理论上讲，我国住宅小区业主自行管理（以下简称“自管”）是《民法典》赋予业主的权利，但在法规和实践层面却存在诸多问题，很多小区业主想自治但因各种原因却无法推进，不仅“想说爱你却很不容易”，而且大有路子越走越窄的感觉。

一般而言，住宅小区物业管理服务无外乎三条路，一条是委托别人，一条是自行管理，还有一条是政府管起来。而几十年来的实际情况是，绝大多数的住宅小区都是“委托”给了物业公司，这中间的问题和矛盾这里就不说了，大家都看在眼里、也感受在日常生活中。

近年来，由于对物业公司失望，随着业主对居住环境品质要求的提升以及自治意识的觉醒，自行管理模式逐渐受到关注。然而，在实践过程中，业主自行管理暴露出诸多问题，亟待在物业管理条例修订中加以解决。

法规在不断完善，但业主还是有些无所适从

最初的法规，并没有明确业主自管的途径，如2018年版的《物业管理条例》第二条，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

在这里，物业管理只有一种形式，就是选聘物业企业。业主自行管理提都没有提到。期待自管的“万能的业主”们，只是在该条例的第6条列出的10项业主权利中，间接地找依据。

而2021年正式实施的《中华人民共和国民法典》对业主自管，就比较明确了。如第284条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

《民法典》实施后，一些省市结合实际情况修订了当地的物业管理条例，其中部分条款对业主自行管理有所规定。例如《福建省物业管理条例》第3条明确提到，物业管理推行业主自行管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制。这从地方立法层面肯定了业主自行管理模式在物业管理体系中的合法地位，。

虽然法律规定业主可“自行管理”，但缺乏具体操作还是有些无所适从，比如如组织架构、财务监督、责任划分等，导致业主自管缺乏合法性支撑。

而地方性法规对自管模式的规定差异较大，部分地区甚至限制业主自管（如要求必须聘用专业物业公司）。

加之业主大会、业委会法律地位不明确等问题（本专栏前文已经讨论过，这里就不再啰嗦），形成一致意见千难万难，实际上，业主自管只是在少数老旧小区得以推行，大型的商品房住宅小区，几乎无法成功实现。

建议增加专门条款引导规范业主自管

住宅小区物业问题的解决，最终还是得依靠广大业主自治意识的觉醒和自治能力的增强。因此，从法规上引导、规范业主自管，其实是在实践中增长“能力和才干”，是功在当下、利在千秋的重要“补充”。

有资深人士建议，在《物业管理条例》中增设业主自行管理的规范和指引条款，明确业主自行管理的条件、程序、责任、义务、监督机制等，保障业主权益。

内容包括管理方案制定、人员选聘、资金筹集与使用等环节的具体操作规范。明确各主体在业主自行管理中的责任，如业主委员会的管理责任、业主的缴费和监督责任等。规范资金管理，要求设立专门的资金账户，制定严格的财务审批流程，定期进行财务审计并向业主公示。

业主自管，应该是物业服务管理的一种重要方式，国际上不少国家推行的经验表明，加强立法引导非常重要。

因此，人们建议这次物业管理条例修订时，根据《民法典》增加业主自行管理的相关内容，切实保障业主自治权益，而不是只有委托物业企业这“华山一条路”。