如果要说一个地产品牌既熟悉又陌生，那么毫无疑问就是：汤臣
这些年来我们甚少看到汤臣主动表达过什么
这些年我们经常在同行和竞品口中提到过汤臣
所以到底什么是汤臣的价值观
我们终于听到了一次汤臣的主动表达，这一次的表达我看到了一些偏执与骄傲
其实一直以来都是如此，这一次的主动表达依然是在项目之上
汤臣少见的一次项目上新：
汤臣君品
让我惊叹的不仅仅在于汤臣这么多年后还有新项目在开发
更让我惊叹的是，这块地依然是这样的天赋异禀
我们来看下这块地的配置
示意图
浦东内环的边上、碧云国际社区和汤臣高尔夫环绕的位置，在这样的地段位置上，汤臣君品的占地是33万方，容积率是0.7
各位，这可是在2024年的上海
这些资源条件任何一条都会被认为是无法复制
但是却在此时汇聚一体
这是一个我不用任何表述，光看这53个字就足够让人兴奋和激动的地块了
几乎就拿着图纸就可以轻松完成一切营销结果
但就像当年的汤臣一品一样，此时此刻的汤臣君品，又做了一件不一样的事
01
这块地除了区位之外，最大的诱惑就是0.7的容积率
在这个漫天做高低配的时代，0.7的容积率意味着出生就在金字塔尖
但是或许也就是因为汤臣
面对着这样的容积率反而保持异常冷静的审视
示意图
这样的容积率下，汤臣君品选择“混合型”的社区配置，规划了双拼+联排+4层多层+7层多层的排列组合方案
不同的业态围绕着地块肌理自然排布错落有致
也因为做了混合型的业态，也让这个别墅社区有了更加充裕的尺度
不论是整体栋距和栋距之间的关系，还是别墅的花园面积都非常的舒服
更加重要的一点
就是整个社区可以内嵌更多的配套，公共景观体系和会所都有了充足的空间可以打造
换而言之，别墅社区有了更多的社区概念
实景合成图
而不只是简单的室内私域的享受
室外、社区、社交、社群这些元素都可以在这样的低密度社区被承载
让用户从进入社区就进入汤臣创造的场域
节奏能够伴随着环境的变化而慢下来，心情也因为物理的区隔有了转换的可能
这样的社区体系，结合一条张家浜河天然河道穿社区而过，整块地外围和中心均被东郊体育公园所环抱
这是整个规划中创造的差异化
示意图
这样的设计让这样的低密度社区有了归家动线可言
但也是同样因为有了足够的绿化，道路体系和景观体系相互切割，保留仪式感的同时也留存了私密性
这些都是土地层面创造的宏大优势
从而让地块拥有环境上的自然和梦幻，人居上的松弛而静谧
但是
这样的规划却会产生一个争议
整个混合型的社区里如此排布，是不是提升别墅的价值牺牲了平层的舒适度换来的利益最大化的方案
起码对我来说当初也是带着这个困惑去的
但是当我置身其中看到汤臣君品的平层类产品，不得不感叹汤臣这家企业的意识领先
效果图
这次二期推盘的一个产品品类：平墅
在整个房地产造词概念透支的背景下，汤臣君品的平墅类产品真正意义上做到了怎么样的比肩和超越
02
平墅的概念确实在低容积率的天赋下发挥的淋漓尽致
我们看下汤臣对于尺度的驾驭能力
在四层平墅的标准层体系里，整体面积在260平米上下的空间里，我们看到
户型图
整体空间尺度都被很好的规划，南向开间甚至做到了约21米
21米的尺度其实意味着横向可以有五个非常舒服的朝南开间，换来的是更为奢侈的朝南尺度以及更舒适的居住体验
尺度的合理意味着带来更好的体验，主卧不仅卫生间承载了五件套，收纳体系结合侧边开窗可以孵化出一个梳妆台
再结合整体3.3米的层高，将整个空间气场放大到极致
而这样的仪式感空间也在动线上得到了发挥，整个电梯井中间放置，入户区位决定了整体十字动线的流畅
这就是我们说的先天指数
很多项目的单体进深长或者把两梯两户说成准一梯一户，并非他们不知道如何做，而是地块指标不允许
在这块地里就可以
但是如果以上这些只是在地块属性上的发挥，那么后面的设计才是真正创造出平墅的理念了
除了单层空间之外
汤臣君品花了巨大的代价给这样的四层建筑单体带来两层地下空间
C户型立体图
大家仔细看示意图
一四层对应的是地下一层，二三层对应的是地下二层，并且通过咬合的空间处理
最为重要的是，让每一户的地下室足够大的同时，还足够方正
其中C产品的平墅的面积配比是：1F：235+130；2F：267+156；3F：284+111；4F：286+117
而且整体地下层高更加离谱，地下一层是6.65米，地下二层是4米
同样的方正+高层高的逻辑在地下室区域也有传承
所以为什么要花这么大的精力做地下室
一个重要的原则就是：要把地下室做的真实可用
在汤臣的设计语言里，不论是别墅还是平层类产品，地下空间不是室内生活的附加部分
它本来就是和地上成为一体，构成业主生活的全部
地上空间作为生活、社交，而地下空间应该成为个人爱好，甚至是个人癖好，以及外来初访客户的会晤空间
整体的居住动线因此变得更加纯粹
另外还有一个很小的细节处理
确实是比较少的平层入户动线的精细化管理
为平层类产品的标准层规划了三部电梯
户型图
本质的内核还是在于，坚持做真一梯一户
不是什么刷卡才到某一户，而是每一户就是一部独立的电梯为你服务
独梯独户最大的好处就是电梯入户这块公共区域也可以最大化的为业主使用
汤臣未来也会进行统一的精装修
而且惊喜的发现，通过合理的动线设计，三层和四层还创造出一个露台区域，夯实了产品平墅的概念
效果图
这个细节在北向的立面大家也可能看到一些端倪
这个元素的表达核心是表达汤臣对于建筑的掌控力
一个社区在大规划概念的营造其实是挺容易的，难得是对概念的落地程度以及细节的管控能力
一个电梯井其实有一万种组合方式，而当下的选择正是这个品牌的价值观的表现
03
所以
解读汤臣君品平墅概念的核心，是解读什么
其实代表着围绕着塔尖客群而言，汤臣不妥协的产品理念
从整个社区规划就可以看出，低容积率的地块并没有只做私域放大
而是追求社区生活和私域生活的双向均衡
在做室内空间的设计
平墅概念也代表着对于平层尺度的舒适感以及别墅动线分离以及有天有地的生活状态能够在汤臣君品多重的获得
这是此刻在这个项目一个重要的核心
这也是汤臣的能力，这么多年对塔尖客群的研究下在汤臣君品的一次极致呈现
所以我们看到不论整体地块体系还是平墅的呈现，连整个社区配套的规格也都是独一份的存在
效果图
在项目内，居然内嵌了1.3万方的会所规格，这对于一个低密度社区来说已经是超配到顶
在内容上更是少见的兼顾“商务休闲”与“亲子休闲”主题的双会员制俱乐部
西俱乐部以「商务休闲」为主题，总建面约13000m²，汇聚健身房、会客大堂、恒温泳池等功能空间；
东俱乐部以「亲子休闲」为主题，涵盖亲子书吧、篮球场等空间，将成为一处育教于乐的场所，也让每个孩子在家的半径里，找到兴趣“共童体”
在汤臣的思考体系里，会所的存在除了提供功能和服务，也是社区精神图腾的象征
汤臣特意让Gensler设计了东会所，整体和外部的景观体系互相渗透和融合，成为小区入口处很特殊的存在
东俱乐部的亲子概念景观设计里也有一个场景进行呼应
其他的公区
效果图
从环形回车场、车道宽约6m轴对称仪式车库、到专为拥有诸多爱车客户精心设计的阔绰车位，再到约6.6m层高大理石地上大堂……
对于项目的每一个细节，或许汤臣积蓄了太多的能力，在这里的每一处都被精心打磨力求完美
这其实就是汤臣对于交付的态度
交付的本身不是一块土地，甚至不是一套房子
交付的内核是在交付用户对于整个社区的感觉
被购买力真正喜欢的感觉
04
一个真正好的项目，当客户身处其中就会不由分说的喜欢
这和钱有关，但又和钱不那么相关
这么多年来为什么塔尖用户认汤臣是豪宅的第一品牌，本质上就是在这些设计上看到穿越周期的力量
项目所处的板块是东郊核心，是浦东老钱最为集中的一个板块
东郊板块的别墅在80年代就已经开始开发，聚集了最早一批参与浦东开发建设的投资者
而汤臣君品出现在2024年的现在，中间穿越了半个世纪的周期
这里的老钱热爱土地的城市底蕴，但是家族已经分裂成无数种可能，二代三代甚至已经开始崛起
所以这些人对于空间到底在期待什么
我们作为地产从业者，其实每天看到各种“创新”，各种颠覆式概念
但是细想每次的改变，到底是为了延续好的，还是只是想做不同
今天汤臣君品的呈现，我们看到了一些坚守
比如面积段主力供应，还是集中在400-450平米
之所以确定在这样的面积段，是因为
当年汤臣一品的标准大小就是这个面积段
汤臣深谙高净值家庭的关系场，不仅包括夫妻关系、亲子关系和父母关系
更多的还有和自我的关系以及对外的社交关系
这是一个被验证过的塔尖住户需要的面积段
但是在面积段之上，生活动线，建筑架构以及产品细节表达，我们都看到了和传统别墅的不同
这种创新的内核，不是为了做高容积率，提升土地用地强度，本质是为了保留别墅的动线的同时，让横向的尺度开间可以尽可能大
这是这次平墅概念落地的根本
也是汤臣希望给现在的老钱呈现的生活状态
为什么说汤臣回来了
靠着这个新产品带回来的其实是一个老理念：我们这个行业这么多从业者，每年开发这么多项目，到底对豪宅体系产品的解读应该是怎么样的
今天文章我开始的标题本来想定义为：汤臣在做守旧式创新
背后就是这个原因
就像当年京剧名伶刘振声在一次采访中所说：不是我守旧，是我守得还不够旧
浦东的老钱们已经拥有了无数套房子
此时此刻他们会为什么而购买
他们为当下的绚烂着迷，但是更加期待拥抱的是能够拥有穿越周期的恒久标的
对于汤臣君品来说，当下交付的，就是在历史长河中恒久不变的孤品
这句话放在别人身上可能是口号，对于汤臣而言就是事实
对于这个项目的魅力，可能现在说还是太早
或许十年二十年后来看，才刚刚好
以上为正文，来自真叫卢俊
这是真叫卢俊公众号的第5623篇原创文章
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