根据《民法典》第九百四十四条规定，业主不得无正当理由拒交物业费。但存在以下情形可主张权利：
根本性违约情形：物业长期未履行合同核心义务（如安保、保洁、设备维护）法律救济途径：可主张费用减免或提起反诉索赔举证责任划分：业主需完成初步举证责任，空泛指责服务质量将导致败诉二、诉讼制胜三大证据体系（一）物业违约核心证据
服务合同文本 向业委会或住建部门调取合同原件 重点标注物业未履行的条款（如每日垃圾清运次数）现场问题留证 持续拍摄垃圾堆积、电梯故障等场景（连续3天以上带时间水印） 记录安全隐患：消防通道堵塞位置、损坏的监控设备编号投诉沟通记录 整理微信群@物业的记录（含群名称、对话时间） 收集12345投诉回执及物业签收的《整改通知书》典型案例：北京业主提交20次化粪池清理投诉记录，法院判决减免40%费用
（二）业主履约证明
历史缴费凭证 整理近三年物业费发票、银行转账备注记录 证明非恶意欠费而是暂缓支付法定催告程序 书面通知模板："致XX物业：依据合同第X条，贵司未履行绿化养护义务（详见附件照片），现要求15日内整改。逾期将暂停支付费用。" 采用EMS邮寄并保存签收回执典型案例：上海业主提前30天发函催告未获回应，法院认定暂停缴费合法
（三）物业重大过错证据
财务违规证据 申请法院调取公共收益台账（广告、车位收入） 对比合同预算与实际支出（如虚增50%保洁耗材费用）侵权行为证据 收集物业断水断电的书面通知、电话录音 固定强占公共区域证据（如将绿地改为收费停车场）典型案例：杭州物业因侵占绿地收益，法院判决业主仅需补缴70%基础费
三、法庭抗辩实战技巧第一步：证据系统化提交
制作证据目录清单（注明每项证据证明目的）按时间线整理违约证据（2023年1月垃圾清运记录→3月电梯故障报修单→5月消防检查不合格通知）第二步：质证话术要点
合同条款锁定："合同第5.3条明确要求每日2次垃圾清运，我方提交的2023年6月连续5日未清理照片已形成证据链"法律依据阐明："根据《民法典》第五百二十六条，我方在发函催告后物业未整改，暂停缴费属合法抗辩"第三步：主动权利主张
调解方案设计： 基础诉求：减免30%-50%费用 附加诉求：要求物业书面道歉并整改反诉条件触发：若存在断水电等侵权行为，可追加精神损害赔偿（500-2000元）四、高风险行为警示事实承认风险：避免直接承认"拒绝缴费"，应表述为"因物业违约暂缓支付"证据管理缺陷：原始照片需保存手机原始文件，微信记录需公证情绪失控后果：严禁攻击法官/物业人员，保持理性举证状态五、维权行动指引诉前准备：收到传票后7日内整理证据，联系专业律师分析诉讼策略：收到起诉状15日内提起管辖权异议争取准备时间执行阶段：若败诉可申请分期履行，避免纳入失信名单维权提示：将本文转发至业主群，建立证据共享机制。遭遇断水断电等恶性行为，立即拨打110并同步录音取证。保留近三年物业服务痕迹证据，关键时刻将成为逆转诉讼的利器。
