政策信号表明，房地产市场已处于政策调整的关键时期，且政府已设定了房价下跌的底线，以避免市场过度下行带来的负面影响。
综上所述，面对房地产市场的复杂变化，我们应保持理性的分析和判断，结合个人实际情况和市场趋势，做出明智的决策。在当前的经济环境下，各项关键绩效指标（KPI）的设定显得尤为重要。我们观察到，众多城市正积极采取多样化策略以应对挑战，这一趋势不容小觑。之所以强调政治经济学视角，是因为政府拥有调控手段，不会任由市场机制单一决策。至于能否成功扭转局面，尚存不确定性，但明确的是，个体不应与整体趋势相抗衡，以免陷入自我困扰的境地。
面对当前经济形势，我们可采取的应对措施包括：定期发行国债、适度提高财政赤字率、实施国债与地方债的置换、利用专项债支持房地产购置与开发、推进大规模货币化棚户区改造项目、以及持续进行存款准备金率和利率的下调。这些举措旨在促进经济从通货紧缩走向适度通胀，展现出我们政策工具箱的丰富与有效性。
回顾2019年，深圳房地产市场的显著增长，便是在未受国际贸易摩擦直接冲击下，通过取消豪宅税和确立社会主义先行示范区等政策利好实现的。这并非提倡简单复制此类政策，而是提示我们需深入剖析政策对市场预期与信心的影响。经济学周期规律表明，经济过热时应采取紧缩信贷政策，而经济放缓则需刺激信贷。房地产市场的低迷，往往与经济不景气相关联，因此，低迷时期往往预示着政策刺激的来临。
历史周期还揭示了几个重要事实：首先，经济不可能永远保持高速增长，房价亦不可能无限上涨；其次，再严重的危机终将过去，物极必反，每一次危机过后，新兴繁荣期往往超越过往。无论个人对房地产持何种态度，其价格波动本质上反映了经济周期的变化。及早理解这一规律，有助于个人更加理智与冷静地面对市场变化。
就房地产周期而言，以下三个指标可作为判断市场阶段的重要参考：货币周期、库存周期以及调控政策周期。这些指标的综合分析，将有助于我们更准确地把握房地产市场的发展趋势。
在当前的商业环境中，货币、库存及调控政策对价格形成机制的影响，构成了企业决策者（即老板）面前的一幅复杂图景。货币政策的宽松周期虽被视为必然，但其效应并非仅由M2（广义货币供应量）单独决定。M2的增长虽标志着货币总量的增加，却未必能直接反映货币的实际流动性及其对市场价格的具体作用。
因此，更为关键的观测指标在于M1（狭义货币供应量），即流通中的货币。唯有M1的活跃增长，才能有效推动市场商品价格的波动。这是一个至关重要的经济原理：当M2与M1同步上扬，且两者之间的差距（即剪刀差）逐渐缩小时，应引起市场参与者的高度警觉。
库存周期的变动同样对市场价格具有深远影响。若市场长期呈现供过于求的状态，价格反弹的可能性将微乎其微。以房地产领域为例，今年该行业的主题聚焦于“去库存”，这一策略自430政策提出后便成为行业共识。为应对库存积压，政府及企业采取了多种措施，包括但不限于：增加政府储备、推进城中村改造、控制土地供应及推广第四代住宅概念。这些举措背后，实则是对基本经济学原理的深刻理解与应用，显然，企业高层及其智囊团队对此有着清晰的认识。
至于调控政策周期，其表现形式多样，但“五限”政策（限购、限贷、限售、限价、限商）的逐步解除，无疑透露出政策层面正全力推动房地产市场快速穿越周期底部的决心。然而，周期的底部确切何时到来，无人能准确预测，此乃市场运行的固有不确定性。因此，我们应将重点放在理解、适应并利用周期规律上，以科学合理地配置个人及家庭资产。
面对市场环境的变化，有人将亏损归咎于市场不佳，但事实并非如此绝对。无论牛市还是熊市，均蕴含着盈利的机会，关键在于个人的投资策略与风险控制能力。在周期底部，往往孕育着真正的投资良机。房价、股市的下跌，实则是为投资者提供了以更低成本入市的契机。然而，许多投资者因恐惧或丧失客观判断力而错失良机。以近期广深地区房地产市场为例，成交量显著回暖，背后正是部分投资者准确捕捉到了市场底部的信号，果断采取了行动。
综上所述，货币、库存与调控政策三者间的相互作用，构成了当前市场价格波动的主要动力。作为决策者，应深刻理解并准确把握这些因素的动态变化，以科学的态度面对市场周期，抓住机遇，实现资产的优化配置。在现实世界中，智者与看似明了实则迷茫者并存。投资的本质往往与人性相悖，能够深刻洞察并付诸实践者实属罕见，否则，财富的普遍性将不复存在，社会的劳动分工亦将失去其基础。对于那些尚未完全理解市场动态，或是感到困惑的投资者而言，存在一个学习的途径。
