伴随着中国市场经济的持续发展，并购市场也在朝气蓬勃地不断壮大，房地产行业当然也不例外。本文以融创收购万达文旅作为主题，介绍了并购动因及过程，融创并购万达文旅项目之后，短期绩效方面有所提高，其经验可供其他公司借鉴！

融创控股有限公司（以下简称融创）是一家从事住宅及商业配套设施综合开发的房地产企业，自 2003 年创立以来，一直秉承着“至臻，致远”的品牌理念。融创以地产为核心，以“地产+”为主线。

融创在多年来的稳步发展中，确立了其在地产领域的绝对实力，也在广大客户间树立了良好的品牌形象。企业自创立之初，就确立了企业的文化和发展方向，以优质的产品和优质的服务为宗旨，整合高质量的资源，为公众提供高层次的商品及服务，让中国的家庭拥有更好的居住环境和服务，成为“美好城市共建者”。

融创的发展过程一波三折，与其它著名的企业一样，都是先从一个区域内做起，而后经过十多年的跨地域扩张，逐渐成为国内知名的房地产开发商，资本规模和企业规模在不断扩大。

融创在成为上市企业之后，其销售额一直在持续增长，但是在过去的几年中，由于上市时间较短，发展相对较慢，因此从发展缓慢到快速增长的节点是在 2017年。

自 2017 年以来，融创的销售额呈现井喷式增长，可见其在房地产领域中的地位。从全国房地产业的表现来看，融创在 2017 年的全国排名中位居第三。此后，直到 2022年，融创依然保持全国行业领先地位。

融创根据企业发展的需要，结合房地产开发的实际情况，不断对自身的产品进行改造和更新，同时进一步提高服务质量，增加自己在行业内的影响力。

融创于2004年取得重庆奥林匹克公园3300公顷的土地，正式进军西南领域，融创把重庆视为战略要地，在重庆先后布局了 20 余个投资项目。

融创于 2007 年在北京及华南地区展开了自己的地产业务，并在北京拿下了“中国式美好-禧福汇”的投资项目，当年，融创因融资困难，得到了雷曼、鼎晖和新天域等国际知名企业的投资，进一步推动了融创的发展。

2008年首创“融创壹号院”产品，建造了北京西山壹号院。融创在2012 的时候，以上海和苏州为基地，拓展了长三角和东南部的上海和杭州两大城市。企业于 2015 进军广深和武汉，同时也进军了珠三角和华中地区，并于同年在海南设立了旅游度假区。

融创于2016年对融科智地进行了横向收购，扩张了业务范围。至此，融创的地产行业在全国的布局基本完成。融创在2017收购了万达文旅，开启了企业的多样化经营的道路。

融创在2018年上半年将万达文旅资源进行整合，成立了融创文旅集团。融创在此之前没有涉足过文旅行业，缺乏相应的经营管理经验，因此想要进一步提高文旅企业的市场竞争力，提高自身的品牌影响力。提升旅游景区的经营效益，增强旅游景区的收益，融创趁势而动，并购万达文旅。

万达文旅旗下拥有丰富的文旅产业资源，为文旅品牌的设计、建设、运营奠定坚实的基础，之后融创成立文旅设计院、文旅建设事业部，通过对文旅产业进行发展和创新，提高了文旅品牌经营效率和价值。

融创文旅产业的项目主要集中在国内一线、二线核心城市，以文化旅游、文旅、文旅特色小镇为主，布局高、产品区位稀缺、交通便利的优势。融创以地产为核心业务，“地产+”的发展战略，将六大板块和多领域及各板块相互赋能，逐渐扩展其边际效应。

万达集团创立于 1988 年，已发展成为以现代服务业为主的大型企业集团，旗下包括商管集团、文化集团、投资集团，其中商业中心、影视、体育、儿童产业等均处于世界行业领先地位。

万达集团旗下的万达文旅拥有 65 万平方米的核心商务区，主要以休闲娱乐、文化、旅游、商业和生活为一体的超级综合体项目。万达文旅项目的特色是：以建筑群的形式存在。

这样的存在模式将更有利于万达发挥其规模扩张的优势；文旅项目的投资回报要比普通的项目更长，而且需要大量的资金进行持续的投资，这使得很多大企业望而却步。

2015 年，万达集团决定将重心转移到体育、娱乐等领域，减少对房地产的投资。万达的发展趋势是以轻资产为基础的。以“文化体验”为中心，减弱电商对传统产业以购物为主导，以赢利渠道的冲击，增强消费者文化和旅游体验。

然而，万达文旅项目属于投资和回报周期长的项目，文旅项目中地产业务占据了很大的比例，所以“文旅项目”往往也被外界称为“地产项目”，一直以来都是以重资产为主。这明显违背了万达向轻资产的发展趋势。

万达集团如果卖掉文旅项目，就能快速收回资金，还清债务，降低企业的资产负债率。另外，万达集团也可以利用这一机会来提升其销售业绩，从而实现盈利的大幅提升。由此可见，万达集团出售 13 家文旅项目是必然的。

1.低价获得土地资源

土地储备对于房地产公司的发展至关重要，而土地资源的充分利用是其赖以生存的先决条件。但是，随着房地产市场的竞争日趋激烈，政策一再地收紧，导致土地资源愈发稀缺，导致了开发商在“招拍挂”的情况下，出现了需要支付大量溢价才能获取土地的现象，土地价格急速上升。

此外，由于最近两年房价持续上涨，房地产开发商急需土地，而在供不应求的土地市场上，尽管地价节节攀升，土地资源仍然是极度紧缺的。在市面上，可供出售的土地数量远远满足不了开发商的需求，特别像是融创这样的大型地产企业，融创希望能够迅速占领房地产市场，并在全国范围内实施其扩张的战略规划。

因此对于融创来说，要想满足企业的发展需要，必须要获取一定数量的土地资源，而通过并购的方式获得土地，不仅规模比在土拍市场上更大，平均成本也要比直接从市场并购的方式获得土地资源，可以有效地减少房地产企业在土地一级市场的竞争，

从而降低土地的开发成本；同时也减少了土地出让后由于审批而耗费的时间。所以，融创收购万达旅游度假区的直接原因就是以并购的方式获得土地。

本次并购中，文旅项目总面积高达 5897 万平方米，可售面积为 4973 万平方米，自用面积约为 924 万平米，占比不到 16％，蕴含丰富的可售资源。13 个项目所处位置多为二线核心城市的重点地段，而其平均楼面地价明显低于该地同等项目的市场价。这将非常有利于融创土地储备的扩充。

2. 扩大规模加速全国战略布局

企业的规模对于房地产企业来说尤其重要，决定着在行业内的地位，规模越大集聚的资源也就会越来越多。因此，在目前的严峻经济环境下，众多房地产企业都加快了脚步，争相囤积土地，抢占市场高点。从 2015 年开始，融创多次地收购了二级市场的土地，进行了一系列的全国性战略扩张。

同时，融创通过丰富的融资渠道，在 2016 年以低价募集到了巨额资金，并在一、二线城市快速布局。截止 2017 年上半年，融创总体上仍以津、京为中心；以沪、渝、杭为核心，以五大城市为核心；而在其它地方，他们所占的份额是微乎其微。

而万达文旅 13 个项目分别位于哈尔滨、合肥、西双版纳、南昌、青岛、成都、重庆、昆明、桂林、广州、海口、无锡和济南这些二三线城市的核心区域，可销售的总建筑面积达到 4873 万平米。此次收购，为融创带来更多的土地储备，提高融创在行业中的地位和知名度。

其次，13 个项目可以加强融创现有八大区域发展战略。例如南昌、海口等地的开发，可以让融创在地产资源上的战略布局得到极大的提高，进而提高本地的市场占有率，同时，其他地区的旅游和体育产业项目，也会提高他们所在地区的市场地位。

3.初步探索多元化发展道路

目前，房地产市场正处于较为低迷的状态，土地价格迅速上涨，融资成本迅速上涨，房地产市场的管制力度越来越大，房地产市场的盈利能力也在逐步下降，转型己成为房地产企业发展的趋势。当前，众多地产企业都在积极寻求多样化的发展道路。房地产企业的经营策略在与时俱进。

恒大地产于 2016 年 6 月 16 号正式改名为中国恒大，旗下的业务逐步从房地产开发向旅游、健康、科技领域拓展，碧桂园涉足农牧业、万达逐步向轻工业方向发展。

而融创与他们相比，更倾向于一家纯地产企业，尽管目前它可以通过自己的战略、销售体系和品牌来有效的运作自己的重资产业务，但在政策和产业风险的影响下，融创必须要进行多样化的经营来分散风险，寻找新的利润增长点。

13 个文旅项目是万达的优质资产，并购后，融创不但能得到一批价格低、高质量的土地资源，还能将融创的业务拓展到文化旅游领域，从而逐渐走上多样化的道路。融创集团与万达文旅13家旅游度假区进行深度合作，按照其经营策略初步完成了文旅板块的布局，在今后的发展过程中，融创集团将充分发挥其文旅优势。

从长远来看，中国的发展前景很乐观，高质量的经济增长、高速的居民收入增长以及消费升级的推动下，文旅行业有很大的发展空间，而且，并购协议中还提到了融创未来将与万达文旅在多个领域进行合作，万达是影视产业的领军人物，未来二者可以在影视方面进行合作，进一步拓宽融创的多元化发展的道路。

融创并购万达项目可分为三个阶段： 第一阶段：并购双发在 2017 年 7 月 10 日首次签署协议，融创以总价 631.7 亿元收购了万达 13 个文旅项目和 76 家酒店。对价分三次付清，同时万达为融创提供了 3 年期的 296 亿元的贷款。

在文旅项目上，双方在协议中谢顶了“四个不变”，即品牌不变、运营不变、规划内容不变及项目建设不变。“万达文化旅游城”的品牌名称仍可以由融创继续使用，后续的项目建设将继续按照当地政府的规划条件进行，万达仍负责项目的经营和管理，并控制项目的建筑以及设计等方面事宜。

第二阶段：融创于 2017 年 7 月 19 号与万达文旅签署了第二份协议，在这份协议中，万达将以 438.44 亿元的价格，将 13 个旅游度假区的 91%股份转让给了融创，比当初约定的 142.69 亿元还要高；76 家原本打算卖给融创的酒店最后被富力地产所收购。

其次，万达与融创在品牌管理、建设运营等方面达成了一致，融创负责物业的销售，万达负责品牌建设、经营等等，融创在并购后的头 20 年里，每一年都要为收购的 13 文旅项目向万达支付 6.5 亿元的商标使用费。

然而，由于万达旅游地产项目自身的复杂性，双方在交接过程中都遇到了一些问题，导致三次交割均被推迟，直至 2018 年 6 月份，13 家旅游地产项目全部交付完毕。

第三阶段：融创于 2018 年 10 月 29 号与万达签署了第三份协议，万达将万达文化管理中心 75%的股份和 BVI 文旅 100%的股份卖给融创（BVI 文旅拥有万达集团 25%的股份），而融创则负责管理整个文旅项目。整个并购过程历经了 15 个月，总金额高达501.25 亿元。

本文首先对并购方融创和被并购方万达文旅的企业概况进行了介绍，其次分析出融创并购万达文旅的三大动因，即低价获得土地资源、扩大规模加速全国战略布局以及初步探索多元化发展道路，最后介绍了本次并购过程及结果。

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