01.双重收割

进入12月份楼市明显冷了，找地产同行、粉丝们聊聊对楼市的感受，分享一下。最近地产同行咨询我买房的比粉丝多……聊起买房的成本：

看上了一套房子，22000元/平米，2年的贷款成本3%*2=6%，交房之后契税1.5%，维修基金面积*120元/平米，交房后装修成本1500元/平米，累计一下住进去的成本是22000元/平米+1500元/平米+22000*（1+6%+1.5%0.5%）=25260元/平米。如果你交房之后不装修就卖，成本是23760元/平米，再加上高税，能不能卖出去。大部分人一算账，发现这价格不管是自住还是不住，从买入就开始赔钱了。如果买的是30000元/平米+以上的精装改善盘，成本自然更高，等待时间是3年，再加契税+维修基金。买房自住可以，大部分房产成了享受生活的消费商品，只是5-8年贬值率比汽车低很多。显然买房已经不是很好的理财投资选择，最起码这几年不是了。2024年的股市，9月份雄起之后，不少人被套了，我从赚钱到亏损10%……你看，对于我们普通老百姓，买房自住也亏钱，如果不买房，想做点股票投资，大概率同样是二八分化，亏的多，赚的少。迈入2025年最近十多天的感受，结合来自国内、国外的信息，再参考这几年的经济现状，我个人觉得：苟着，是大多数人最好的选择。个人观点，仅供参考。

02.

2025年济南楼市历下待入市新盘

一、CBD西片区A1地块

CBD西片区A1地块西侧紧邻历下大厦，东临茂岭山，容积率2.9，占地面积37271平米，可建设住宅近11万方，算是体量不算小的住宅用地。

地块原计划2024年11月27日拍卖，起始楼面价15000元/平，比4月拿地的保利金茂琅誉（A5地块）还要高出近1000元/平。不过，A1地块在11月25日发布延期公告，最终终止出让。

整个片区地块区位非常有优势，周边配套齐全，多成熟老小区，适合改善客户置业。

目前，项目周边在售楼盘有保利金茂琅誉（A5地块）、城发雁栖台（A-6、A-7、A-8、A-9地块）、中恒信云顶一号。

其中，保利金茂琅誉规划1栋26层高层、3栋17层小高层，238套房源，目前，3栋楼均已开盘。

在售情况：

1号楼，总高26层高层，两梯四户，2个单元，户型125平三室两厅两卫、143平四室两厅两卫，在售均价31000-32000元/平米；

2号楼，总高17层小高层，两梯两户（独立电梯入户），2个单元，户型185平四室两厅三卫，公摊16.4%，在售均价32000-33500元/平米；

3号楼目前已售罄。

4号楼，总高17层小高层，两梯两户（独立电梯入户），1个单元，户型143平四室两厅两卫，191平四室两厅三卫，公摊18.2％，在售均价143平：33000-35000元/平米；191平：34000-37000元/平米。

城发雁栖台包含A6、A7、A8、A9地块，17栋住宅，规划11-26层产品，1027户，但可售户数仅有455。项目户型跨度很大，最小71平，最大约300平。目前项目在售A6地块，动静不大。

中恒信云顶一号共三个地块。目前在售的是D-1地块，容积率2.9，172户，3栋住宅，分别为10层、17层、23层，主力户型147-237平，毛坯，2025年年底交付。

在售情况：

1号楼，总高23层高层，两梯两户，2个单元，户型173平四室三卫、230平四室三两卫，公摊24％，在售均价31000-32000元/平米；目前仅剩25套。2号楼，总高10层小高层，一梯两户，2个单元，户型186平四室三卫，公摊14.5%，层高3.2米，在售均价32000元/平米，剩1-3层， 1层是下复，186平剩余2.3层 4套房源；3号楼，总高17层小高层，两梯两户，2个单元，户型150平三室两卫，公摊22％，层高3.15米，客厅开间6.9米，在售均价30000元/平米，(剩1-3层，1层是下复，2层是137平变异户型两室，150平剩1套3楼。

D-2地块占地面积23155平，容积率2.8，规划7栋住宅，包含4栋高层、3栋洋房，284户，目前尚未开盘。

雁翔苑南侧A地块占地面积9381.8平，容积率2.4，规划4栋住宅，212户，包含2栋26层高层、1栋5层洋房、1栋7层洋房，拿地时要求配建的安置房大概率会在雁翔苑地块。

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二、文博西DMLD-13-02、文博西DMLD-13-04地块

此外，2024年济南供地计划中，文博西DMLD-13-02、文博西DMLD-13-04地块原本计划8月份挂牌，但最终没能按计划进行。

两宗地块容积率都是2.6，均为居住商业混合用地，建筑高度限高54米，所以只能规划小高层以内产品，且核心地块，开发商大概率会做大面积平层产品。

可以想象的是未来CBD周边会多出不少住宅用地，从而多出一批豪宅项目。

政法学院地块，不知道何时能有变更动作，这个位置近邻茂陵山，显然更有故事可讲。

随着近几年CBD的开发建设，肉眼可见的改善住宅不断迭代升级：

绿地ifc、华润昆仑御、中信泰富济南尊一代产品；仁恒、大都会等的二代升级产品；九庐、深蓝广场、云顶一号等三代产品……

科技城保利珑誉、中信泰富玖著、三发和岳府、悦澜山、尊御府、已经入市，新产品迭代升级，将给购房者带来更多惊喜。

三、财富花园四期

财富花园四期位于双井片区，就在CBD旁，位于转山西路东侧、经十东路南侧。是2016年8月10日被山东中投建邦置业有限公司摘牌，楼面价只有3040元/㎡。

财富中心一区、二区、三区是建邦与融创联合开发，融创暴雷后，四期由建邦操盘。

财富花园四期占地面积56006㎡，车位配比1：1.9，容积率3.0，规划8栋30层左右的高层产品。一期包含1#、5#楼两栋楼，174户（含30套居住公寓）；二期、三期规划尚未出炉。

项目户型面积140-460平，标准层层高3.3米，首层（架空层）层高3.9米，每一栋首层都带架空层，拥有开敞式阳台，边户带拐角露台。

首先，项目的区位绝对没的说，北侧300米是CBD，旁边有奥体、万象城、省博物馆、人才公园等等，距离地铁4号线、6号线历下广场站约300米，距离地铁3号线、4号线换乘站-奥体中心约800米；项目旁为转山，环境还不错；教育方面，财富中心项目的二区、三区均已被划入辅仁学校启正校区的招生范围，财富花园四期被二区、三区环绕，未来很有可能也会被纳入辅仁学校的学区之内。

但是，地块南侧就是转山公墓，肯定会有购房者介意这一点；另外，项目容积率3.0，密度较高，5#楼有33套采光受影响的居住公寓。

目前项目周边没有新房在售，财富花园的二手房高层产品价格在28000-33000元/㎡，小高层价格约32000-38000元/㎡。

四、财富中心南地块

转山片区财富中心南DSJ-081-02地块在2024年12月23日挂牌出让，由建邦以22501万元的底价摘得，楼面价13320元/平。

项目就在财富花园三区南侧，转山以西、融庆巷以南、转山公墓以北。地块非常迷你，占地面积仅8891㎡，容积率1.9，预计房源数量不超过100套，后期产品规划应该以洋房为主，这在核心区域相当稀缺。

项目就在CBD旁，旁边有奥体、万象城、省博物馆、人才公园等等，旁边有距离地铁4号线、6号线历下广场站，以及地铁3号线、4号线换乘站-奥体中心，配套繁华，交通便利；另外，项目旁为转山，东西两侧也有山体公园，环境不错。

不过，和财富花园四期一样，南侧的转山公墓是一项不利因素。

五、茂岭花园地块

2024年12月19日，CBD茂岭花苑周边地块出让，瑞马集团以24000万元的底价摘得，成交楼面地价约为9109元/㎡。

地块位于工业南路南侧、华润昆仑御以西、城投伴山居以北，刚好包围住茂岭花苑的两栋住宅。

该地块性质为商住混合用地，形状不规整，占地面积11455平，地上容积率2.3。据小道消息，开发商有意向在此处打造别墅项目。

该地块虽然形状不规则，但位于CBD范围内，离地铁在建7号线工业南路站不远，周边有圭山公园、茂岭山公园，地段含金量高，配套完善；不过，在这种繁华地段建别墅，环境会相对嘈杂，虽然南侧紧邻着圭山公园，但还存在一所国际学校；另外，地块的形状并不规整，对产品的设计有限制。

六、海信长岭山项目

海信长岭山项目位于兴港路以南、凤歧路以西，璟悦府东侧。是在去年12月16日的土拍中，以153806万元的总价摘得，竞价242轮，溢价率45.6%。其中，住宅地块楼面价10075元/平。

该地块属于历城区。

项目占地面积63921平，容积率2.3，是长岭山片区难得的低密住宅供应，北侧隔着一座山，受炼油厂的影响较小。

户型面积段130/145/180/200平，具体户型面积还没定。130/145平占比相对比较高，能让很多喜欢当下豪宅标准产品的购房者上车。

总价300-400万买四面宽精装小高层四室，300万买小面积四室，350-400万买近150平米四室。

豪华社区大门+社区会所+石材外立面+落地窗+大宽厅，你能想象的都有。大概率2025年5月份入市销售，实景示范区开放，如果你的预算在这个面积段可以等等了。

该地块虽然属于历城区，但同样拥有很多优势，不远处就是经十路，距离地铁4号线雪山站约800米，交通便利；所处的长岭山片区拥有众多利好，配套齐全，周边有历下文体中心、长岭山山体公园、玖玺广场、银丰医疗广场等，在现有的配套之外，还将落地生物医药、新一代信息技术等众多产业，未来的发展势头值得期待；教育方面，对口的学校应为凤岐路东侧的凤鸣学校，不是一路之隔的崇璟小学，但这两年凤鸣学校的成绩也很不错。

七、长岭山待出让住宅

此外，长岭山片区还有约385亩居住用地尚未出让，未来区域内还能开发好几年，期待长岭山后期的发展：

恒大奥东新都东侧1宗住宅地块（红色星星标注）

玖玺城五期崇和院1宗住宅地块（红色星星标注）

玖玺城六期上和院1宗住宅地块（红色星星标注）

金域蓝山东侧1宗住宅地块（蓝色星星标注）

凤鸣学校西侧、本次出让地块的北侧有2宗住宅用地规划（绿色星星标注）

八、盛福片区DSF-09-04地块（机床四厂地块）

盛福片区DSF-09-04地块位于万科翡翠公园东侧、牛旺小区北侧。

该地块可谓是命途多舛。盛福片区DSF-09-04地块捆绑DSF-09-05-2地块原本计划在5月30日出让，后来延期至6月28日土拍，容积率2.5，楼面价8343元/平，尽管地块位置不错，但严苛的竞拍条件导致拿地成本增加，最终无人竞价，遗憾流拍；

9月10日，地块重新出让，虽然起拍楼面价从8343降到了6595元/平，但仍提前终止出让，尚未有开发商接手。

九、盛福片区DSF-09-05-2地块（商改住）

盛福片区DSF-09-05-2地块位于花园东路与炎黄路交叉口，对面是牛旺新区，西侧是万科翡翠公园，东侧不远是中建星光城市，占地面积28.62亩。

此前，该地块作为机床四厂A-4地块的捆绑商业地块出让，最终流拍。

地块面积较小，门槛不会太高，位置也不错，不知后期会花落谁家。

十、盛福片区其他待出让住宅

此外，盛福片区还有5宗住宅地块待出让：

DSF-09-05-2东侧地块B13地块，位于中建星光城市一期南侧三庆汇德公馆南侧地块祥泰新河湾北侧地块盛福花园西侧规划住宅地块

（五角星标记区域）

未来盛福片区的房价，次新房小高层稳定在22000-25000应该是大概率的，想突破25000元/平米需要靠好产品+精装修。

个人观点，仅供参考。

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