1989年，华侨城打造的中国首个主题公园“锦绣中华”一经开园就引爆了旅游市场，开业当年就回收全部投资，堪称业界神话。

随即华侨城又推出了世界之窗、深圳欢乐谷等一个又一个文旅地标，实现了口碑效益双丰收，1997年，华侨城集团旗下旅游和房地产板块业务在深交所上市，即华侨城A。

在旅游产业深耕十余年后，华侨城首次提出“旅游+地产”概念，以主题公园等旅游资源带动地产销售，以地产反哺旅游，凭借“旅游+地产”双轮驱动模式，华侨城开始从深圳走向全国，利润更是扶摇直上，1997—2019年，华侨城A的归母净利润由6123.86万元提升至123.40亿元，复合增速高达27.27%。

但随着地产行业的潮水退去，文旅地产的故事越来越难讲。

2022年，曾经风光无限的华侨城上市以来的首次亏损，引起市场一片哗然。但亏损并未就此止步，2022 年至 2024 年前 9 月，华侨城 A 归母净亏损总额达197.43 亿元，其中，2022年归母净亏损109亿元，2023年归母净亏损64.92亿元，2024年前三季度归母净亏损23.51亿元。

库存压力大

持续出售资产“减负”

一方面，华侨城的短债压力持续增大。截至2024年9月末，其1年内到期的非流动负债为308.2亿元，同比去年的119.4亿元大增超1倍。

另一方面，房地产市场下行的压力和经营业绩的压力不容小觑。2024年房地产市场整体仍处于筑底阶段，市场信心和预期修复缓慢，尽管政策面有所优化，但百强房企销售总额仍同比下降41.6%，华侨城也不例外，其 1-9 月累计合同销售面积同比减少29%，合同销售金额同比减少47%，地产业务收入受到严重冲击。

因存货周转率低，华侨城存在大量的存货积压问题，且部分存货存在减值迹象，2024 年 1-9 月资产减值损失虽同比下降91%，但仍有 2.22 亿元，这进一步压缩了公司的利润空间，存货积压也影响了公司的销售去化速度和市场竞争力。

自10月以来，华侨城开始“瘦身”减压。

10月21日，转让天津华侨城泽沣置业有限公司100%股权。2023年，该公司净利润亏损2608万元。

10月28日，挂牌出让江苏融德置业有限公司100%股权及24.29亿元债权，转让底价23.8亿元。该公司2023年净利润亏损约2500万元。

10月29日，出让无锡兆禾文化旅游发展有限公司33%股权及2.46亿元债权挂牌，转让底价约2.5亿元。截至2024年9月30日，该公司净亏损6976.31万元。

10月30日，以 4156.58 万元的底价挂牌转让云南文产城市商业文化综合投资有限公司100%股权，11月28日又以3120万元的底价再次挂牌 ，其主要资产为云南文产香格里拉城市综合项目

11月7日，昆山康盛60%的股权被挂牌转让，底价2.52亿元。其资产包括位于昆山市周庄镇水月周庄花园的售楼处、办公楼和铂尔曼酒店。

11月21日，旗下全资子公司武汉天创置业有限公司位于武汉市的一宗土地，将面临政府部门的土地收储计划。

此外，6月、7月，华侨城集团还分别挂牌了西双版纳朗昇商业管理有限公司100%股权、林芝市华侨城南山旅游投资发展有限公司37.5%股权，前者目前已经完成所有人变更。

不仅如此，自去年9月以来，华侨城至今没有参与拿地，由此也能看出其“减负”的决心。

华侨城甩卖资产背后

是文旅地产模式的溃败

过去，华侨城前瞻性提出“旅游+地产”的发展模式无疑踩中了时代发展的红利，也引得房企纷纷效仿，中国旅游研究院的数据显示，2018年中国房地产上市公司综合实力100强的名单中，有九成房企涉足文旅行业，成立旗下文化和旅游公司抢滩文旅，主要涉及的业务领域包括康养地产、特色小镇、文旅项目等，像曾经的万达、融创等都曾携重资杀入文旅地产领域，文旅项目在全国遍地开花。

但在疫情冲击以及房地产下行的双重夹击下，该模式反而互相掣肘。

文旅项目通常具有投资规模大、回收周期长的特点，而地产项目资金周转相对较快。过去，文旅+地产可以相互赋能，而现在同时推进文旅和地产项目，容易导致资金压力过大和资金错配问题。

并且文旅行业已全面转向“运营为王”的阶段，如今消费者需求变化快，对文旅产品的品质、体验和个性化要求也越来越高。文旅项目想要占据市场，需不断投入资金进行升级改造和创新，现在房地产市场遇冷，企业资金紧张，文旅项目的资金需求就会与地产项目产生冲突，影响双方的发展。

爆火的旅游业

会是华侨城的新契机吗

相对房地产的冷淡，近一两年来旅游市场相当火爆，全国旅游人数屡创新高。

华侨城在“减负”的同时也意识到运营、IP对旅游的重要性，其在2024半年报中提到，公司将加强产品创新，做优做强旅游业务。具体来看，华侨城A计划在接下来深耕欢乐谷、玛雅海滩水公园等经典产品，加大产品创新和IP培育力度。

据悉，今年2024华侨城旅游狂欢节涵盖上千款产品、超200场活动，旗下欢乐谷公司推出“国潮文化节”“夏浪狂欢节”等品牌活动，同时创造性制定并实施以数字IP运营为中心的“星河计划”，在业内开展品牌IP化与数字化实践，成功孵化了一系列自有IP矩阵，今年以来“星河计划”新增超过400万用户。

多种举措效果显著，1-10月华侨城旗下文旅企业合计接待游客6828万人次。其中，10月合计接待游客803万人次，较1-9月月均游客接待量提升20%。

不过，华侨城想要依托旅游全力扛起营收大旗没有那么容易，目前华侨城地产业务营收占比超过一半，身上的负担依然很重，加之主题乐园市场竞争激烈，如迪士尼、环球影城、华强方特等主题乐园品牌，它们以各自的特色和优势吸引了大量游客，对欢乐谷的市场份额构成了一定的冲击，与迪士尼、环球影城等拥有强大全球知名 IP 的主题乐园相比，欢乐谷在品牌文化内涵和 IP 影响力上相对较弱。

华侨城若要从当前困境中脱身，恐怕还有很长的路要走。

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