来源：乐居买房2024-10-29 09:17:55

以常理来说，寸土寸金的市中心是开发商们的必争之地，快速回笼资金也是大多数开发商的首要目标。

为了留在市中心，开发商们愿意卷生卷死，在不断内卷中提升自己。

然而，有个开发商却不走寻常路，大本营从市中心海珠，逐步转移到远郊花都。

不仅如此，还在花都大手笔投入约400亿。

这样独特的步调，说的正是中旅投资在广州的发展路径。

中旅投资的背景很牛，是中旅集团旗下全资子公司，国务院首批确立的16家央企开发商，已经干了30多年地产。

但这么牛的开发商却是直到2020年才初入广州。

这么多年才想起一线城市广州，这个反应实在是有些“迟钝”。

同样的慢节奏，贯彻了整个中旅天宸府的开发周期。

2020年，中旅投资将天宸府地块的75%股权从珠实手中买来，但中旅天宸府的首开却要等到2022年7月。

中旅天宸府效果图

当然了，前期的慢节奏不全是中旅的锅。毕竟这地块的历史故事相当丰富。

其实，中旅天宸府的地块，早在2007年已经拿出来卖了，当时的第一手竞得人是保利总价约1.95亿，后面不知道什么原因，保利把地给退了。

2014年，这宗地再次拿出来卖，还没拍，就因为债务纠纷问题直接官方被叫停。

直到2017年，它才被珠实以12.76亿拿下。

因为价格很低，折合楼面地价仅1.6万元/㎡，珠实对它的期望很高，希望它能卖到均价6万以上。

没想到3年之后，珠实就以2.13亿的价格将49%的地块股权卖给了中旅。

总价12.76亿，一半股权卖2.13亿？

短短三年，这块地从“小甜甜”变成了“牛夫人”，这期间珠实发生了什么？又是另外一个故事了。

我们接着讲中旅的故事。

2020年，当时的广州地产界是一片繁荣，中旅以极低的价格拿下海珠核心地块项目，地铁、学校、商业样样都有。可以说捡了个大漏。

但这个地块的构成其实相当复杂，有住宅有商业有写字楼有回迁房，容积率还高达8.38。

要将这个项目做好，其实真的很考功力。

对于一个首入广州的开发商来说，这份考卷有点超标了。

我们看看中旅是如何解题的。

中旅天宸府一共有ABCD4栋楼，最高的46层，最低的44层，超高容积率只能往高了建，这也使得产品舒适度不够高。

其中A-C栋是住宅，D栋1-5层是服务设施、6-14层是酒店，15层以上是住宅。

另外还有一栋E栋是老早就建好的回迁房，与D栋的楼距最近的位置只有10多米。

在产品上，中旅天宸府60%是90㎡以下的户型，40%是100㎡以上的户型。

从这些指标，大概可以得出这是一个标准的刚需产品项目。

但是，中旅天宸府2022年首开均价6.5-7.3万/㎡，价格就不是刚需了。

这份答卷，无论怎么看都不算完美，而且还有定位混乱的问题。

更别说这是做了3年之后才交出来的答卷。

我们不以主观视角评判其好与不好，单以数据论证其答卷的分数。

如今，2年过去了，天宸府还有155套货没卖出去。

相比同板块的保利燕语堂悦（克而瑞数据显示2024年5月仅一个月网签132套），这去化速度可是差了不止一点半点。

价格也是一步步降到现在的4字头。还没收楼，高位入场的业主已经净亏上百万。

拿地到开卖，中旅花了差不多3年的时间。

现在，海珠新规产品使用率已经干到110%，中旅天宸府产品设计无疑已经过时了，不知道到清盘还要多长时间？

据中旅的债券报告现实，该项目预计在2026年前完成销售及回款。

开发3年，卖4年，一个项目折腾7年。

这样来看，真的很难适应市中心的开发节奏。

显然，中旅天宸府虽是中旅首次进军广州的作品，但首秀成绩并不理想。

于是，海珠之后，中旅退到了花都。

2021年，中旅在花都连下三子。现在，中旅在花都有3个项目，分别是中旅名门府、中旅璞樾天序和中旅阿那亚九龙湖，总投资约400亿。

只能说，大手笔吧。

但从数据上看，目前这些项目都卖得很一般。

位于广花新城的中旅名门府，项目建面约68万㎡。

阳光家缘数据显示，未售出住宅套数为710套， 大概占比42%。

来源：广州住房和城乡建设局