今天是个大日子，广州地铁11号线环线开通，广州塔南广场开业，又恰逢周末，一片繁荣景象，都感觉不到已经降温了。

广州地铁里程迈向700+公里，略微超过成都的670公里，深圳同一天开通五条，运营里程达595.1公里。

成都深圳都在拼命追赶中，再过两年，广州这个领先优势还能不能维持，现在还不好说。

虽然明年还有10/12/13号线二期等线路开通，但明年广州地铁第四期必须要赶紧开建了，刻不容缓。

实际上第四期总里程也仅175.5公里，不及三期的258.1公里和二期的228.9公里。

总投资高达1720.8亿，相当于2023年全年的财政收入了，一整年不吃不喝才勉强够，这么多资金只有靠卖地才会比较快。

昨天公布的2025年出让的32宗地里面，天河、白云是供地大户，分别有11宗和10宗，其余荔湾有4宗，番禺3宗，海珠2宗，从化增城各1宗。

确实会像很多人说的一样，供应量还是比较大，但是中心区的位置比较好，而且多了之后开发商之间的竞争更加激烈，特别是民企开始入局拿地了，这个时候会倒逼他们做好产品和质量，从而进一步激发周边二手业主的置换欲望。

同时谈判条件友好，市场充分竞争，溢价空间也不大，像过去一年以来，中心区也就是来来回回那几个改善盘可选，为了上车也没办法。

如果明年推行现房销售，实际能卖的反而更少，一旦是现房销售，价格就会被锁死，因为成本太高，想降都降不下来。

其实领导的初心还是希望大家置换，把老旧的二手卖掉去买新房，让房地产重新进入新一轮周期。

老旧的二手会继续面临流动性问题，以及评估价下调的影响，所以能卖的还是建议早点出手。

愿景是美好的，实际还是得看需求量。

政策方面已经全面放开了，接下来能做的只有继续降息了，预计年底前后会有进一步的降息，存量和增量都会统一下调。

说回土拍，计划和执行是两回事，并不是所有的都会上架，也不是所有的都能顺利拍出去，开发商不是哪里都拿，也会挑。

如果行情不好，卖得再少都会影响市场，如果行情升温，购买力源源不断进来，卖再多也不影响。

下面是给大家2025年的一些购房建议：

1、尽量选择新房或次新二手，改善优先，一定要选现房或准现房。

最近几年买期房基本都会维权，而且期房容易买贵，价格走势不明朗，其次房子也多，不怕买不到。

2、不要选准备开盘或刚开盘的小区，不要去搞什么首开冻资、提前锁房等操作，基本上1000万以内为主的小区都是高开低走，无一例外。

你总不想看到买完就降价，也不想无端端背个三年多的利息。

再者，这种刚开盘就说卖完的后面交付的时候一定会有问题，开发商基本是给了钱就翻脸，收了楼就走人，这也是为什么倡导现房销售的原因。

你说价格便宜有倒挂呀，便宜不是应该的吗，比周边二手便宜不是正常现象吗，再说你应该计算三年的利息和租房成本进去呀。

3、尽量带名校，学校选择有九年一贯制的，初中的确定性高过小学的。

虽说名校也搞批发了，但共识是一种很可怕的东西，买的人认就行，很多家庭就是把孩子的教育放在自住的前面。

如果有大盘配建九年一贯制的优先，只配小学的将来还会面临摇号接送等问题。

小而美是上车容易，下车难，正常来说也不是太推荐的，比如云悦、珑悦这些小盘。

4、首付越少越好，留些资金在手，虽然现金也会贬值，但挣回来还是会很难，何况贷款也是会贬值的。

即便是预期未来收入不理想的，优先降低首付，其次才是减少月供，不要搞反了。

5、刚需以自住方便为主，不要追求过高的预期，流通性放在首位，其他的都靠后。

明年中端改善仍然建议降维式升级，高端改善选择层面会更广一些，比如天河的一些宅地，仍然会分走珠城、天河公园、华景的一些购买力。

最后，明年还是有很多不确定的，至于还有哪些供应，不到正式上架都不能算数，以前每年也有这个做法，只是现在自媒体发达了，信息差没了，反而提升了焦虑感。

比较确定的是继续降息，降到房价起来为止，要相信领导的决心和能力，一起期待明年更为魔幻的广州楼市。

以上

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