最近看见新闻报道，相关调查数据显示，在36-40岁以及41-45岁这两个主流的置业年龄段，分别有43%与33%的受访者选择租房生活；甚至近三成的有房一族也在选择租房。所以小编的结论是：中年人已经取代年轻人成为租房的主力军。

这倒也不是无的放矢。根据贝壳数据，2023年全国重点40城租赁成交中，35岁以上的租客占比超过35%，比2021年上涨了近5个百分点。目前租房的人群中，30岁以下的仅占四成左右，已经属于少数一边。

不过，用“摆脱了不动产的束缚，租房给了他们更自由的生活选择空间”这样的话来加以美化，多少是有点欲盖弥彰。不如大家就把话说清楚，之所以出现这样的情况，还不是因为房价下跌、收入下滑、就业不振吗？

据新闻报道，中年人选择租房的三大主因分别是“通勤方便”、“孩子读书”和“家庭成员增加”。可是这三条原因全是假的，没有一条是钱不能解决的。想通勤方便就买近点的房子啊？想孩子读书方便就买能住的学区房啊？想容纳更多家庭成员就换大点的房子啊？照我说，真正的三大主因，第一是没钱，第二是怕赔钱，第三是担心未来没钱。

人到中年，职场竞争力不足，收入下滑，买不起房当然只能租房了。房价一路下跌，房企接连暴雷，严重挫伤了中年人的买房积极性，都怕买到手就赔钱。很多人转为观望，但房子总还是要住的，索性就暂时选择租房。恰好今年房租也跳水严重，于是一拍即合。而原来的租房主力年轻人，找不到工作还租什么房，干脆回家住，还能省点钱。

这才是中年人租房比例上升的原因，什么“对租房的价值认可正在提升”，简直笑死人了。这就好比电影《逆行人生》里，以前点外卖的高管改行送外卖，不是他对送外卖的价值认可提升了，而是他下岗了，不送外卖，房贷都还不起。

周日闲话完毕。今天继续选择知识星球近期问答案例，欢迎各位读者思考和留言。

1.

匿名用户提问：老师好！再次咨询置换需求，两个问题。基本情况：坐标XX，我喜欢视野开阔的房子，对带大露台的顶楼复式情有独钟。一是将来儿子一家临时居住方便；二是露台及屋顶能养花种菜休闲等。目前能够承担500万的房价，现住老城较旧的小区，希望今年购房，明年能装修完入住。选房标准：一是比较核心的地段（最核心区符合我要求的太贵），交通方便、周边环境较好；二是次新小区、洋房。新楼盘没有带露台的顶复房型，中介说是政府规定，原因好像是公共区域易生矛盾。二手房里可选房源不多，且价格坚挺。

我看中的两个小区都是2019-2022年完工，高新区的那套189平，XX区水库边上的159平，两个备案价都是410万，现在都挂560万，中介说能谈到530万左右。问题：一是以后新房没有顶复带露台房型的话，将来是不是会比较稀缺？不求增值，只盼能相对保值些。二是我的心理价位是480到490万，还没跟中介报价，合适否？我比较满意高新区的那套房子，后面能看到当地唯一的小山，也很担心出手迟了房子就没了。

答复：

你好，顶复产品我个人不会选择，因为顶层和复式两个要素在我看来都是减分项。从我亲身体验，顶楼有防水和隔热问题，还有电梯噪音问题；复式需要频繁爬楼梯，对老人很不友好。而且大面积的顶复装修成本很高，要考虑顶层水压、新风等问题。在我看来小高层或高层做顶复，更像是开发商一种“变废为宝”的行为。露台虽然好，但正如中介所说，很容易搞出纠纷，因为原则上露台属于建筑的公共部分，按《民法典》规定是业主共有的，即便开发商在合同里注明赠送业主，按法律也是无效条款。类似的纠纷社会上有不少，打起官司来业主是很吃亏的。

不过，俗话说千金难买我喜欢，对你来说可能露台的优点足以掩盖顶复的缺点。上一段话不是劝你打消念头，而是想客观说明一下市场上这类产品的流动性可能没你想象得那么好。一般产品在市场上的数量，往往对应着受众的多寡；如果某类产品很稀缺，往往可能它对应的市场并不大，否则开发商又不傻，为什么不多设计一些呢？（本文标题出处）像你对顶复带露台“情有独钟”没问题，但未来要转让时，就需要有更多对这个户型“情有独钟”的人，才能做到保值增值，否则卖方就拿不到议价权。

我不知道你中意的项目是哪个，也不好提价格建议。从区位上我倾向于高新区。该户型的具体市场情况，你可以自己找找该项目这个户型这一两年来的挂牌和成交数量以及成交时间，对比一下该项目其他户型，就能判断抢手程度了。

最后，关于购房时机，如果你看了上面的话仍然决定要买，那就没必要等，人生苦短，承担得起就早点享受。趁着现在还是买方市场，可以把精力多放在砍价上，别让买方和中介看穿你对这个户型的钟意。

2.

匿名用户 提问：老师好，我对房产价格统计以及判断价格趋势有一个疑问。如果用挂牌价来看，数量多，价格更连续，但挂牌价有很多无效挂着玩的挂单，不是真实市场价；但如果用成交价看，房产流动性不好，有些小区一个月一般就成交一套甚至没有成交，加上一房一价，价格离散性太大，波动太大，如果不是大的趋势，也看不出来。请问你们专业人士如何去判断这个房产趋势，谢谢！

答复：

你好，你说的没错，成交价才是真正的市场价格，挂牌价里面水分比较多，不能作为判断市场价的依据。

一般来说，挂牌价有三个用处：一是看调低挂牌价和调高挂牌价的房源数量来计算跌涨比，从而判断供需关系；二是根据挂牌价走势观察笋盘被拔的情况；三是对比挂牌价和成交价的差值变化来判断议价空间。

其他涉及房价走势的判断基本都要看成交价。你说的流动性很差的项目，如果没有成交，怎么判断都会失真。房地产估价机构对于这种情况，一般是通过找一个尽可能各方面条件接近被评估房屋而又有成交价的参照物，然后根据各项要素的不同在参照物的成交价上加加减减，根据经验做一些价格修正，最后得出被评估房屋的价格。一般老百姓不会搞这么麻烦，但思路是类似的，可以用市场竞品的成交价格作为参考就行。