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文/李鹏森

城市化进程悄然进入都市圈时代

当今社会，日新月异，生活节奏很快。而伴随着我国的城市化进程悄然进入都市圈时代，同城化浪潮席卷全国。现在，放眼全国，“兄弟姐妹”同城化的都市圈大潮席卷而来，除了首都都市圈，上海都市圈，杭州都市圈，南京都市圈等方兴未艾。此外还有厦漳泉、苏锡常、济南、成都、宁波、青岛等大大小小都市圈不断涌现，众多新老 CP竞相在区域竞合的新赛道上竞合。

并且深圳扩容的传闻不绝于耳，莞惠部分地区并入深圳的猜测更是频频流传。而深圳则以不同的方式“扩张”。就在去年二月，有关“培育和发展现代都市圈”的指导意见出台后，一石激起千层浪，引起了社会的广泛关注。

这标志着我国城市圈现代化时代的正式开启。并明确提出了到2022年都市圈同城化的具体目标；到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈。而且广东是改革开放的前沿，在以往广佛肇经济圈、深莞惠经济圈、珠中江经济圈的基础上，五大都市圈呼之欲出。其实，这并非广东第一次提出“五大都市圈”的规划。

去年年底，深圳市曾组织工作组到惠州市进行专题调研，研究深圳都市圈规划。根据规划，莞惠河汕将纳入深圳城市发展总体规划。建设“大深圳”。致力于建设世界一流的都市圈。东莞惠州因其独特的地理位置而受到“重点关注”。其中，中山大学粤港澳发展研究院教授毛艳华就表示：在深圳都市圈中，惠州具有土地资源丰富、空间广阔、产业优势明显、生态环境良好等独特优势。惠州市可加强与深圳的交通联系，不断提高城市功能。

但是据相关媒体介绍，深圳将东莞惠州纳入都市圈，并非为了应对高房价？这一时让人摸不着头脑了。其中。有一种观点认为，从近几年来的人口流入趋势来看，深圳的高端人才流入比例越来越大，而且常年在前两位，房价不断攀升，相关部门遵循市场规律，不做过多干预，说明深圳只想留住高端人才，两百万套商品房也留给了这些人，因为普通百姓在深圳很难长期坚持下去。

还有一种观点认为，没有哪个国家的城市只给有钱人居住，即使世界上最繁华、人均 gdp达到10万美元的纽约也是如此，都有富人区和穷人居住的地方，如果深圳真的这样做，那就是在搞严重的不平等。

对上述两个观点，也是深圳的大势所趋。事实上！深圳是四大一线城市中面积最小的城市，一直被“人多地少”困扰。由于供需问题，房价水平也被节节攀升。可靠数据显示，2019年深圳新房均价约为每平方米5.61万元左右，比2010年的每平方米2.02万元高出2.8倍。实际上，深圳并不是完全没有土地来开发。除地理条件限制外，深圳土地供应不足的主要原因是政策限制。

从某种程度上说，据公开资料显示，深圳市区面积约1997平方公里，根据05年发布的《深圳市基本生态控制线管理办法》，市区基本生态控制线范围内的土地面积达974平方公里，占深圳市总面积的近一半。而16年2月，深圳出台了《支持企业提高竞争力的若干措施》，提出要研究划定产业区块控制线，确保中长期内全市工业用地总量不低于270平方公里，工业用地占城市建设用地比例不低于30%。

由此推算，剩下的土地只剩下约800平方公里，可容纳居住、交通、公共服务等一系列城市功能。住宅用地严重不足，2020年4月，深圳发布了《住宅发展2020年行动计划》，其中提到，深圳住宅用地仅占全市建筑用地的22.6%，远远低于国家标准对25%住宅用地的最低要求。

所以，提高土地利用效率，是实现深圳高质量、可持续发展的重要因素。经过初步梳理，截至2017年底，深圳市共有564宗土地尚未开发建设，但已签订了2年以上出让合同，总用地面积11.94平方公里。历史上存在着大量的小产权房、厂房和宿舍等不具备上市流通条件，无法形成有效的住房供应，在现有的制度框架下长期得不到解决。

言归正传，从这两个角度来看，我同意第一个观点，应该看到中国和美国不一样，中国的城市太多了，很多二线城市的均价都在1-2万左右，不是很好吗？许多人在一线城市买房，其中有相当大一部分是购买来投资，特别是北上深，总价5000 W，单价10万以上的豪宅，成交量几乎全部被北上深三城所包揽。

深圳仅排第三的豪宅成交量，就超过了广州+所有二线城市的豪宅成交量总和。而深圳只有两百万的商品房，只有上海的三分之一不到，与上面所举的例子不相符合。2018年，广东省的税收收入是1600亿元，除去深圳，仅剩49%，而同期江苏省的税收收入是800亿元左右，这是什么概念？在深圳，一个城市的税收大约相当于中国第二大省——江苏省。

事实上！深圳土地对外扩张、直辖，但先向外下放土地管理体制，这意味着土地体制改革已深入到更深的层面，探索未来体制突破的可能性，全方位地巩固、提升深圳的地位、城市、经济竞争力、政治地位、金融影响力。

深圳的总面积为：2000平方公里。北京：18000上海：6300。广州：7400当我们想到一个世界级的一线城市，即中国四大金融中心之一的深圳时，我们就会想到40%的 GDP是工业增加值，20%是房地产，40%的 GDP是工业增加值。与同期相比，北上广工业增加值占 GDP的比重，基本上还不到30%，深圳还有多少土地可供开发？为何合并深汕合作区？这个问题的答案是，深圳太小，其土地工业结构比较特殊，而在香港附近，这已被充分证明。

关于高不平等更是胡说八道，深圳至少要有大专学历才能落户，很多二线城市需要本科学历才能落户。再者，深圳并非没有郊区，大把的房子有3-5万平米，杭州、南京就是这个均价。此外，临深片区也是一个不错的选择，考虑到深圳的地理位置较小，出行压力肯定没有北上广那么大，在交通还行的情况下，很多1-2万平米的房子都可以选择。

扩容不失为一个好办法，实际上，以其地缘优势、土地资源、产业发展以及立体交通网络等优势，东莞惠州作为对接深圳的“桥头堡”，一直是时代发展的核心，全面承接深圳产业、旅游、教育等外溢红利，已悄然成为湾区最引人注目的置业热土。

三个城市：深圳+东莞+惠州占广东省 GDP的近40%，东莞和惠州已经融入深圳都市圈，注意，这不是炒房，不是针对高房价，这是广东省和深圳市的城市总体规划，广州还有广佛肇都市圈。

总体来看，深圳新的历史使命和发展目标十分明确，到2025年，使其跻身于“全球城市”的前列，建成“现代化、国际化和创新型城市”。甚至在省会城市、门户城市、国家中心城市、南沙国家新区、自贸区的广州，包括传统工业强市，资源也是不可比拟的。目前深圳已全面超过广州，广州未来仍需努力，至少未来20-30年，广州不可能完全超过深圳，