△实拍天府新区锦江生态带

大家都知道，成都房价越来越贵，楼市表现扑朔迷离，现在买一套房并不容易。

一是买不买的问题，二是何时买的问题，三是怎么买的问题。三道难题困扰了90%的购房者，但归根结底，还是没有找到心中的那个全能选手。

成都二手房挂牌量，仅贝壳（链家）就突破了20万套（据2023.7.26贝壳外网显示数据），看似形成堰塞湖，但筛选10年内的套三及以上住宅，却只有3.6万套（数据同上），真正好的房源，奇货可居。

而且普遍存在『卖旧换新，卖小换大，卖偏僻换核心』的趋势。整个成都楼市上涌的通道是打开了的，这是成都人家庭资产优化升级的必经之路。

房产，依然是绝大多数家庭偏稳健的资产积累，成都近年楼市表现也以独立行情（成交量大，价格相对平稳）惊艳四座，在西部你可以相信成都，在成都你可以相信房地产。

△数据来源: 国家统计局，由冰山指数团队整理

从价格趋势来看，成都二手房呈现出分化，差的板块差的房源，便宜也难成交；好的板块，核心的楼盘，价格一直居高不下，二手房市场起起伏伏十多年，难觅洼地，举棋不定。

新房市场由于土拍节奏拉满，产品表现抢眼，再叠加成熟配套、核心地段，基本去化不愁。尤其考虑到此前一些地价较低，限价较低的楼盘，在对比最新的土拍行情，时不我与，新房的机会，只有昨天和今天。

对刚改改善客群来说，预算400万左右，新房市场已经越来越难，要么错过了，要么买不起，要么看不上；预算500万左右，也不甘只买套建面约143㎡的套四双卫。

直到看到这个低调的实力选手——西派融城！

核心地段，优质配套，未来可期；西派产品，板式洋房（1号地块），南北通透；单价不贵，总价可控，性价比高——妥妥的六边形战士。

西派融城区位图

售楼部实拍 非最终交付标准

售楼部实拍 非最终交付标准

锦江河流实拍

7月25日，审议通过了《四川天府新区条例》，这是一部保障四川天府新区建设发展的综合性省级地方性法规，在土地、政策和产业引进（科技、金融、法务）方面给予了天府新区多维度支持，但也提出了更高要求和期望。

再回溯天府新区荡气回肠的发展历程，锦江生态带就是一个缩影，作为天新四驾马车拉动的核心区（秦皇寺、科学城、生态带、法务区）之一，它是起步区，也是“首熟区”。

自2018年开始，生态带的住宅供应，一度超过整个新区的40%，当年成交面积超百万方，住宅供应将近1.1万套，是整个生态带乃至天新的高光时刻。

当前相当次新的万科翡翠公园、中海锦江城、万科保利翡翠和悦、优品道锦绣、川发天府上城、德商学府天骄、首创禧瑞锦江、万科君逸等品牌项目相继入市。

大量的住宅供应和交付入住，也带来了大量的成熟配套。

△西派融城三大配套汇总

西派融城三组团（2023年7月，最新发售批次）距离已建成开通的地铁5号线南湖立交站步行约2km（据百度地图测距，下同），目前可骑行或公交(T210路）前往换乘。

项目周边正在规划建设地铁16号线（源自2022年11月，<成都市城市轨道交通第五期建设规划（2024-2029年）>社会稳定风险分析公众参与信息公示），贯穿剑南大道和天府大道之间的人口稠密区，落地概率较大，如若批复，预计2029年开通（本项目预计2025年交付）。而16号线在其附近的设站（站华路，拟命名），或将地铁步行距离缩短到约1km范围内。

地铁资源陆续上马，未来通过5、16号线，上至大源、金融城、三环内，下至秦皇寺、兴隆湖，都十分便捷。再加上周围的1、6、18、19号线，地铁环伺，可迅捷接驳全城。

生态带不止步于地铁资源，周边密布T字头公交资源，宛如毛细血管，纾解交通难题。另外自驾也相当方便，依托纵横交错的主干道，以剑南大道为例，限速80码，一路无红绿灯，笔者亲测9公里抵达大源，15公里驶入三环。

近年锦江生态带北片区大量的人口导入，引发了商业的扎堆聚集呈现。中海天府环宇坊、万科生活广场、鑫苑摩邻天地、红星美凯龙、富森美（在建）等，再加上红旗连锁、健身房、电影院，以及各种底商，基本能满足当前的商业需求。

不仅如此，项目东侧的河边商业地块正与意向企业抓紧洽谈，争取引入优质商业项目，丰富商业供给。

在教育层面，生态带近年学区划片稳定，目前归类于天新A片区。（源自2023年5月，“天府发布”微信公众号。具体片区划分以行政主管部门确定为准，可能发生变动。）

辖区内有引入K12课程的天府四中和天府新区华阳小学，板块内还有由龙江路小学领办的天府三小、天府十小以及多所幼儿园，目前天府四中、天府三小等一众学校，都已经正式启用。

医疗方面，附近有泰康西南医学中心、天府新区人民医院；生态方面，项目临近锦江河畔，附近有6000亩南湖、3000亩怡心湖以及5万㎡的体育公园。

至此，这种张弛有度的“首熟区”，不同于华阳等板块界面的老化，也不同于其他三个核心区烟火气的“姗姗来迟”，成为了天府新区宜居生活的代名词，是相对稳重的深思熟虑。

当然，动辄四五百万的预算，很多购房者也在和天东天西做对比，但不论是配套成熟度还是综合性价比，西派融城都是一个不错的优等生。

天东天西当前的人口密度和入住率都比较低，整体成熟度不如“即买即住”的锦江生态带。尤其是商业配套，非常倚重人流量，而短期的入住率和长期的人口密度，都不会支撑天东天西有非常大体量的商业兑现。

反过来看生态带，除了其已有的丰富商业形态，板块北侧、西派融城东侧，还规划了大量的红色商业用地，这也是为数十万本地居民做出的商业预留，目前政府部门正在积极做商业对接。

△锦江生态带家庭户数预估（数据源于贝壳二手房小区网统计）

从地理位置来说，生态带也更具先发优势，不论是到大源还是金融城，是到三环还是天府广场，是去东门还是西门，都更省时省力。

关键是，目前天东天西，都没有如此高品质的洋房产品可以轻松拿下。

天东以高层、大平层为主。如中海天府里，T6高层待售，建面约120-140㎡，预估精装单价3-3.2万。又比如天府公园未来城六期，以2T4高层和2T2大平层为主，其中T2大平层，总22-31F，建面约246-248㎡，参考其以往批次，定价或将超过500万——总价已经高出西派融城1号地块全系户型。

天西以T3高层为主。如招商时代公园58号地块，绝大多数为23-25F的T3高层，单价约2.9-3.4万/㎡——单价也高出西派融城不少。

总的来看，西派融城成熟的界面颜值，浓厚的烟火气息，不需苦等配套多年，是更住在当下的宜居之选。

成都部分西派系产品一览

全国西派系产品布局（部分）

成都部分干挂石材价格一览（二手房信息来源贝壳网）

西派融城，地块指标较好，占地达到了约116亩，容积率却只有约2.0，整体住宅只有799套，加上约36.8%的绿地率，整体改善属性拉满。也难怪天府产城x中铁建，两大国企央企联合开发为口碑极佳的西派系列产品。

西派系产品自2019~2022年连续四年荣膺“中国房地产产品品牌TOP10”，西派融城是天府新区第一座，成都第九座西派产品。

西派系作为成都高端改善产品，向来以大平层为主，而这次西派融城升级为了10-11F的洋房产品，叠加优势。全系2梯2户产品，干挂石材+玻璃幕墙+一轴三景+国风园林，重新演绎了生态带的高端改善。

△西派融城1号地块总平图

自北向南分为了1、2、3号地块，中间穿插着商业水街、幼儿园等配套用以丰富业态。最南侧的3号地块目前除了12栋的（建面约）238㎡大户型，其他均已售罄。中间的2号地块，产品和1号地块类似，但开盘时间和价格待定。

当前在售主力（项目已于7.6取证），是北侧1号地块的1-6栋，全系南北通透，T2板式产品，总10-11F的甄选洋房。

△西派融城（建面约）179㎡套四三卫户型图

其中1、2、5、6栋为建面约179㎡的套四三卫。标配了电梯厅，可在大门外做独立鞋柜。考虑到老人和年轻人起居时间不一样，进门后有给老人配置的独立套房。主卧尺度很大，还设有单独的衣帽空间，全部加在一起，套内可达到26.6㎡之多，改善属性明显。

此外次卧紧挨客卫，当做儿童房或者书房，动静分区，相得益彰。

客餐厅分离，北侧为居家动线，偏向餐饮和晾晒，南侧为休闲动线，偏向娱乐和畅谈。整个南北拉通为一条直线，不论是采光和通风，都十分出色。

△西派融城（建面约）179㎡创意样板间实拍，非最终交付标准

该户型是西派经典户型之一，打破了大家对竖厅的习惯性偏见。

比如金融城的西派国际，建面约一百八九的套四三卫，也是该户型的翻版，当前挂牌均价6万+，总价千万起。又比如大源的西派澜岸建面约245㎡套四三卫、武侯新城的西派城建面约190㎡户型等，都是如此——经典户型之所以经典，在二手房市场上能够经得起豪改客群的检验。

△西派融城（建面约）147㎡套四双卫户型图

另外小区南侧的3、4栋是建面约147㎡的套四双卫户型，相对于（建面约）179㎡的户型，只少了一个厕所。电梯入户后，依然是尺度阔绰（套内约10㎡+）的老人房。

此后进入客餐厅，可当做竖厅使用，做到餐厨分离，沙发靠墙有“靠山”之感，阳台增大了采光面，和一个次卧（可当做书房）拉通达到约7.2米的开间。另外主卧依然不失尺度感，加上卫生间，能达到约22㎡左右。

考虑到洋房总楼层低，可大面积欣赏中庭绿化（如1、3#号楼，中庭楼间距约为30米），另外也考虑到其他卧室的采光以及本身南北通透的T2格局，不影响居住基本面，因此设计为了客厅朝北。

这种设计在当前新房市场也颇为普遍，比如天西的招商时代公园天府序、生态带的绿城桂语江澜、新川的金泰和序、天东的天府公园未来城，都有类似设计。

当然，该户型也是西派系列的经典户型之一，像西派国际的建面约140㎡套三双卫，就是该户型的原形，而如今升级为套四+大阳台，功能性大大增强。

从现场感受来看，3、4栋的建面约147㎡户型，其南侧紧挨着10、11栋商业，5楼及以上，穿过水街目视2号地块，楼间距可达百米，目前整体视野毫无遮挡，远眺锦江，遥望天府半岛、麓湖，目之所及，一片开阔。

△西派融城样板间外部视野实拍

4楼及以下，虽然有南侧商业遮挡，但主要视野是来源于北侧中庭绿化，当然在价格上也有一定梯度下调，有得有失。

在精装部分，三大件配齐。地暖是意大利百年供暖品牌“阿里斯顿地暖”，新风是有90年历史，业内知名的通风换气品牌“百朗新风”，中央空调是采用世界500强前10的“日立中央空调”。

大家最看重的，其实还是性价比，前文笔者说过，当前买房不容易，怎么买到物美价廉的更不容易。

往事不必追忆，一切负重前行，最好的买房时间，一是昨天，二是今天。

西派融城受制于当初楼面价，因此建面预售单价（精装2.48-2.83万/㎡）也偏向温和，这对购房者而言，确是实打实的性价比。

就新房而言，锦江生态带板块当前价格上涌概率较大，可以追溯一些土拍数据——

天新生态带，合信33亩，清水限价1.77万，人才公寓和商业占比较多，竞争难度较大；

天新生态带，邦泰57亩，清水限价3万；

天新生态带，保利46亩天府和颂，清水限价3万；

双流华府，建发58亩，清水限价3万；

双流怡心湖，越秀42+45亩，清水限价2.95万；

双流怡心湖，空港置业50亩，清水限价2.9万；

天新天西，华发143亩，清水限价3.4万...

△西派融城周边土拍数据

其实能很明显地看到，周边新房的价格梯度，越到后面，单价上限越高，买入难度越大。而周边二手房的产品体系，又和新房存在明显违和感，再者整体的挂牌设定，税费中介费，一通下来，还是难以在改善段位与新房抗衡。

西派融城建面约147㎡的户型平均建面单价约2.7万/㎡，对应总价大概400万/套，目前还有部分房源按照一房一价销售。因为不同的楼栋和单元影响，其最低门槛（2楼房源，其中1楼架空）可以下探到三百七八十万。

400万左右在当前的新房市场，买入核心地段，改善的T2洋房产品，难度非常大——细细感受，不是产品刚需，就是总价浮夸，又或者地段拉胯，难以下咽。

△西派融城周边新房在售数据

直到遇见西派融城，对预算卡在400万左右的南门改善客群来说，它是一个难得的机会。

西派融城建面约179㎡户型，预售建面单价也在2.7万/㎡，对应总价大概在490万/套，整体来看，作为西派产品，这样的单价并不高，成都当前某些新房的143户型，总价已经高达500万，所以对比之下，性价比能够快速凸显。

关键是，西派融城，作为生态带Top系产品，未来会在很长一段时间内指引板块发展，独占鳌头。

类比7公里外的大源，二手房市场各自分化，相对独立，有单价不足3万的刚需次新，也有价格翻倍动辄六七万的顶级豪宅。

西派融城以及所处的生态带板块，也会复制这样的梯度，以当前合理的市场价格买入，期待未来的顶流价值兑现。

目前该项目建面约147-179㎡的户型，均还有少量房源在售，欢迎广大购房者实地去看房去感受去选筹。

最后，让我们再从更宏伟的视角，来欣赏锦江生态带的未来全貌——

△锦江生态带控规图（仅供参考 实际以官方发布为准）

声明：1、本文系依据有限搜集的信息制作，代表个人观点，仅供参考示意，不构成开发商承诺，具体以项目实际情况、政府批准的规划设计文件及购房者与开发商签署的销售文件为准。因信息搜集时间、范围等限制，文中相关内容可能存在不准确之处且未来可能发生变化，请谨慎参考。文中所涉项目开发商为成都天府新城置业有限公司，本文制作时间2023年7月。2、『房段子』在各媒体平台发布的文章及留言评论，仅为个人观点，旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。3、本账号为『房段子』微信平台唯一发布渠道，任何个人、公众号、机构单方面声称与『房段子』本人或本公众号有关联的，均属不实；4、文中所涉内容如有事实错误或涉嫌侵权的，请告知我们，我们将依法核实后处理。