乐居财经 徐迪 2月18日，销冠100北京新盘渠道转化周榜（2.10-2.16）出炉。

位于亦庄新城的北京润府单周带看127套，认购8套，转化率6.3%，位列全城新盘榜首。

项目开发主体为北京润悦置业有限公司，华润置地北京公司总经理陈海鸥担任项目公司法定代表人、执行董事及经理。

北京润府位于亦庄新城0503街区，靠近地铁17号线北神树站，所在地块由华润置地2024年2月摘得，成交价75.38亿元，住宅楼面价4.31万/㎡，溢价率0.51%。

占地面积约7万㎡，地上建面17.5万㎡，容积率2.5，规划18栋8-18F洋房+小高层，共1386户。

2024年4月13日首批640套取证入市，主力面积段99㎡-109㎡三居和129㎡-177㎡四居，销售指导价6.5万元/㎡。

截至2月18日，网签325套，去化率约51%；已签约面积3.78万㎡，以5.91万元/㎡的成交均价计算，网签金额累计约22.3亿元。

从CRIC数据来看，北京润府拿证两个月后才开始转网签，6月份合计成交26套，成交均价约6.17万元/㎡；

7月份成交20套，成交均价达到最高点6.33万元/㎡；随后的三个月合计成交30套，均价仍保持在6.1万/㎡左右。

10月份，随着降息降首付、限购松绑等楼市重磅利好政策的密集发布，北京润府去化开始加快。与此同时，成交均价也开始明显走低。

值得一提的是，华润置地曾在官微公告称，10月8日后，北京公司所有在售房源将在现有价格基础上上调2%。

但从北京润府的网签价来看，该项目以价换量的策略还是很明显的。

2024年11月，北京润府网签57套，成交均价5.82万元/㎡；12月网签167套，成交均价5.83万元/㎡。与销售指导价相比，大概是九折的水平。

如若说现房降价受市场规律影响，新房降价在市场规律之外大部分取决于开发商。有业主表示，“房子成为现房后或者开盘一年左右降价还能接受，润府高开低走的行为明显属于市场定位错误。”

业内人士也普遍认同，北京润府之前开盘6万多价格在市场上是偏高的，更何况体量这么大，还有外部的不利因素。抗盘很难长久，尤其是随着周边新地块的入市，项目还是要回归市场价格才能实现去化。

在看房人眼中，“外部不利因素”包括，教育地块的开工建设存在不确定性，虽然引进了北师大附中，但有未拆迁民宅，引进不等于开工建设，就算开工也还要等。

此外，周边有两个垃圾场，一个已经封场多年，要改造成公园；另一个董村垃圾处理厂还在运营中，虽然规模不大，但确实有臭味和垃圾车进出。

最重要的是，亦庄内的新盘、次新二手房和二手限竞房也多，例如隔壁润枫领尚的二手房单价才4万+。

户型上，丰台大肆赠送面积当下，北京润府在赠送空间上只有飘窗一项，没太多优势。

华润置地主席李欣说，2024年要真正习惯过紧日子，北京市场的压力给到了总经理陈海鸥。

2024年是华润置地深耕北京的第30年，年内京熙润府、中环悦府、北京润府三个新盘入市，除权益占比40%的京熙润府网签超六成，另外两个项目全年去化均不到一半，中环悦府更是只有三成左右房源完成网签。